Особенности процедуры купли-продажи квартиры с участием нотариуса

Особенности процедуры купли-продажи квартиры с участием нотариуса

Продаете или покупаете квартиру? Тогда вам, возможно, понадобятся услуги нотариуса. Этот человек заверит сделку и позволит обезопасить как продавца, так и покупателя от рисков, которыми сопровождается сделка купли-продажи объекта недвижимости.

Но и как любая другая юридическая процедура, оформление сделки купли-продажи с участием нотариуса имеет свои нюансы и особенности. О них мы вам расскажем в этой статье.

Когда не обойтись без нотариуса

Конечно, не все сделки с недвижимостью требуют сопровождение нотариуса. Но есть случаи, когда регистрация соглашения о покупке и продаже квартиры с участием специалиста поможет вам минимизировать риски.

К таким сделкам относятся:

• продажа разных долей, но не всего объекта недвижимости одновременно;
• продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему;
• передача недвижимости по договору ренты;
• продажа с разделом общего имущества, нажитого в браке.

У нотариуса есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. По поручению клиента, нотариус сделает запрос в единый реестр недвижимости.

Вопрос 2. Не опасен ли такой формат?

«Дистанционно» не означает онлайн или заочно — стороны дистанционной сделки должны пусть и по отдельности, но все равно лично явиться к нотариусу. Сами нотариусы свяжутся между собой по защищенному каналу видеосвязи и проведут все необходимые этапы работы, отметил Николай Быстров.

По его словам, по степени безопасности дистанционный формат сделки не уступает традиционному варианту удостоверения договора в одной нотариальной конторе. Нотариусы здесь, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу сделки, обязательно выясняют реальную волю участников договора и понимание ими правовой сути сделки, разъясняют ее юридические последствия и т. д.

Важно и то, что удостоверившие дистанционную сделку нотариусы несут за нее солидарную полную имущественную ответственность. То есть если кто-то из них ошибется, пострадавшим из-за этого гражданам гарантируется стопроцентное возмещение ущерба.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет. 

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Сколько стоит и кто платит?

Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

• Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
• Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
• Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
• Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.

Нотариус имеет полный доступ к данным реестра прав на российское недвижимое имущество. А соответственно, чтобы была проведена качественная проверка недвижимости — юрист может получить выписку ЕГРН в кратчайшие сроки. Помимо этого он имеет доступ к Единой информационной нотариальной системе. Это особенно актуально в случае заключения ДКП с использованием доверенностей. Т.е. при покупке квартиры человек, оформляя сделку с нотариусом, может быть уверен в ее легитимности. Также нотариус не станет заверять договор, если у него будут сомнения в правомерности его заключения.

Доказательная база при оспаривании сделки

Оспаривание документов, которые оформлены с нотариусом, трудно оспорить. Нотариальное заверение – это дополнительный защитный фактор для всех участников сделки. Это связано с тем, что все этапы заключения договора проходят при непосредственном присутствии нотариуса, который имеет существенные полномочия. Оспорить его в судебном порядке чрезвычайно сложно. Фактически нотариус – это дополнительный свидетель и компетентный эксперт, который гарантирует юридическую чистоту (основываясь на таких документах как – Выписка из ЕГРН и т.п.) Также благодаря закону о нотариате сегодня нотариусы могут обеспечивать доказательства даже в том случае, если дело уже находится в суде.

Ускорение государственной регистрации

Если документы при нотариальном оформлении поданы в электронном виде, срок государственной регистрации прав составляет 1 день. Если же стороны сделки подают бумажные документы, то этот срок увеличивается до 3 суток. Это касается любых сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации.

Депозит нотариуса

Покупка квартиры через нотариуса дает право воспользоваться его депозитом. Он аналогичен банковской ячейке, но имеет дополнительные степени защиты. Аренда такого депозита дешевле аренды обычной ячейки в банке.

Выдача дубликатов документов о регистрации права

Сегодня при необходимости каждый человек может получить дубликаты документов, которые стали основанием возникновения права собственности на имущество. Для этого нужно лишь доказать, что человек или организация является владельцем объекта недвижимости. Подчеркнем, что согласно действующему законодательству Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности больше не выдается!

Страхование ответственности

Деятельность нотариуса застрахована. Существует несколько способов компенсации вреда, причиненного нотариусом:

• личное страхование;
• из средств Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты;
• ответственность всем личным имуществом;
• коллективное страхование.

Если нотариус своими действиями приведет к утере права собственности на недвижимость, покупателю будет возмещена стоимость жилья. Риэлторы и простые юристы не могут предоставить подобную компенсацию.

Нотариальное оформление сделки с недвижимостью – дополнительное основание ее законности. Закон о нотариате расширил права этих специалистов, поэтому их присутствие при заключении ДКП является дополнительным плюсом даже в присутствии квалифицированных риэлторов.

Цена услуг нотариуса

Тарифы на услуги каждый нотариус устанавливает самостоятельно. Но Федеральной нотариальной палатой рекомендованы следующие расценки за регистрацию сделок:

1. При стоимости жилья до 10 миллионов рублей – 3 000 руб. + 0,2%, если договор заключается между родственниками.
2. При оформлении сделки посторонними лицами стоимость составляет 3 000 руб. + 0,4%, если недвижимость стоит меньше миллиона. При стоимости квадратных метров от 1 млн. до 10 млн. рублей нужно заплатить 7 000 рублей и дополнительно 0,2% от суммы сделки.
3. Если недвижимость оценивается дороже 10 миллионов, родственники платят 23 000 руб. и 0,1% от суммы, которая превышает 10 млн. Для посторонних лиц процент тот же, а величина фиксированного сбора возрастает до 25 000 рублей.

Это так называемый нотариальный тариф, но обычно возникают и другие расходы. Стоимость техническо-правовых услуг в нотариальных конторах может составлять до 8 000 рублей. Нотариальное заверение копий, удостоверение доверенностей и других документов оплачивается отдельно.

Таким образом, нотариальное заверение сделки купли-продажи потребует затрат. В некоторых случаях без него обойтись не получится. Но если есть возможность выбора, стороны сами решают, целесообразно ли обращаться в нотариальную контору.