Что входит в права и обязанности старшего по дому: функции, полномочия и зарплата

Что входит в права и обязанности старшего по дому: функции, полномочия и зарплата

В каждом многоквартирном доме проживает большое количество людей, они не могут все одновременно взаимодействовать с органами власти по вопросам обслуживания дома, заниматься контролем управляющей компании и ЖЭКа, решать бытовые вопросы жильцов.

Для такой работы нужно выбирать одного человека, достойного представителя всего сообщества собственников квартир. Главный по дому – работа сложная, ответственная, многочисленные полномочия дополняются целым списком обязанностей.

Какие функции выполняет старший по дому, полагается ли зарплата за такую работу, с какими инстанциями может иметь дело управдом? Данные вопросы решаются законодательно, с учетом действующих нормативов Жилищного Кодекса Российской Федерации, также некоторые моменты зависят от решения самых жильцов МКД.

ВНИМАНИЕ! Старший по дому или по подъезду подчиняется общему собранию жильцов, оно устанавливает сроки работы выбранного представителя и может прекратить его полномочия в досрочном порядке.

Видео: Совет дома – для чего он нужен, полномочия, как избрать

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права по отношению к общему имуществу

Жилищное законодательство относит к общему для жильцов имуществу:

• лестницы, площадки между ними, коридоры;
• лифты;
• крышу и чердак;
• подвал;
• придомовая площадь.

Все жильцы владеют этим имуществом. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме включают возможность перепланировки, реконструкции. Например, делают пристройки. Жильцы решают, что будут размещено на придомовом пространстве. Решения принимаются на общем собрании с обязательным составлением протокола при согласии большинства, а иногда и с участием местной администрации. Голоса тех, кто не имеет права собственности, не учитываются.

Нельзя без согласования с остальными жильцами:

• передавать части придомовой площади в собственность конкретным лицам;
• самовольно строить гаражи, сажать растения, делать другие работы.

Официальные обязанности и права старшего

Положенные права и обязанности ответственного устанавливаются еще до осуществления выборов. За выполнение положенной работы сотрудник получает определенную денежную компенсацию. Прежде чем описать особенности начисления з/п, стоит подробно изучить обязанности и права человека на этой должности.

Обязанности старшего

Среди основных обязанностей, которые возлагаются на ответственное лицо, можно отметить:

1. Контроль над регулярной уборкой подъездов, лифтов и разных подсобных помещений.
2. Отслеживание благоустройства расположенных рядом с домом участков.
3. Создание условий для соблюдения установленных санитарных норм.
4. Организация качественной и, что более важно, своевременной уборки снега зимой.
5. Осуществление капитального ремонта в доме и проверка его качества.
6. Объяснение жильцам правил пользования общественных помещений.
7. Предоставление телефонов и иных контактных данных разных коммунальных и эксплуатационных служб для решения вопросов при возникновении ЧС.
8. Оказание помощи сотрудникам контролирующих организаций – полиции, социальной защите и СЭС.
9. Внесение предложений, связанных с тщательной организацией хранения имущества владельцев квартиры.
10. Хранение и предоставление ключей от щитовой, подсобных каморок, выдача документов – протоколов, официальные паспорта дома и разных актов.
11. Ликвидация допущенных нарушений в области содержания имущества и его эксплуатации.
12. Ведение журнала с информацией, которая касается общих собраний, жалоб и отзывов, а также внесенных в официальный протокол собрания решений.
13. Составление отчетов о законченных работах за каждый отчетный год, при необходимости предоставление его жильцам.

Права ответственного по дому

Говоря о правах старшего и возможностях, можно отметить следующие:

• Оценка общего качества проведенных работ, которые были проведены сотрудниками управляющей;
• Помощь собственникам при решении вопросов, напрямую связанных с оплатой коммунальных услуг;
• Принятие участия при осуществлении тщательного контроля за распределением активов, собранных на специальные нужды дома;
• Отправка заявок и предложений о проведении положенного капитального ремонта;
• Написание отзывов и внесение предложений, которые касаются улучшений использования отдельных помещений;
• Требовать исправить нарушения, допущенные управляющей компанией;
• Созывать жильцов, чтобы принять участие в организованном собрании;
• Предпринимать меры по отношению к собственникам и к арендаторам, если они нарушают установленные правила и условия эксплуатации помещений.

Кому как участвовать

Про личное участие в заседаниях. Если разрешить участвовать по доверенности — будет вообще бардак. Если по нотариальной доверенности — из-за такого мелкого повода мало кто к нотариусу пойдёт и 1200 рублей заплатит. А если разрешить доверенность от УК — так один член совета наберёт себе половину доверенностей и будет за всех голосовать. Только личное участие. Причём заметьте — нигде не указано, что заседание совета может проводиться только очно. Поэтому в нашем регламенте мы указываем, что можно проводить заседание методом сбора подписей. Лично я считаю это правильным вариантом: даже когда все вместе собираются — чтобы потом не врали, что, мол, я был против, — вот твоя роспись, не обманывай людей.

