Grotesc.ru

Юридическая консультация онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Договор мены недвижимого имущества – один из самых выгодных и �

Проверка квартиры, покупаемой на вторичном рынке – не самая пр�

Самая главная проблема, с которой рискуют столкнуться покупатели

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

  • Рубрика: Юридические вопросы

Время чтения: 5 мин.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости – завершение правовых отношений между сторонами, полное прекращение действия купчей. Чтобы обнулить сделку, одного желания участников недостаточно. Если мирным путем к согласию прийти не удастся, поможет суд. Обращаясь в агентство недвижимости узнайте больше о своих правах и обязанностях, рисках связанных с заключением договоров КП.

Привести к расторжению купчей может отказ от оплаты – если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но оговоренная сумма продавцу так и не была перечислена

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Читайте так же:
Как списать пени за коммунальные услуги в 2022 году

Порядок расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости

Как и в предыдущем случае, речь идет о неисполненных ДКПН. Закон требует, чтобы такой договор был заверен нотариусом:

  • при реализации долей в общей собственности, в том числе полной продажи объекта в виде продажи доли каждым из собственников (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
  • реализации недвижимости опекунами, доверительными управляющими, а также недвижимости несовершеннолетних и недееспособных (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Контрагенты сами могут прийти к соглашению о том, что их отношения должны быть оформлены с привлечением нотариуса.

В таких случаях соглашение о расторжении ДКПН тоже требует нотариального порядка совершения (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

○ Расторжение договора.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия.

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

✔ Порядок расторжения договора.

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию. Для этого нужно:

  • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  • Зарегистрировать документ в Росреестре.
  • Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

✔ В суде.

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

  • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
  • О возврате имущества.
Читайте так же:
Как вернуть купленный электрочайник в магазин - Возврат товара

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

  • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
  • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
  • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

  • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
  • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
  • Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

  • Название документа;
  • Число, месяц, год и место, где он составлен;
  • ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
  • Реквизиты договора купли-продажи;
  • Дату, которая обозначит расторжение сделки;
  • Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
  • Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
  • Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
  • Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Читайте так же:
Возврат денег за дорогостоящее лечение

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Как получить гарантии при совершении сделок с недвижимым имуществом

Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.

Комментарии (14)

Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора (п. 7 ПП ВАС РФ 35 от 06.06.14).

Читайте так же:
Национальная библиотека Чувашской Республики

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества (п. 4).

Ч. 3 ст. 58 ФЗ О ГРН.

Вывод: право вновь приобретается, платить пошлину за регистрацию надо.
Последствия расторжения, в т.ч. возмещение убытков, должны были быть указаны в мировом соглашении.

Вообще ни о чём, применительно к рассматриваемому вопросу, эта цитата не говорит.

В ней лишь сказано, что надо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр, а чем считать возврат вещи (новым приобретением или восстановлением в прежних правах), в ней ни слова не сказано. Словосочетание «обратный переход права собственности» носит сугубо технический характер для целей указания в ЕГРН собственника.

Она говорит о регистрации перехода права собственности. Не об аннулировании записи, а о новой регистрации.

Это позиция суда, на которую будут ориентироваться другие суды в случае разбирательства данной ситуации.
А уж технический или правовой характер носит раз'яснение, не суть, т.к. автор указал конкретную практическую цель выяснения вопроса — как должен поступить Росреестр и надо ли платить пошлину. Собственно, Росреестру всё равно, расторгнут прежний или заключён новый ДКП. Закон о ЕГРН не содержит специальных норм для случая расторжения сделки. Участие суда здесь тоже роли не играет. Просто есть судебный акт, предусматривающий переход права, всё. Регистрация в общем порядке.

Этот вопрос уже как-то обсуждался на данном ресурсе. Мнения разделились.

Я лично выскажусь в пользу того, что восстанавливается право собственности продавца. Для него смысл сделки купли-продажи утрачен. Соответственно, он никакого «нового» права собственности не приобретает, а восстанавливает прежнее.

Вставать на формальные рельсы и манипулировать нормами, как кубиками и фишками (мол, сначала фишку подвинули налево, и она заняла своё новое положение, затем подвинули направо, и фишка уже из нового положения переместилась в следующее новое положение), на мой взгляд неверно.

Если бы покупатель надлежащим образом исполнил договор, то не пришлось бы его расторгать и возвращаться в исходное положение. Для продавца, в данном случае, это именно возврат в исходное положение (замечу, такой «возврат» допускает действующее законодательство о купле-продаже, следовательно, нормы о купле-продаже являются специальными по отношению к нормам части первой ГК РФ).

Читайте так же:
Сведения индивидуального персонифицированного учета это

На мой взгляд, в таком случае, при явной недобросовестности покупателя, толковать ситуацию надо с позиций продавца. Повторюсь, продавец всё возвратил в начальное положение (причём, не по своей вине и инициативе), а не совершил некую сделку, направленную на приобретение необходимой ему вещи. Он был вынужден вернуть свою прежнюю вещь, поскольку она не была оплачена. Вообще-то, он её хотел продать и не намеревался заново покупать. Кстати, он её и не купил, а именно вернул. Соответственно, ссылки на ст. 218 ГК РФ не совсем уместны с тех позиций, с которых такие ссылки пытаются делать коллеги, придерживающиеся иной точки зрения.

Что такое восстановление права собственности? Какой нормой ГК предусмотрено?
Закон говорит лишь о переходе права — прекращении у одного и возникновении у другого.
В любой конкретный момент право собственности на конкретную недвижимость принадлежит тому, кто записан собственником в ЕГРН, и этот факт не изменить задним числом. Оспорить право можно (в данном случае оснований нет), а изменить факт наличия права у определенного лица в определенный период — нет.
И даты договора и расторжения не имеют значения.

Восстановить можно не право, а запись в ЕГРН, если она неправомерно, ошибочно удалена или изменена. Можно требовать удалить неправомерно внесенную запись о переходе права. Но здесь и для этого нет оснований.

Гражданское право — это не инструкция.

Законодатель предусмотрел возможность расторжения договора, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате.

Последствиями расторжения исполненного договора является возврат сторон в прежнее состояние. Вот и всё.

Что ещё надо было прописать ? Что у продавца, который не получил оплату за проданное имущество, восстанавливается право собственности ? А разве это не очевидно ?

Или покупатель и деньги себе оставил, и право собственности на недвижимость ?

Светлана, ещё раз перечитайте интервью с доктором Дождёвым. Он там, как раз, вот о таком «понимании» гражданского права и говорит, которое без «инструкции» не может жить.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector