Как я; продала квартиру без риелтора

Как я продала квартиру без риелтора

В 2018 году я захотела продать свою однушку в подмосковных Люберцах. Узнала, что риелторы берут за услуги до 3% от цены квартиры, в моем случае — 150 000 ₽. Для меня это было дорого. Квартира была всего 35 м², зато без обременения, с евроремонтом и находилась в новом доме возле парка. Такая должна была уйти легко.

Я узнала, за что риелторы просят столько денег, и поняла, что обойдусь без них. Мою квартиру купили через 1,5 месяца, за ту цену, которую я просила. В статье расскажу, что я для этого сделала.

Я написала в онлайн-чат одного из агентств, что хочу продать 1-комнатную квартиру в Подмосковье. Консультант перечислил услуги риелтора и сказал, что они будут стоить 150 000 ₽. И показывать квартиру самостоятельно мне не дадут

1. Подготовила фото, описание и назначила цену

Агенты обещали «правильно» сфотографировать квартиру, сочинить текст для объявления и определить оптимальную цену. Все это я сделала сама.

Фото. Профессиональный фотоаппарат мне не понадобился, я фотографировала на смартфон. Поняла, что главное — снимать днем, при хорошем свете, и чтобы фото были четкими и хорошо передавали цвет. Камера разрешением 10 Мп вполне справилась с такой задачей. Я представила себя на месте покупателя и сняла то, что сама хотела бы увидеть в объявлении:

• Все комнаты с акцентом на выигрышных деталях: дизайнерских потолках, подсветке, красивой встроенной кухне. Хотя мебель и не входила в стоимость, с ней квартира смотрелась уютнее.
• Подъезд, лифты, фасад дома и детскую площадку.
• Чертеж планировки.

Так выглядела фотогалерея в моем объявлении

Описание. Я прочитала тексты в аналогичных объявлениях и коротко описала:

• Квартиру: метраж комнат, состояние ремонта.
• Дом: год постройки, этажность, тип (в моем случае монолитно-кирпичный).
• Район: транспортную доступность, наличие рядом рынка, парка, школы, детского сада.
• Юридические нюансы, которые упрощали сделку. У меня была свободная продажа, а не цепочка сделок. Ипотека была погашена, и квартира была без обременения. А еще я была единственным собственником.

Мой текст:
В новом доме (монолит-кирпич, сдан в дек.2015) продается 1-КОМН. КВАРТИРА: евроремонт с привлечением бригады профессиональных мастеров: ровные стены, электроразводка по индивидуальному проекту, скрытые стояки, качественные отделочные материалы и сантехника. КОМНАТА: натяжной потолок, подсветка «парящее небо» (все цвета радуги). КУХНЯ: стильный дизайн в синих тонах, дополнительная подсветка столешницы, встроенная техника ведущих производителей (вся на гарантии). ЛОДЖИЯ (3,7 кв. м; плитка, потолок, подоконники, шкаф и полки для хранения). ВАННАЯ (4,3 кв. м). ИНФРАСТРУКТУРА: в шаговой доступности строится ст. м. «Лухмановская» (2019), до м. Выхино 10 мин. транспортом, остановка в 3 мин. от дома. Рядом церковь, «Дикси», «Магнит», «Пятерочка», в 7 мин. пешком Наташинский парк, во дворе новый детский сад (2018), рядом школа, поликлиника. В 25 мин. пешком рынок и ст. электричек «Ухтомская» и «Люберцы-1». СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА, полная стоимость в договоре, 1 взрослый собственник, квартира без обременения. Риелторов просьба не беспокоить!

Цена. Я нашла в интернете объявления о продаже похожих квартир неподалеку и сравнила эти квартиры со своей. Смотрела на площадь, качество ремонта и стоимость.

Квартира такого же метража в соседнем подъезде продавалась за 4,2 млн ₽. Но в ней был скромный ремонт от застройщика: трубы в ванной шли по стене, а не внутри нее, плитка и обои были самые дешевые, а потолок без изысков.

В моей квартире мы сделали интересную подсветку, использовали дорогие материалы и продавали с кухней и хорошей встроенной техникой. Поэтому я установила цену 4 500 000 ₽ и не прогадала.

2. Разместила объявления

Я знала только три сайта с объявлениями о продаже недвижимости: «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и «Авито». Выбрала первый и второй, потому что через них продала квартиру моя знакомая.

На «Яндекс.Недвижимости» публикация была бесплатная, а на «Циане» стоила 49 ₽ / 7 дней. Там и там мое объявление не выделялось на фоне других. Я могла доплатить и сделать его «премиумом», чтобы поднять выше в списке. Но быстро поняла, что у объявления и так много просмотров. Покупатели говорили, что искали объявление не в списке, а на картах «Циана» и «Яндекс.Недвижимости». На этих картах дома, где продаются квартиры, обозначались метками.

За 4 недели мне позвонили 18 человек, из них только трое с «Яндекс.Недвижимости». Купил квартиру покупатель с «Циана».

На рекламу, которую риелторы обещали «за счет агентства», я потратила 196 ₽.

Статистика просмотров моего объявления на «Яндексе». По сравнению с «Цианом», здесь просмотров и звонков было меньше, зато размещение было бесплатным

3. Показывала квартиру покупателям

Важно:
Показывать квартиру в одиночку может быть опасно. Заранее проверить помыслы потенциального покупателя невозможно. Чтобы подстраховаться, автор приглашала покупателей, когда в квартире, кроме нее, еще кто-то был. Но все равно это риск.

Агенты обещали вместе со мной показывать квартиру покупателям. Мне это было не нужно: я знала ее достоинства лучше любого риелтора и могла ответить на все вопросы. Покупатели спрашивали, сколько лет ремонту, сколько стоят коммунальные услуги и не шумно ли жить в новостройке. Многие заглядывали в сантехнический люк и проверяли, не подтекает ли под ванной. Только один мужчина поставил меня в тупик: он спросил про состав водопроводной воды и количество в ней примесей.

Попадались мне и «туристы». Это люди, которые не собирались ничего покупать, а смотрели чужие квартиры из любопытства и от скуки. Однажды пришли две пожилые женщины. Они посмотрели квартиру и стали спрашивать обо мне, а не о ней. Откуда я взяла на нее деньги, где работаю и сколько зарабатываю? Спит ли муж в комнате со мной и ребенком или уходит на кухню? Как нам вообще втроем в однушке? Поняв, что они пришли просто поговорить, я спросила, как они планируют покупать квартиру: за наличные или в ипотеку. Они замялись и признались, что «смотрят просто на будущее, что продается в нашем районе».

С тех пор я проверяла покупателей по телефону и только потом приглашала домой. Узнавала, кому они ищут квартиру, будет ли ипотека, какие варианты уже посмотрели. «Туристы» мялись и явно придумывали на ходу. А потом признавались, что денег у них нет, но если квартира понравится, найдут и купят. Таким я предлагала звонить, когда будут деньги. В итоге из 18 позвонивших троих я сочла «туристами», четверо договорились, но не пришли на встречу, а 11 человек все же побывали у меня дома.

Агенты пугали меня, что показывать квартиру без них опасно. Это действительно так: мало ли что на уме у незнакомца, который приходит в дом. Поэтому я приглашала покупателей в будни вечером или в выходные, когда дома был мой муж. В одиночку квартиру никогда не показывала.

4. Не велась на «левые» схемы

Я ожидала, что покупатели будут торговаться. Но не думала, что мне предложат обмануть систему налогообложения и попробуют «кинуть» на полмиллиона.

Квартира продавалась за 4 500 000 ₽, а покупала я ее 2 года назад за 3 850 000 ₽. После продажи я должна была заплатить с разницы налог в размере 84 500 ₽.

Один ушлый покупатель предложил указать в договоре купли-продажи 3 850 000 ₽, чтобы разница равнялась нулю и мне не пришлось платить налог. А 84 500 ₽ попросил уступить ему в виде скидки. То есть ему бы квартира обошлась в 4 415 500 ₽, из которых 3 850 000 ₽ он бы заплатил по договору, а остальные 565 500 ₽ обещал отдать мне наличными.

Схема была нечестной, рискованной и для меня невыгодной. Я бы в любом случае потеряла 84 500 ₽: или уступила бы покупателю, или заплатила налоговой. А еще не было гарантий, что покупатель честно отдаст мне наличными 565 500 ₽. Эта сумма не фигурировала бы ни в одном документе! И я отказалась.

После продажи другому покупателю я действительно заплатила налог. Но в следующем году оформила налоговый вычет и вернула всю сумму.

5. Собрала документы

Агент обещал собрать за меня документы для сделки, чтобы я не стояла за ними в очередях. Чтобы он мог заказать недостающие от моего имени, пришлось бы оформить на него нотариальную доверенность. В моем городе такая стоит 700 ₽, а мне их тратить не пришлось. Когда нашелся покупатель, я узнала перечень документов в МФЦ и собрала их сама за 2 недели.

У меня уже были:

• Паспорт и ИНН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Раз я покупала ее у застройщика, это были: Договор долевого участия, Акт о взаиморасчетах и Акт приема-передачи. Будь эта квартира со вторичного рынка, у меня был бы Договор купли-продажи и Акт приема-передачи. А если бы я оформила ее в собственность до 15 июля 2016 года, я бы имела еще Свидетельство о праве собственности.

Оформила в инстанциях:

*Если бы я купила квартиру до брака, пришлось бы оформить нотариальное заявление, что на момент покупки я не состояла в браке

Я нигде не стояла в очередях и потратила на госпошлины 18 600 ₽. С риелтором они все равно были бы за мой счет.

Нашла в интернете и заполнила образцы:

• Договора с покупателем об авансе. Мы с покупателем заключили его, когда он точно решил купить мою квартиру. Он внес 30 000 ₽ аванса, и я скрыла объявление на всех сайтах.
• Договора купли-продажи.
• Акта приема-передачи квартиры. Его мы с покупателем подписывали, когда я передавала ему ключи.
• Расписки, что покупатель мне ничего не должен и у меня нет к нему претензий. Писала ее от руки, когда отдавала ключи.