Иногда меня упрекают, что я предлагаю длинные решения, громоздкие фразы. Например, нужно ли прописывать в решении собрания возможность принятия решений совета в заочной форме? В ЖК РФ это нигде не прописано, а раз нигде не прописано — значит, незаконно, примете такое решение, а человек в суд пойдёт. Всё лучше максимально подробно записать в протоколе.

Есть один вопрос, по которому у меня лично однозначной позиции нет. Кто хочет — можете дополнительно прописать, что член совета дома, не имеющий возможности присутствовать на заседании совета дома по уважительной причине (то есть уважительность её должны признать на заседании голосованием), имеет право написать своё мнение по всем или отдельным вопросам повестки, и тогда его голос также учитывается. Такое исключение. С одной стороны, это справедливо, ведь задача совета дома — решать вопросы, учесть все точки зрения, а, например, человек на сутках на работе. С другой стороны, он же не услышит мнение других членов совета дома — а, может быть, услышав их, его мнение до голосования изменится. Решать вам.

Немного о равенстве голосов. Ранее мы поясняли, что членов совета дома может быть любое число, но не менее трёх. Ясно, при голосовании часть членов может воздержаться, и голоса «за» и «против» разойдутся пополам. Не сидеть же несколько суток, как когда папу римского выбирают — кардиналам не положено выходить из здания до принятия решения хоть неделю. Потому мы считаем, и это оправданно пятнадцатью годами работы, что решающим в таком случае является голос председателя совета дома, а если он воздержался или отсутствовал — его заместителя. Решение-то нужно принимать.

Наконец, заметьте, в нашем типовом протоколе появляется новое лицо — заместитель председателя совета дома. Это тоже на ваше усмотрение. С точки зрения работы очевидно, что заместитель должен быть, и должно быть прописано — когда и на какой период к нему переходят полномочия председателя совета дома. Даже не болезнь — человек может просто на дачу на лето уехать или с внуком на море. Но многие председатели просят данный пункт не включать, так как на практике иногда получается, что заместитель начинает «тянуть одеяло на себя» — бороться за власть с председателем совета дома. Тут тоже я не советчик: на каждом доме по-своему. Скажу одно — если без личных отношений и опасений — наиболее правильно, чтобы заместитель был, а на большом доме и два, и один из них чтобы был секретарём совета дома, чтобы бумаги все были в порядке. Вообще, заместитель или без такого статуса — секретарь совета дома должен быть, он ведёт протоколы заседаний совета дома.

Права и обязанности

Полномочия старшего по дому обширны. Он наделен особыми обязанностями и правами, по сравнению с другими жильцами. Его права заключаются в следующем:

• имеет право созывать жильцов на общее собрание, устанавливать дату и время проведения собрания;
• взаимодействовать с управляющими компаниями по вопросам ремонта и благоустройства жилья;
• контролировать расход средств, предназначенных на содержание жилья;
• проявлять инициативу по вопросам благоустройства;
• оценивать уровень работ, сделанных управляющей компанией;
• предлагать свои варианты улучшения жилищных условий.

Старший по дому или председатель совета дома обязан:

• взаимодействовать с органами государственной власти по вопросам пресечения беспорядков и халатности коммунальных служб;
• принимать меры в отношении нарушений в использовании общего имущества;
• контролировать проведение капитального ремонта;
• следить за деятельностью управляющей компании;
• защищать и отстаивать интересы жильцов;
• оценивать условия содержания домашних животных;
• внедрять идеи по сохранению общедомового имущества.

Как внести в перечень жилищных услуг УО консьержа и расходы на него

Решение о том, что в многоквартирном доме нужна служба консьержей, могут принять только собственники помещений на общем собрании. Выйти с таким предложением на ОСС может управляющая организация или ТСЖ, доказав, что консьерж улучшит условия проживания в доме, станет помощником в надлежащем содержании общего имущества дома, препятствуя вандализму и оперативно фиксируя поломки и аварии.

• определяют перечень обязанностей консьержа;
• график его работы;
• стоимость услуг консьержа и источник финансирования;
• поручают заключение договора УО/ТСЖ/уполномоченному собственнику/председателю Совета МКД.

Все эти вопросы решаются простым большинством голосов: 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если домом управляет УО, то собственники должны также проголосовать за включение услуги консьержей в перечень работ и услуг в договоре управления. После этого УО имеет законное право включить в платёжные документы плату за услуги консьержа.