Не сделай сам Чем грозит незаконная перепланировка жилья

Не сделай сам Чем грозит незаконная перепланировка жилья

В ближайшее время в Госдуме во втором чтении будет рассмотрен законопроект, существенно увеличивающий штрафы за самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. «Дом» решил выяснить, насколько распространена в Москве практика незаконной реорганизации жилого пространства, действительно ли людей наказывают за ремонтные нарушения и повлияют ли новые штрафные санкции на умы «золоторуких» граждан.

Согласно предложенным в Кодекс об административных правонарушениях поправкам, штрафы за самовольное переустройство квартир могут составить до двух-двух с половиной тысяч рублей для рядовых граждан, до четырех-пяти тысяч — для должностных лиц и до 40-50 тысяч рублей для юридических лиц. А если перепланировка нарушает права и законные интересы граждан или создает угрозу их жизни или здоровью, штрафные санкции предусматриваются еще более жесткие: до пяти тысяч рублей для граждан, до 50 тысяч — для должностных лиц и до 300 тысяч рублей — для юридических лиц.

Штраф за перепланировку квартиры без разрешения предусмотрен законодательством РФ

Собственник квартиры или руководитель компании, осуществляющий перепланировку в помещении без наличия разрешительной документации, никогда не даст гарантию на то, что будут соблюдены все без исключения требования.

Для сведения к минимуму количества незаконных перепланировок российские законодатели приняли решение о введении административной ответственности.

В чем суть изменений?

С 05.05.2020 за использование жилого помещения не по его прямому назначению (т.е. не для проживания людей, а, например, для продажи товаров или оказания услуг) должностных лиц (например, генеральных директоров обществ) будут штрафовать до 3 тыс. руб., а юридических лиц до 30 тыс. руб.

Кроме того, за самовольное переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме на должностных лиц может быть наложен штраф до пяти тысяч рублей, а на юридических до пятидесяти тысяч рублей.

У многих добросовестных предпринимателей, конечно, появились вопросы. Например, что считать самовольной перепланировкой или переустройством помещения?

Переустройством в силу ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ называют установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

В силу ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Исходя из п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, в большинстве случаев перепланировка связана с изменением конфигурации стен помещения, а переустройство касается замены и переноса инженерных сетей.

Как может быть обнаружена незаконная перепланировка

Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловаться на стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов. Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилую территорию. В этом случае еще одним возможным последствием становится компенсация соседям.

Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штраф и обязательство узаконивания или устранения деятельности. Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:

• Продажа. Продавать такую недвижимость можно, но есть один нюанс. Ответственность за переоборудование несет покупатель, поэтому его сложно найти. В связи с этим продавцу часто приходится занижать стоимость.
• Ипотека. Такие трудности могут возникнуть при покупке перестроенной квартиры в кредит.

Стиральная машина

Да, стиральная машина тоже может оказаться «вне закона», так как ее установка в квартире также должна быть согласована, то есть – внесена в план перепланировки ванной комнаты или кухни – в зависимости от того, где именно она будет установлена. Касается это и посудомоечных машин. Ранее установка стиральной и посудомоечной машины согласования не требовала, однако теперь власти проявляют повышенное внимание к переоборудованию квартир в многоквартирных домах.

Благодаря этому, рейды Жилищной инспекции стали очень тщательными, и в процессе проверки инспектор обращает внимание на все. Конечно, акт за самовольную установку стиральной или посудомоечной машины составляется на усмотрение проверяющего инспектора, но в большинстве случаев собственник получает штраф, так как стиральная (посудомоечная) машина не внесена в план оснащения помещения. В техпаспорте должна быть отражена вся информация об установленном оборудовании и местах его подведения к коммуникациям, а эта информация заносится в документы только после согласования.

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом или техническом паспорте на объект недвижимости, проблем при продаже скорее всего не возникнет.

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

• Избавиться от такого имущества бывает непросто. В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
• Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Поскольку кадастровый паспорт и техинформация БТИ не требуются для регистрации сделок с недвижимым имуществом, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются и покупаются.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

• Согласовать перепланировку;
• Заплатить штраф;
• Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
• Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Таким образом, выполненная когда-то собственником жилья перепланировка с целью улучшения потребительских свойств квартиры превращается в сплошной недостаток.

