Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки — явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке — что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию. На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею. Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права — цедентом, а получивший их покупатель — цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности. И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи. Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Сколько стоит оформление договора переуступки

Несмотря на то, что договор переуступки оформляется без нотариуса, покупателю жилья в новостройке все равно приходится нести затраты. Часто проверка имущественных прав инвестора, замена инвестора в договоре проходят прямо в офисе продаж застройщика. Большинство компаний-застройщиков взимают дополнительную плату за проверку и оформление таких договоров, особенно, если речь идет о популярных объектах.

Так застройщики снимают маржу с перепродаж квартир в своих ЖК, а также сдерживают спекуляции, чтобы реализовать жилье напрямую конечному покупателю. Суммы, которые застройщики требуют оплатить при оформлении переуступок, колеблются. По популярным объектам – от 12 500 грн за договор до 5-7% от стоимости жилья по договору. В последнем случае застройщик практически подменяет собой государство, которое взимает военный сбор 1,5% и повышенный 5-процентный налог за продажу квартиры в течение года после получения свидетельства о праве собственности.

В домах, где застройщиком является строительный кооператив, доплата за переуступку прав может взиматься в виде членского взноса при вступлении в права собственности. В новых ЖК в центре Киева такой взнос иногда достигает 30-40 тыс долларов при стоимости квартиры в 230-260 тыс. у.е. В случае отказа делать взносы кооператив, как правило, грозит новым собственникам отключением коммунальных и сервисных услуг, доступных всем остальным пайщикам: лифт, паркинг и даже электроснабжение.

Как себя обезопасить при сделке?

Покупателю, прежде чем подписать договор, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие оплату суммы, указанной в договоре участия, и справку от застройщика об отсутствии долга. Нужно удостовериться, что переуступщик рассчитался с застройщиком, иначе тот потребует деньги с нового дольщика.

Кроме того, покупателю нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

• официально зарегистрированное юридическое лицо;
• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектную декларацию (и все её изменения за время строительства дома).

Чтобы не попасть впросак, Нина Лукьяненко рекомендует читать договор от корки до корки. В документе должны быть данные всех трёх лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика. Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление договора переуступки, в противном случае он может оспорить сделку. Обязательно должна стоять дата подписания договора. Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, рекомендуется вынести в отдельный пункт и указать, в какой момент происходит оплата.

Если вы рассчитываетесь до подписания договора, добавьте строчку, что продавец гарантирует, что уступаемое право требования на квартиру оплачено полностью, не является предметом залога и не находится под арестом.

Если же квартира находится под залогом или в ипотеке, то долг оформляется на нового дольщика. Для этого покупатель должен подтвердить свою платёжеспособность. Если же у покупателя есть сумма для полного погашения долга, он может её выплатить, чтобы снять обременение с квартиры.

В обоих случаях должен участвовать банк. Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Должен заключаться трёхсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. В противном случае высок риск столкнуться с мошенничеством.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

1. Застройщик не вызывает доверия.
2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Интересы и риски участников сделки переуступки прав

Подводя итоги, нужно еще раз остановиться на следующем:

1. Переуступка прав затрагивает напрямую интересы всех участников конкретной сделки с недвижимостью, в том числе:

• застройщика (если речь идет о договоре долевого участия в строительстве);
• и банк, выдавший ипотечный кредит (если квартира куплена в ипотеку).

Так что это не только частное дело продавца и покупателя. Без официального согласия вышеперечисленных субъектов, никакой переуступки прав не состоится. Причем нужно иметь ввиду, что они (и застройщик, и банк) могут выдвинуть собственные требования к предполагаемому договору переуступки. И эти требования придется выполнять в любом случае.

2. Риски такое мероприятие, как заключение договора переуступки прав, конечно, несет. И процедура эта непростая, и условностей, обязательных для соблюдения, в ней много. Поэтому прежде чем пойти на такую сделку в роли покупателя, нужно:

• проанализировать имеющуюся документацию;
• оценить застройщика;
• выяснить истинное положение продавца;
• и вообще, собрать максимум информации.

Не надеетесь на собственные силы и возможности? Обращайтесь к специалисту. Если подобную сделку будет сопровождать опытный юрист, она способна стать очень выгодной для приобретателя.