Договор купли-продажи недвижимости через нотариуса

Договор купли-продажи недвижимости через нотариуса

Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса — процедура, необходимая для того, чтобы документ приобрел юридическую силу. Большинство сделок с недвижимостью сопровождается составлением договора купли-продажи и его последующим заверением в нотариальной конторе.

Обязательная продажа квартиры через нотариуса

Случаев, когда продать квартиру без обращения в нотариальную контору невозможно, не очень много, и все они связаны с защитой прав определенных категорий собственников:

• Отчуждение недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по отчуждению долей в праве собственности объекта недвижимости, за исключением случаев, когда все собственники долей в праве собственности продают свои доли одновременно;
• Продажа недвижимости, находящейся в доверительном управлении или в отношении неё, распоряжаются опекуны недееспособного лица;

• покупка квартиры с договором ренты;
• продажа объекта по доверенности;
• покупка недвижимости в долевую собственность супругами;
• приобретение квартиры в ипотеку, рефинансирование.

У несовершеннолетних и недееспособных есть опекуны, в обязанности которых входит управление недвижимостью. Для продажи объекта недвижимости или доли требуется согласие органа опеки и участие опекунов.

Они должны учитывать мнение подопечных, следить за тем, чтобы после сделки жилищные условия не ухудшились. На практике орган опеки не выдает разрешение на отчуждение, если она не направлена на улучшение жилищных условий опекаемого или получения средств на его лечение.

С 01.08.2019 нотариальное удостоверение не обязательно, если все доли продаются одновременно. При отсутствии согласия владельца хотя бы одной доли нотариальное заверение обязательно. Согласия на продажу оформляются на бумаге и заверяются нотариально.

При продаже одной доли дополнительно оформляются отказы других собственников от приоритетной покупки.

При покупке жилья по договору ренты нотариус проверяет, добровольно ли пожилой человек заключает соглашение, определяет дееспособность, помогает оформить текст. Если после заключения такого соглашения недвижимость продается, то существуют 3 варианта:

• рантье умер;
• рента выкуплена;
• покупатель согласен выполнять условия ренты.

Если сам продавец в сделке не участвует, сложно проверить его дееспособность. При продаже недвижимости по доверенности нотариус проверяет правильность ее оформления, срок действия, права представителя продавца на совершение сделки, получение денег. Случается, что доверитель умер, срок доверенности не истек, в будущем покупка признается недействительной.

Иногда для получения доверенности используется обман, согласие добывается силой. Особенно важно участие специалиста, если объект принадлежит одинокому пожилому человеку. Провести все проверки самостоятельно практически невозможно.

Если брак зарегистрирован, все имущество считается для супругов совместным. При покупке в долевую собственность каждому принадлежит часть квартиры. Нотариальное заверение не требуется, если оформляется совместная собственность или заключается брачное соглашение.

Если при заключении договора ипотеки в залог предоставляется квартира, принадлежащая нескольким лицам, его тоже заверяют нотариально. В контору идут все собственники и представитель банка, чтобы подписать и заверить ипотечный договор. Первым подписывается кредитное соглашение, выдаются заемные средства, подается документация в Росреестр.

Несоблюдение требований о нотариальной форме сделки влечет за собой ее недействительность. На практике это выражается в отказе регистрирующего органа принять документы на регистрацию перехода прав или отказ в совершении самого регистрационного действия. Кроме того, даже после перерегистрации сделку в некоторых ситуациях можно признать недействительной через суд. Продавец не всегда способен возместить затраты покупателя, возврат может длиться несколько лет.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

• самостоятельно через МФЦ;
• в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

○ Дарение квартиры.

В соответствии с нормами ст. 16 ГК РФ, законом не предусмотрена обязательная регистрация дарственной у нотариуса.
При этом следует помнить, что:

• Если даритель находится в зарегистрированном браке, необходимо наличие нотариально удостоверенного письменного согласия второй половины для правомерности сделки.
• При наличии у собственника квартиры несовершеннолетних детей, в тех случаях, когда он хочет безвозмездно передать права на недвижимость в пользу других лиц, важно удостовериться, что есть письменное разрешение органов опеки и попечительства, поскольку сделка непосредственно повлияет на законные права и интересы несовершеннолетних.
• Аналогично, если оформляется дарение лицом от 14 до 18 лет, обязательно нотариально заверенное согласие родителей или лиц, их заменяющих (усыновителей, опекунов, попечителей).

Есть один нюанс, на который следует обратить внимание:

• В ранее принятых изменениях к п. 1 ст. 24 закона о регистрации недвижимости в ст. 3 ФЗ № 391 от 29. 12. 2015 года речь шла об обязательном оформлении через нотариуса именно купли – продажи долевой части квартиры.
• В связи с введением с 2017 года нового закона ФЗ № 218, регламентирующего вопросы регистрации собственности, в ч. 1 ст. 42 речь идет об обязательном нотариальном удостоверении сделок отчуждения долевых частей, то есть это может быть как продажа части квартиры, так и ее дарение.

Правило 4. Упростилось получение бумаг на наследуемое имущество

И ещё одна законодательная новация, касающаяся участия нотариуса в сделках с недвижимостью. 5 июля 29019 года вступил в силу приказ Минэкономразвития, который упрощает порядок нотариального ведения наследственных дел. Как известно, при открытии наследственного дела требуется представить нотариусу документы на претендуемое имущество. Например, свидетельство о собственности или договор о праве бессрочного пользования землей. До недавнего времени запросить эти бумаги в Росреестре могли только претенденты на наследство. Теперь же нотариус сам может запросить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Нотариусам предлагают защитить пенсионеров при продаже квартир

Если одинокие старики и инвалиды захотят продать, купить или подарить квартиру, то такие действия им необходимо будет заверить у нотариуса. Это предполагает законопроект, авторами которого стали депутаты от ЛДРП во главе с зампредом фракции Ярославом Ниловым. Если документ примут, он сможет защитить людей в возрасте от чёрных риелторов, уверены авторы инициативы. Законопроект обсудили 17 января на Совете при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Схем обмана больше, чем потенциальных жертв

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку её законности, в том числе наличие у каждой из сторон права на совершение своих действий. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, не противоречит ли требованиям закона. Важное отличие нотариуса от риелтора или любого другого посредника на рынке недвижимости — он не действует в интересах какой-либо из сторон, а оказывает правовую помощь объективно и независимо.

С 2017 года все сделки с долями недвижимости, а также сделки с недвижимостью, принадлежащее несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам, уже оформляются только через нотариуса. Таким образом, депутаты предлагают расширить этот список и включить в него одиноких пенсионеров и инвалидов, которые являются наиболее уязвимой категорией населения.

Он отметил, что пожилого человека обмануть проще, а потому ему нужна серьёзная защита от государства. «В данном случае, этому будет способствовать наша инициатива», — добавил парламентарий.

Действительно, в СМИ часто мелькает информация об отнятых у стариков квадратных метрах. Схемы у мошенников разные, но все они строятся на человеческом доверии. Например, аферисты, предъявляя поддельные удостоверения социальных работников, проникают в квартиры пенсионеров, и тогда уже остаётся самое простое — подсунуть под разными предлогами на подпись бумаги, якобы чтобы оформить дополнительную пенсию. Пожилые люди даже не подозревают, что на самом деле они подписывают доверенность на право распоряжаться их квартирой.

Часто люди в преклонном возрасте заключают договора пожизненной ренты. Мошенники после этого начинают заботиться о жертве, навещают, стабильно оплачивают квартплату. Но продать недвижимость они могут только, получив согласие получателя ренты. И чтобы обойти это условие, они подкладывают на подпись пенсионерам документы о расторжении ренты, а после — доверенности, дарственные или договора купли-продажи.

Мы предлагали подумать о нотариальном удостоверении сделок в отношении всех физлиц, а пока что рекомендуем перед регистрацией перехода прав проверить все обстоятельства, относящиеся к сделке.

О том, чтобы все сделки физлиц с недвижимостью заверялись у нотариуса, надо подумать, заявил глава Совета при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников на заседании Совета 17 января, где обсуждался законопроект фракции ЛДПР.

