Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения

Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников.

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела.

Что такое «Закон о тишине»?

«Закон о тишине» – это не отдельный нормативно-правовой акт, не законодательный акт, а статья или совокупность статей из различных законодательных актов, контролирующих спокойствие и тишину в жилых домах, квартирах и близлежащих территориях, в том числе, организациях и предприятиях, находящихся в непосредственной близости от жилых частных или многоквартирных домов.

В законодательстве РФ не существует понятия «Закон о тишине». В настоящее время только рассматривается проект изменений в Жилищный кодекс РФ, которые предполагают регулирование права на тишину и покой граждан.

Однако это вовсе не значит, что можно круглосуточно бесконтрольно шуметь, и за это ничего не будет. Во многих субъектах РФ, в числе которых Свердловская область, есть Законы или Кодексы об административных правонарушениях (КОАП), в которых регулируется вопрос соблюдения тишины в домах и квартирах.

Несмотря на вышесказанное, в законодательстве Российской Федерации существуют отдельные положения и статьи, напрямую или косвенно связанные с тишиной и покоем:

• Конкретизировано, какие именно действия являются нарушающими тишину и покой граждан.
• Обозначены исключительные случаи, которые не являются нарушениями тишины и покоя.
• Определены меры наказания за нарушение тишины и покоя граждан.

В какое время шуметь нельзя?

Законодательство Свердловской области прописывает конкретное время суток или дни, когда шуметь запрещено:

• Будние дни, кроме пятницы: 13:00-15:00, 23:00-08:00 по местному времени.
• Пятница, суббота, воскресенье и нерабочие праздничные дни: 18:00-11:00 по местному времени.

Нормы допустимого шума в Свердловской области

Нормируемые параметры шума в жилых помещениях обозначены Постановлением Главного санитарного врача РФ и распространяются по всей территории РФ. Необходимо отметить, что для квартир, домов и общежитий они разные:

Замеры уровня шума могут производиться по многочисленным жалобам граждан или коллективной жалобе сотрудниками территориального отдела Роспотребнадзора. По результатам замера в случае значительного превышения уровня шума к правонарушителю применяются санкции – выписывается штраф.

Что считается нарушением тишины

Закон Свердловской области не предоставляет полного перечня действий, нарушающих тишину и покой граждан, обозначая только несколько из них:

• Использование пиротехнических изделий.
• Производство ремонтных и строительных работ, сопровождаемых шумом.

Исключением в данном случае являются неотложные, аварийно-спасательные работы, необходимые для обеспечения благополучия граждан, они не будут являться нарушением закона о тишине. Кроме вышеперечисленных, на основе законодательных актов субъектов РФ к нарушениям тишины относят:

• Громкие разговоры и крики.
• Шум бытовой техники (пылесос, стиральная машинка, микроволновая печь, телевизор, радио и т.д.).
• Громкие звуки, которые издают домашние животные (лай, мяуканье, скрежет, чириканье, крик и т.д.).
• Плач и крики ребёнка.
• Громкая музыка.
• Топот и грохот.

Приведённый список далеко не исчерпывающий, поскольку в каждом регионе или городе он имеет свои дополнения или исключения.

Необходимо отметить важность следующего факта: нарушителями тишины являются не только соседи или участники шумных компаний, но и владельцы магазинов, гостиниц, баров и пивных, находящихся в непосредственной близости от жилых многоквартирных и частных домов, общежитий.

Какие санкции будут, если я нарушу закон о тишине?

За нарушение тишины и покоя региональным законодательством предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

• На граждан – от 500 до 2 000 рублей.
• На должностных лиц – от 1 000 до 5 000 рублей.
• На юридических лиц – от 3 000 до 7 000 рублей.

Шумят рядом с домом в ночное время – что делать?

Нормы соблюдения правил тишины и покоя распространяются не только на сами жилые помещения, но и на уличное пространство, на расстоянии ближе чем 100 метров от жилых домов, в которых размещаются организации, оказывающие гостиничные услуги, осуществляющие образовательную деятельность, а также деятельность в сфере здравоохранения и социального обслуживания граждан.

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

• Собираем документы

• документ, удостоверяющий личность;
• заявление о перепланировке;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) — в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя — если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения — если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам — она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском — в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор — все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

• Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

• Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

Как продать свою долю: общие правила

Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.

Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.

Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.

Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.

Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте здесь.

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

О пользе «вмешательства в личную жизнь»

Недавно в Екатеринбурге в доме по ул. Куйбышева произошёл конфликт. Один из жильцов установил над своей дверью видеокамеру. Молодой человек из этого же подъезда разбил видеокамеру, а потом попытался избить её владельца. Юноша решил, что камера, установленная в месте общего пользования (каковым является подъезд) нарушает его права. В отношении нападавшего возбуждено административное дело о хулиганстве…

Тем не менее, многие горожане уже смогли оценить удобства видеонаблюдения в местах общего пользования.