Впрочем, каждый случай индивидуален. Если продавец переделал небольшую однокомнатную «хрущевку» в квартиру-студию, продать такой объект вполне можно по адекватной цене.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

• Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
• Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Выполненные незаконные строительные работы могут стать не только основанием для требования скидки со стороны продавца, но и реальным препятствием для совершения сделок с привлечением заемного капитала.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

• Перепланировка должна относится к разрешенной;
• Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

• Штраф;
• Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
• Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

• Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
• Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

Как правило, выезды осуществляются ежегодно, а к нарушителям применяются санкции.

При приватизации

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Будут ли массовые проверки квартирных перепланировок?

В федеральной прессе прошел ряд публикаций о том, что в России начались массовые и особо жесткие проверки квартир на предмет несогласованных перепланировок: мол, оштрафовать могут даже за то, что на кухне с газовой плитой снята дверь. «Красный Север» выяснял, насколько данная проблема актуальна для Вологодской области.

Проверка данных

В декабре 2020 года по всей стране заработала федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Среди прочей информации в реестре актуализируются данные технических паспортов помещений.

Руководитель Государственной жилищной инспекции по Вологодской области Виктор Токарев подробно разъяснил ситуацию с несогласованными перепланировками.

— Да, в полномочия Жилищной инспекции входят проверки жилых и нежилых помещений на предмет несогласованных перепланировок по обращениям граждан, органов исполнительной власти или управляющих и специализированных компаний, — пояснил он.

Разрешено:

• расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
• уменьшить «мокрую» зону, увеличив за счет
санузла коридор;
• изменить расположение ненесущих перегородок
в комнатах;
• расширить жилое пространство за счет коридора.

Запрещено:
• Затрагивать несущие конструкции без согласования;
• сносить или уменьшать вентиляционные короба;
• увеличивать санузел за счет жилого пространства;
• размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
• делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
• обустраивать кухню над жилым помещением
соседей снизу;
• делать вход в ванную или душевую из комнаты
или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
• закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
• прокладывать теплые полы, подключая
их к центральной системе отопления;
• оставлять жилые помещения и кухню
без естественного света;
• оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита;
• объединять лоджию с жилым помещением: по закону, между ними обязательно остекление.

После подобного обращения жилинспекция проводит проверку помещения на предмет его соответствия технической документации, заранее направив собственнику уведомление по почте. Если собственник дважды не реагирует на уведомление о проверке и не предоставляет доступ в помещение, инспекция обращается в суд и дальше по решению суда производит проверку с привлечением судебных приставов. То есть самовольно, по собственному желанию никакие проверки жилинспекция не проводила и не проводит, и нагрянуть к собственникам жилья внезапно в порядке массовой акции инспекторы не могут.

Но это не значит, что людям, не узаконившим изменения в конструкции своих жилых помещений, не стоит волноваться.

К примеру, в 2019 году сотрудниками жилинспекции по Вологодской области получено 309 подобных обращений, по материалам которых выявлено 186 фактов несогласованных перепланировок. А в 2020-м выявлено 140 нарушений по 281 обращению.

«За некоторые переделки можно лишиться жилья, — сообщает в своем сюжете канал «Рен ТВ». — Если изменения в квартире отвечают техническим требованиям, однако не внесены в реестр, то придется просто отобразить их на бумаге. Однако за многие переделки предусмотрены карательные меры.

Интернет пестрит всевозможными слухами и страшилками, нагнетая атмосферу опасности, но чаще всего это делается для привлечения внимания к конкретной статье. На самом деле штраф за самовольную перепланировку — от 2 000 до 2 500 рублей, пояснил Виктор Токарев. Плюс обязательство либо узаконить ее, либо вернуть первоначальный вид помещения. Лишиться жилья за незаконную перепланировку в теории можно, если не делать ни того ни другого. Тогда помещение выставляется на торги с обязательным условием о восстановлении прежнего вида для нового владельца. Но на практике таких случаев в Вологодской области не бывало.

Что нельзя, а что можно?

— Я прочитала, что можно получить штраф даже за отсутствие двери в кухне. А у меня в квартире с газовой плитой нет кухонной двери. Но ее никогда там и не было, — волнуется вологжанка Ольга Сотникова.

— При ремонте я объединила в своей «трешке» кухню с гостиной, сейчас многие так делают: это удобно. Никаких согласований не делала. Неужели это запрещено? — интересуется Анна Фадеева, живущая в старой череповецкой хрущевке.

Есть правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от Госстроя, по которому работают проектировщики и проверяют помещения сотрудники жилинспекции. А еще есть ряд правил от газовщиков, которые регламентируют требования к жилью с газовым оборудованием.

Например, правилами эксплуатации газового оборудования предусмотрено, что на кухнях с газовой плитой обязательно должна быть дверь.

— Снятие дверного полотна с петель и разборка дверной коробки (а именно это происходит при демонтаже двери) мероприятием по перепланировке не является. То есть если вы решили снять дверь, то за согласованием обращаться не надо, — пояснил Олег Спиров, архитектор-проектировщик с большим стажем работы.

Но нюансы здесь все-таки есть.

— Фактически можно даже объединить кухню и гостиную в однокомнатной квартире с газовой плитой. Но такая перепланировка обязывает вас отключить газовую плиту и заменить ее на электрическую. Современные индукционные электроплиты потребляют мало энергии. Однако однокомнатная квартира по документам превратится в квартиру-студию, — прокомментировал Виктор Токарев.

Получается, что дверь в кухню с газовой плитой лучше повесить и не пользоваться газом в популярных нынче кухнях-гостиных.

А если вы хотите объединить кухню с гостиной в 2-3-4-комнатной квартире, то по новому плану количество комнат в квартире уменьшится.

Основные запреты понятны и логически обоснованны: нельзя сносить несущие стены, нельзя расширять «мокрую» зону санузла над жилыми помещениями соседей (при этом его можно расширить за счет коридора, так как коридор не относится к жилым помещениям).

Как рассказывает архитектор Олег Спиров, два самых болезненных момента — это запрет на разборку подоконной кладки при утеплении и присоединении лоджии к площади квартиры и демонтаж перегородки между газифицированной кухней и жилой комнатой. Однако по факту при знании законодательных нюансов можно согласовать даже такие перепланировки.

Сколько стоит согласовать перепланировку

Как поясняют эксперты, продать квартиру с несогласованной перепланировкой можно, но в этом случае все проблемы по согласованию «продаются» новому владельцу вместе с квартирой. И об этом следует честно предупредить покупателей.

Банки при продаже квартиры в ипотеку высылают на проверку оценщиков, и, заметив различия с техническим планом, они уведомят банк о наличии перепланировки. И банк, в свою очередь, предупредит нового владельца о необходимости согласования перепланировки.

— Многие не заморачиваются согласованием перепланировок, так как считают, что это требует больших затрат — как финансовых, так и временных. На самом деле сама процедура согласования абсолютно бесплатна, ее предоставляют муниципалитеты. Деньги же нужны только на сам проект, который выполняют различные архитектурные бюро, или посредники, которые готовы по доверенности сделать согласование «под ключ», — поясняет Виктор Токарев.

Проект перепланировки у архитекторов сейчас стоит порядка 4 500 рублей, технический план к новой планировке — около 3 000 рублей, а согласование перепланировки «под ключ» по доверенности — 15-16 тысяч рублей (в эту сумму уже включены проект и техплан).

Само заявление можно подать в МФЦ или через портал Госуслуг, к нему нужно приложить документы на квартиру и проект перепланировки. Срок рассмотрения заявления — 45 календарных дней. После этого в течение месяца вы должны получить от администрации разрешение на ввод помещения в эксплуатацию. Дальше нужно провести кадастровые работы с помощью кадастрового инженера и зарегистрировать новый согласованный техпаспорт. После завершения учета заказчику выдается выписка из ЕГРН с актуальной планировкой квартиры.