Участники Совета по кодификации не отрицали, что сама идея с помощью поправок в законодательство защитить людей — неплохая, но не нужно применять к дееспособным людям те меры, которые применяются к частично недееспособным гражданам. «Иначе нарушаются конституционные права. Кроме того, никто же не думает о том, на какие средства пенсионеры будут оплачивать услуги нотариусов, которые совсем не дёшевы. Мы предлагали подумать о нотариальном удостоверении сделок в отношении всех физлиц, а пока что рекомендуем перед регистрацией перехода прав проверить все обстоятельства, относящиеся к сделке», — сказала «Парламентской газете» глава Исследовательского центра частного права (ИЦЧП) Лидия Михеева.

За скорость придётся расплачиваться своими правами

В четверг, 17 декабря, стало известно, что Минэкономразвития совместно с фондом «Сколково» и АНО «Цифровая экономика» разработали законопроект о форме онлайн-сделок покупки или дарения недвижимости. При этом, как пообещали авторы, существующие законодательные требования по государственной регистрации перехода права на недвижимость в едином государственном реестре будут сохранены. Таким образом, на сайте госуслуг может появиться определённая форма, в которой будут ставить свои электронные подписи покупатель и продавец.

Напомним, что подготовка нормативной базы для электронных сделок с квартирами, включая куплю-продажу, рассматривалась в ноябре 2018 года на президиуме комиссии по цифровой экономике под председательством вице-премьера Максима Акимова.

Какие операции с недвижимостью проходят с обязательным участием нотариуса

самый дешевый вариант.

Практически каждому гражданину нашей необъятной страны, хоть раз но приходится заниматься приобретением или отчуждением недвижимости. В этом нелегком деле встречается много подводных порогов, которые обойти самостоятельно, без привлечения специалиста либо юриста в сфере недвижимости не получится, при возникновении необходимости покупки или продажи недвижимости специалисты БизнесКонсалт всегда смогут проконсультировать Вас совершенно бесплатно как правильно продать или купить недвижимость в Талдоме и Талдомском районе, также опытный юрист нашей компании грамотно составит договор купли-продажи и подготовит исчерпывающий комплект документов для дальнейшей государственной регистрации сделки.

Далее рассмотрим один из наиболее часто задаваемых вопросов наших клиентов – какая из форм договора купли – продажи более надежная и в чем отличие договора в простой письменной форме от нотариальной формы договора?

31.01.1998 года вступил в силу ФЗ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одной из основных задач закона является публичность и гласность оборота недвижимого имущества для обеспечения наибольшей «прозрачности» на рынке недвижимости.

Так же с вступлением в силу данного закона у граждан и организаций появилась возможность выбора – совершать сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в простой письменной, предусмотренной статьей 161 Гражданского кодекса РФ.

Простая письменная форма договора купли-продажи — это форма договора, выполненная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки и подписанная сторонами сделки, которыми являются покупатель и продавец.

Нотариальная форма договора купли-продажи – это форма договора совершенная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки, подписанная продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и удостоверенная печатью и подписью самого нотариуса.

Независимо от формы, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с законодательством РФ.

Не зарегистрированный договор не несет у продавца и покупателя никаких обязанностей, кроме единственной обязанности, совершить предписанные законом регистрационные действия. Для того чтобы сделка являлась заключенной ее необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке.

Моментом заключения сделки купли-продажи – является момент ее государственной регистрации, а не момент подписания договора или нотариального удостоверения договора.

Какую же форму договора купли-продажи выбрать?

Давайте рассмотрим наглядно на примере.
Есть продавец недвижимости, и есть покупатель на эту продаваемую недвижимость. После подписания документов, где подтверждается серьезность намерений каждого из участников совершаемой сделки и сбора полного пакета документов для дальнейшей государственной регистрации, стороны пришли к соглашению подписать договор купли-продажи в простой письменной форме. После чего непременно возникает вопрос к кому обратится за составлением договора купли продажи в простой письменной форме?

Это может сделать квалифицированный юрист, либо агентство недвижимости. Наша компания оказывает услуги по составлению договоров купли-продажи в простой письменной форме, стоимость составления договора будет стоить около 5 000 рублей. Итак, договор купли-продажи составили, распечатали и дали ознакомиться с ним сторонам сделки. При возникновении каких либо вопросов по содержанию договора, наш специалист, составляющий договор, обязательно разъяснит все интересующие вопросы.

В согласованный день и время все участники сделки встречаются и подписывают договор купли-продажи. Договор подписан, расчеты по сделке произведены. Полный пакет документов и подписанный договор купли-продажи сдают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где производятся регистрационные действия: регистрация сделки и регистрация права собственности нового собственника.

Теперь на примере разберем ситуацию с нотариально заверенным договором.

Все действия остаются прежними, но с одним отличаем, стороны выбрали для подписания нотариальную форму договора,

В назначенный день и время стороны сделки встречаются для подписания договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Итак, обязанности нотариуса при проведении сделок с недвижимостью:

— Нотариус проверяет дееспособность граждан участвующих в сделке, прежде чем совершить нотариальные действия, нотариус обязан убедиться, что все стороны договора четко понимают значение своих действий, находятся в адекватном состоянии и не заблуждаются вследствие плохого самочувствия о предмете совершаемой сделки. Данное действие определяется путем беседы с каждой из сторон договора, обратившихся за удостоверением сделки;

-Разъясняет смысл и значение совершаемой сделки;
— Проверяет, не противоречит ли содержание договора и условий в нем законодательству РФ;
— Устанавливает личности граждан выступающих сторонами сделки;

— Зачитывает вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее участникам;

— После чего стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса;

— Далее нотариус регистрирует данное нотариальное действие в реестре.

Нотариус – это независимая сторона, которая удостоверяет волю участников сделки и следит за соблюдением их прав в договоре. Нотариус убедиться в дееспособности продавца и покупателя он не сможет, так как юрист, не имеющий медицинского образования не может проверить дееспособность.

К примеру, в нотариальную контору обратились клиенты за заверением договора купли-продажи. Нотариус установил личности сторон, выполнил все свои обязанности. И самое главное, при разговоре с участниками сделки нотариус убедился, что они находятся в адекватном состоянии и не заблуждаются вследствие плохого самочувствия о предмете совершаемой сделки, после чего заверил договор купли-продажи. А как выяснилось позже, продавец при подписании договора состоял на учете в психоневрологическом диспансере, а при разговоре с нотариусом в его поведении не было ничего подозрительного. Допустим через некоторое время продавец приходит в суд и предъявляет справку из психоневрологического диспансера. Как быть в таком случае покупателю? Хорошо если сделка была застрахована и в договоре купли-продажи была указана полная стоимость недвижимости, тогда покупатель сможет вернуть все уплаченные денежные средства по договору в полном объеме.

Несет ли нотариус ответственность за причиненный своими действиями вред?

Цитата из закона РФ «О нотариате» – «Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, а при его недостаточности — за счет личного имущества».

Но при всем этом, закон гласит, что, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не ограничены в правах распоряжаться своим имуществом. Из чего делаем вывод, что нотариус, удостоверяя такую сделку, не совершил действия противоречащие законодательству РФ. Из этого следует, если покупатель недвижимости останется без приобретаемой недвижимости, нотариус не будет нести ответственности.

Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи составляет от 1% от стоимости недвижимости плюс стоимость технической и правовой работы, что в совокупности составляет неплохую сумму.

Хочу отметить, что со всеми вышеперечисленными обязанностями нотариуса может легко справиться опытный эксперт по недвижимости, либо юрист агентства недвижимости.
На сегодняшний день, подавляющее большинство граждан продающих или покупающих недвижимость, предпочитают подписывать договор в простой письменной форме. Такой вариант оформления более удобный и менее затратный, нежели нотариальный.

Существует мнение, что неукоснительное соблюдение нотариусом всех своих обязанностей при удостоверении сделок придает сделкам неоспоримый характер. Но на самом деле практика показывает что «степень защиты» от неприятностей у простой и нотариальной формы договора — абсолютно одинакова.

В завершении всего сказанного, хотелось бы отметить, что окончательный выбор формы договора купли-продажи остается за сторонами совершаемой сделки.

Перед тем как определиться с формой договора, сначала стоит проконсультироваться у специалиста, проанализировать обстоятельства и условия предстоящей сделки, а АН БизнесКонсалт Вам в этом поможет, к тому же юридические консультации у нас абсолютно бесплатны.

Прислушайтесь к тому что посоветует в Вашей ситуации опытный эксперт по недвижимости или юрист компании БизнесКонсалт, после чего самостоятельно принимайте решение о форме договора предстоящей сделки.