Что такое аварийное жилье: закон о сносе аварийного жилья, порядок оценки и программа расселения в 2021

Сегодня на аварийные дома распространяется действие ряда законов:

• ЖК РФ – устанавливает общие положения в ст. 32;
• ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ – содержит ряд ключевых понятий по аварийному жилью, например, что такое аварийный жилой фонд;
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, в котором содержатся характеристики аварийного жилья и порядок его оценки;
• региональные регламенты программ по переселению – например, по программе реновации в Москве. Ознакомиться с региональным регламентом можно на стендах местной администрации или на ее официальном ресурсе.

Жилье становится аварийным, когда в нем становится небезопасно проживать, а дальнейшая эксплуатация может привести к ухудшению здоровья или даже последствиям для жизни. Пользование такой недвижимостью нужно прекратить как можно быстрее – в этом и состоит задача региональных и муниципальных органов власти. Сам дом признают подлежащим сносу или реконструкции.

Жильцам аварийных помещений предоставляется возможность:

• переселения во временное жилье на период реконструкции;
• постоянного переселения в новое жилье в случае сноса;
• получения компенсации, если переселение невозможно;
• если речь идет о нанимателях – с ними перезаключается договор соцнайма на новую площадь.

Важно! В обиходе часто встречается термин «ветхое жилье», однако сегодня в законах он уже не употребляется – осталось только понятие аварийного. На практике ветхое жилье либо включается в понятие аварийного, либо рассматривается как недвижимость с меньшей степенью изношенности.

Разрешено ли отказываться от переселения

Существует два выбора для каждого владельца объекта в аварийном доме:

• изучение предложений администрации региона, которая предлагает новое жилье, причем если оно подходит гражданину по разным показателям, то он может переехать в эту недвижимость, и она может находиться даже в другом городе;
• если все предложения не устраивают владельца квартиры, то он просто может получить за нее выкупную цену, что предполагает выкуп жилья властями.

Если вышеуказанные варианты решения проблемы не подходят для владельца помещения, то муниципалитет может пойти на уступки.

Для этого может предлагаться квартира большего размера, находящаяся в том же районе, что и аварийный дом. Это позволяет ускорить процесс переселения.

Но даже в этом случае гражданин может отказаться, но при этом вопрос будет далее решаться через суд. Администрация подает исковое заявление на конкретного гражданина с просьбой выселить его принудительно.

Суд всегда принимает сторону истца, так как проживать в аварийном доме опасно и запрещено, поэтому придется жильцу все равно принимать какое-либо решение.

Какие нарушения при переселении наиболее часто возникают? Читайте по ссылке.

Последовательность расселения из аварийного жилья

В соответствии с нормами жилищного законодательства жители аварийных домов должны быть расселены из них. Авариным признается дом, являющийся непригодным для проживания в нем людей. Такое признание осуществляется на основании решения межведомственной комиссии.

Снос аварийных объектов может выполняться по следующим основаниям:

• присвоения жилью аварийного статуса после подачи соответствующего заявления владельцем жилого помещения в доме;
• в рамках государственной программы.

В случае признания дома непригодным для проживания на основании заявления жильцов, предоставление альтернативного жилья совершается согласно постановлению органа местного самоуправления. В постановлении администрации должны быть указаны сроки и порядок расселения граждан.

Оформление договора мены является одним из способов решения вопроса переселения граждан в благоустроенное жилье. Разберем отдельные случаи расселения с заключением данной сделки:

Вариант 1. В соответствии с договором мены совершается предоставление равноценной жилплощади. Договор содержит порядок и особенности выделения альтернативного жилья. В этом случае рыночная стоимость помещений должна быть одинакового размера.

Вариант 2. Заключение сделки и выплата денежной компенсации владельцу аварийной квартиры. Если новая жилплощадь неравноценна прежде занимаемой, собственник имеет право на получение разницы в денежной форме в качестве возмещения за неравнозначный обмен.

