Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

Какие могут быть последствия?

Важно понимать, что постоянно скрываться не получится и придётся рано или поздно платить, возможно, дороже.

Последствия, которые вас настигнут, могут проявится в:

• штраф за самовольную постройку;
• штраф за строительство без получения разрешения;
• претензионные действия государственных органов (предписание вернуть в исходное состояние);
• повышенный земельный налог за нецелевое использование земель.

Если вы считаете, что просто так проверки не проводят, то вот вам наглядный жизненный пример:

Москва и Московская область являются наиболее густонаселенными регионами страны, и надзор со стороны государственных органов активно проводится в выявлении не зарегистрированных объектов, самовольных построек.

Ситуация 2. Дом в собственности, земля — нет

В некоторых случаях закон допускает продажу дома без земли. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость находится в собственности, а земля — нет. К примеру, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основанием является пользование данным земельным участком, а предметом купли-продажи будет только жилой дом.

«В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа», — поясняет Росреестр.

При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее. «В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору», — уточнили в Росреестре.

Документы для оформления дома в собственность, если земля в собственности

Для предания жилому дому статуса узаконенного объекта необходимы следующие документы:

• Подтверждение обладания землей посредством права собственности;
• Документы технического содержания и кадастровый план на строение, который построен на участке земли, предоставленном во владение собственнику сооружения;
• Декларация с указанием недвижимых объектов, сооруженных на участке;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Заявление по соответствующей форме на регистрацию собственности, которое заполняется специалистом Росреестра и подписывается заявителем;
• Доверенность, заверенная у нотариуса, на представителя, с перечислением полномочий на подписание и подачу документации, получение выписки, подтверждающей наличие собственности;
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины для физических лиц в размере двух тысяч рублей, для юридических лиц в размере двадцати двух тысяч рублей.

Подать заявление и документы можете как в отделении Росреестра, так и с помощью Многофункциональных центров. Кроме этого, существует возможность отправления заявления с электронными сканами документов и производство оплаты госпошлины через портал Государственных услуг онлайн. Получить же готовые документы с выпиской все-таки придется в отделении Росреестра по месту нахождения недвижимого объекта.

После регистрации собственности на землю и строение необходимо ежегодно оплачивать налоговые сборы на недвижимые объекты, а также земельные платежи на счета региональных бюджетов.

Что делать, если в селе есть дом, в котором никто не живет?

Как оформить и узаконить такой бесхозный дом в деревне? К большому сожалению, в наше время бесхозные дома в селе становятся обыденным явлением. Прежние владельцы умирают, наследников нет, вот и получается, что вроде бы и дом есть с земельным участком, и никому не принадлежит, и есть множество молодых семей, желающих привести его в порядок и жить в нем. Местные органы самоуправления вроде бы не против передать его во владение, но никто толком не знает, какая процедура для того чтобы оформить безхозный дом в селе.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, бесхозная вещь — это вещь, у которой нет владельца. При этом если владелец известен, но просто неизвестно его местонахождение, то такой дом не считается бесхозным. Бесхозный дом берется на учет в сельсовете с представлением соответствующего объявления в средствах массовой информации. После этого через год на основании решения суда дом переходит в собственность сельсовета, в дальнейшем имеет право передать его тем лицам, которые больше всего в этом нуждаются. Такие лица после прохождения соответствующей процедуры становятся полноценными владельцами когда-то бесхозного дома в селе. При этом местные органы самоуправления должны руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 11 декабря 1984 N 470 «Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений».

Пользуйтес консультацией: ВСЕ О КАДАСТРОВОМ НОМЕРЕ

Наряду с этим, есть еще одна норма законодательства — приобретаемая давность, то есть если лицо в течение 10 лет открыто и непрерывно пользуется домом, то такое лицо имеет право подать иск в суд о признании права собственности на этот дом. Процесс непростой, но конечный результат стоит того. Прежде всего, перед подачей искового заявления, нужно собрать и подготовить доказательства для суда: период владения домом, при каких обстоятельствах и на основании чего началось владение, сведения о бывших владельцах. Также необходимо учесть, что заявить о приобретаемой давности можно с любого периода, но при расчете срока непрерывного использования домом суд будет отталкиваться от 1 января 2001 года. Срок проживания в доме до этого периода учитываться не будет.

В то же время, существует еще один, третий, наверняка самый простой способ — признать наследство выморочным. Орган местного самоуправления (сельсовет) в порядке статьи 1277 Гражданского кодекса Украины подает в суд иск о признании наследства выморочным. После соответствующего решения суда и вступлении им в законную силу, бесхозный дом становится собственностью сельсовета, который в свою очередь, распоряжается этим домом по своему усмотрению, с возможностью передать во владение тем жителям села, которые нуждаются в жилье, для проживания и ведения сельского хозяйства. Поэтому если вам известно о наличии бесхозного дома в селе, который подходит по всем параметрам для проживания вашей семьи, смело обращайтесь с запросом в органы местного самоуправления, подгоняйте чиновников, и в результате наградой станет оформление права собственности на этот дом.

Таким образом, если вы являетесь владельцем дома в селе, не поленитесь выделить некоторое количество своего свободного времени, чтобы заняться бумажной волокитой, результатом которой станет оформление права собственности на него, с получением всех предусмотренных законодательством документов. Как вы убедились, прочитав эту статью, получить право собственности на дом без документов в селе, на самом деле не так уж и сложно.

Условия продажи жилого дома без земли

Строение может быть продано без земельного участка при условии:

• Если дом находится во владении, а территория арендована, можно передать права другому арендатору. Для этого нужно зарегистрировать переоформление в Росреестре и отправить уведомление об изменениях в муниципальные органы.
• В случае бессрочного пользования земельным участком, этот факт фиксируется в договоре купли-продажи дома с указанием размеров территории и номера документа, дающего это право.
• Если земля не оформлена должным образом и на нее нет документов, необходимо ее выкупить, приватизировать или оформить аренду.
• В случае нахождения дома в долевой собственности, перед продажей нужно произвести отчуждение соответствующего владения.

Почти даром.

«Лучше удержать квартирантов»

Как поясняют эксперты, дом без земли можно продать законно, но данные случаи носят исключительный характер. Сделка допустима, когда здание и участок находятся в собственности. В России действует принцип «единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома» (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Когда продавец здания владеет и землей под ним, то покупателю переходит аналогичное право собственности. При этом, если хозяев у дома несколько, каждый может продать свою долю с соответствующей частью земли, назвали условие риелторы.

В случае, если недвижимость в собственности продавца, а земельный участок — нет (например, находится в бессрочном пользовании), то при заключении сделки новый хозяин дома приобретает и право пользования землей на тех же основаниях, что предыдущий владелец.

При продаже дома допустимо разделение участка. Собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру для размежевания, а затем поставить на учет новые участки — один с домом и один свободный. Встречаются случаи, когда у дома и земли разные хозяева, тогда владельцу жилья нужно оформить участок в аренду или выкупить. В противном случае, документы на дом будут противоречить действующему законодательству.

«Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке в аренду на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Не смотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год», — привел пример глава аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Ранее аналитики «СберСтрахования» назвали города-лидеры по доле населения, которое мечтает иметь загородный дом или дачу. Около шести процентов людей в Тольятти и Новокузнецке мечтают о жизни на земле. На втором месте — новосибирцы. Среди москвичей желание купить дачу зафиксировали лишь у четырех процентов респондентов.