Образцы я находила на разных сайтах для юристов. За их качество не волновалась: их потом проверяли юристы банка, где покупатель брал ипотеку. Если бы с документами что-то было не так, нас бы попросили их отредактировать.

6. Осуществила сделку

Мой покупатель оформлял ипотеку, поэтому сделка прошла в его банке. Если бы он покупал за наличные, мы могли бы провести ее у нотариуса. В том и в другом случае риелтор бы просто поприсутствовал.

Мы подписали договор купли-продажи, покупатель за свой счет арендовал банковскую ячейку и положил туда деньги.

Потом мы отнесли документы и договор в Росреестр, на регистрацию. Госпошлину, 2000 ₽, заплатили напополам. Через 10 дней договор зарегистрировали, и я получила в МФЦ новую выписку из ЕГРН. В ней было сказано, что у квартиры новый собственник. Выписку я показала в банке, и деньги перевели из ячейки на мой счет.

7. Передала квартиру покупателю

По нашему договору я могла жить в проданной квартире еще 8 дней. За это время я получила в управляющей компании справку, что не задолжаю за коммунальные услуги. В день выезда отдала ее покупателю вместе с ключами.

Я написала расписку, что деньги за квартиру получила в полном объеме и претензий к покупателю у меня нет. После этого мы подписали Акт приема-передачи, и я навсегда покинула свою квартиру.

Я разместила объявления о продаже 8 марта 2018 года, а Акт приема-передачи мы подписали 20 апреля. Риелтор мог собрать за меня документы, разместить объявления, присутствовать на показах квартиры и на сделке. За это пришлось бы заплатить ему 150 000 ₽. Но я все сделала сама за 1,5 месяца. При этом ни разу не сидела в очередях и потратила только 19 600 ₽ на справки и госпошлины.

Конечно, будь у квартиры обременение или несовершеннолетние собственники, справиться без агента было бы сложнее. Но мой опыт показал: продать юридически чистую недвижимость без риелторов вполне реально.

Что означает продажа квартиры по свободной цене

Продажа квартиры по свободной цене подразумевает то, что собственник не будет искать встречные варианты жилья, так как имеет дополнительную жилплощадь. При прямой продаже обычно уже подготовлены все необходимые документы и сама сделка перехода квартиры к новому владельцу не занимает больше 2 дней. К тому же существует возможность сразу заселиться в новоприобретенную квартиру.

Некоторые покупатели думают, что «свободная квартира» и «чистая продажа» — это один и тот же термин. Стоит понимать, что эти понятия ничем не связаны. «Квартира свободна» обозначает то, что она:

• ничем не обременена;
• на ней нет коммунальных долгов;
• она не задействована в судебных разбирательствах;
• в ней никто не проживает.

Продажа квартиры по свободной цене выгодна тем, что владелец может совершить срочную сделку и значительно сэкономить время, которое бы ушло на сбор необходимых документов и выписку из жилого помещения.

Стоимость такой квартиры в некотором смысле «проигрывает» перед альтернативным вариантом. Ведь покупатель, чтобы сэкономить деньги, может подождать. К тому же, проведение сделки происходит напрямую с собственником недвижимости, без посредников.

Советы покупателю при свободной продаже квартиры

Чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, необходимо проявить максимум внимательности и прислушаться к советам профессионалов и просто опытных людей. Нужно выяснить, имеют ли место следующие обстоятельства по намеченной к приобретению квартире:

• нет ли в ней лиц, чьи права в отношении имущества будут ущемлены – дети, люди с инвалидностью или лица, состоящие на учёте у психолога. Это могут быть и студенты, выехавшие для учебы, и находящиеся на службе в армии или в местах заключения родственники;
• частые перепродажи квартиры за короткий период тоже повод, чтобы озаботиться;
• могут возникнуть разногласия между разведёнными супругами – в течение 3 лет один из них вправе предъявить требования по своей доле в квартире;
• продажа по доверенности тоже чревата осложнениями, поэтому надо обязательно пообщаться с собственником для выяснения причины передоверия.

И это только некоторые обстоятельства. Следует также посмотреть, сколько собственников у представленной к чистой продаже квартиры – хорошо, если это один человек, но бывает и несколько совладельцев, причём состоящих в совсем недружественных отношениях. В этом случае возможны разногласия между продавцами и чистая продажа может затянуться на неопределенное время. Чтобы быть уверенным в скорейшем проведении сделки по чистой продаже квартиры, надо запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Или самостоятельно, в режиме онлайн заглянуть в реестр недвижимости и узнать всю информацию о планируемом к приобретению жилье, в том числе и о его собственниках.

Что такое обременение на квартиру, вы можете узнать здесь

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

• Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
• При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

• разделе квартиры с долевыми собственниками;
• проживании родственников на общей жилплощади;
• обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
• разъезде коммунальных жильцов;
• выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.