Вариант 3. Из жилищного фонда предоставляется жилье с лучшими жилищными условиями и рыночной стоимостью (или большей площади), в этом случае собственник жилья должен возместить такую разницу.

Права собственников

Жильцы имеют право на:

• новое помещение, равноценного аварийному по площади;
• выбор из трех вариантов жилой площади;
• компенсацию за свою квартиру, если ни один из вариантов не устраивает;
• возмещение расходов на переезд;
• наличие в предоставляемом помещении базовых коммуникаций (канализация, электричество, водопровод);
• расположение жилья в том же населенном пункте, что и непригодного.

Реализация прав возможна только в случае, если дом, квартира, комната попала в программу переселения, иначе жильцам аварийного дома откажут.

Как признать объект аварийным и подлежащим сносу

В соответствии с вышеупомянутым указом, ряд поручений Правительство РФ выполняет совместно с органами исполнительной власти регионов.

В частности, для обеспечения реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в аварийном фонде, власти субъектов должны утверждать индивидуальные программы их расселения в безопасные и благоприятные условия.

Аварийное жилье является проблемой многих городов России, но признать дом аварийным и подлежащим сносу не так просто.

Для этого необходимо обследование объекта, то есть многоквартирного дома, жилого помещения или помещения (коммерческого в многоквартирном доме) для признания его подлежащим реконструкции или сносу.

Такое обследование осуществляется межведомственной комиссией, которая дает заключение о том, что объект пригоден (непригоден) для проживания граждан.

Межведомственная комиссия проверяет только те дома, которые внесены в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Также проверку комиссии можно инициировать путем письменных обращений жильцов аварийных домов.

Аварийным признается такое состояние объекта (здания, помещения), при котором строительные конструкции (деформации фундаментов, стен) представляют опасность для жизни всех проживающих в доме.

Непригодным для проживания считается объекты (дома), которые расположены в опасных зонах (схода оползней, селевых потоков и т.д.)

Дома, расположенные в указанных зонах, также признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Документы в комиссию для признания объекта аварийным

На рассмотрение вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания объекта аварийным, заявитель представляет в комиссию по месту его нахождения следующие документы:

копии правоустанавливающих документов на помещение, в случае если право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости — выписку (как внести сведения в ЕГРН читайте здесь);

заключение специализированной организации, проводившей обследование дома, для постановки вопроса о признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты, которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение.

Как компенсируется сносимое имущество

По соглашению с собственником взамен изымаемого (сносимого) жилого помещения может быть предложено два варианта.

1 вариант. Предоставление жилого помещения равнозначного предыдущему (в том числе по площади).

Учетная норма, устанавливающая порядок предоставления жилых помещений, утверждается органом местного самоуправления, Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации.

Например, для жителей Москвы, размер площади, определяемый на одного члена семьи, составляет по 18 квадратных метров (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен, но не более чем на 9 квадратных метров).

Кроме того, по закону «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Общая площадь предоставляемого жилья зависит и от количества в нем проживающих, но в любом случае она не должна быть меньше 33 кв. м.

Если гражданин стоял в очереди в качестве нуждающегося в увеличении площади жилья, это должно быть учтено при переселении.

В случае, когда в местном жилищном фонде отсутствуют квартиры, соответствующие нормам предоставления, выделяется дополнительная квартира.

Жильцы, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в аварийном объекте, получают новое жилье на таких же условиях, как и собственники.

2-й вариант. Выделение материальной компенсации.

В соответствии с Жилищным Кодексом :

« При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество ».

В случае, если сносимый объект (дом) находится в частной собственности граждан и расположен на земельном участке, кроме стоимости строения выплачивается компенсация с учетом стоимости земли.

При этом документы на недвижимость должны быть оформлены в установленном законом порядке.

Выплата компенсации производится только в безналичной форме.

Владельцам недвижимости необходимо учитывать, что с момента признания объекта подлежащим сносу, нельзя совершать с ним какие-либо сделки (менять, продавать), так как они будут признаны незаконными.

Предлагаем также вашему вниманию видеоролик о правах граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах.