Право «пожизненного» проживания в квартире

Право «пожизненного» проживания в квартире

Наверное, многие слышали о таком понятии, как право «пожизненного» или бессрочного проживания в квартире. Что оно означает? Это право проживать в квартире (пользоваться квартирой), которое сохраняется даже в случае перехода прав на квартиру к новым собственникам. Если у кого-то имеется такое право, новому собственнику квартиры придется мириться с этим. Зачастую покупатели квартир обращаются к юристу именно из-за боязни столкнуться с таким «пожизненным» соседом.

Прежде всего необходимо отметить, что по общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Однако законом могут быть установлены исключения из этого общего правила. Как показывает практика, такие исключения установлены не только законом, но и судебными актами (разъяснениями, данными Конституционным судом РФ и Верховным судом РФ).

Наследование квартиры по закону: кто имеет право?

Право на наследование квартиры по закону принадлежит лицам, признанным наследниками умершего лица.

Только наследник может ходатайствовать о включении жилого помещения в наследственное имущество. Для успешной реализации норм необходимо, чтобы до смерти гражданина была произведена:

1. Подача наследодателем перед смертью заявления о приватизации объекта недвижимого имущества в уполномоченные регистрационные органы.
2. Предоставление наследодателем перед смертью необходимого для регистрации квартиры пакета документов.
3. Отсутствие факта отзыва наследодателем заявления на регистрацию.

При наличии описанных обстоятельств Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 дает наследникам по закону право заявлять о включении в наследственное имущество неприватизированной квартиры.

При этом учитываются обстоятельства, при которых наследодатель умирает до государственной регистрации своего права собственности на квартиру или до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность.

Последовательнос ть действий после смерти владельца

Исходя из статьи 672 Гражданского Кодекса РФ, наследники имеют право остаться жить в неприватизирован ной квартире после смерти владельца-нанима теля, при условии, что они до этого совместно проживали. При этом право заключить договор на наем неприватизирован ной квартиры имеет каждый родственник. Для этого ему следует обратиться в жилищный фонд.

Наследник по закону умершего гражданина-наним ателя может быть полноправным лицом для заключения договора на неприватизирован ную квартиру, чтобы сохранить право на дальнейшее проживание в ней.

После заключения договора на основании закона №1541-1 от 04.04.1991 года официальный наниматель имеет право наследования, и начать дело на приватизацию оформленного имущества. В связи с этим следует заранее обсудить, кому достанется право оформить на себя жилье.

Если приватизация начата, но не окончена

В этой ситуации необходимо совершить несколько юридических действий:

• вступить в права наследования у нотариуса;
• завершить процедуру оформления неприватизированной квартиры и получить выписку из ЕГРН.

После этого наследуемая квартира станет собственностью нового владельца.

Куда обращаться

В зависимости от того, на какой стадии находится процесс оформления неприватизированной квартиры, ситуацию будет контролировать или местная администрация (собственник) или регистратор из Росреестра. Редакция нашего портала рекомендует сохранить контакты ответственного сотрудника, чтобы иметь возможность обмениваться информацией о ходе процедуры.

Наследникам же для начала необходимо обратиться к нотариусу, который откроет дело о наследовании, начнет формировать список имущества, определит круг будущих собственников. По завещанию или по закону – решается индивидуально.

Нотариус подскажет, какие документы ему потребуются для включения неприватизированной квартиры в общую наследственную массу наряду с другим имуществом умершего.

Список документов и порядок действий

Для открытия дела о наследовании нотариусу понадобятся:

• документы на неприватизированную квартиру – договор социального найма, выписка из ЕГРН, технический план (если есть), справка об инвентаризационной или кадастровой стоимости;
• документы о начатой приватизации – заявление о приватизации с отметкой о принятии администрацией или расписка из МФЦ (Росреестра) с описью принятых документов;
• свидетельство о смерти;
• подтверждение родства – документы о браке, свидетельство о рождении, усыновлении и другие;
• паспорт наследника.

Нотариус может попросить предоставить дополнительную документацию. Если каких-то бумаг на руках нет, не следует об этом умалчивать – нотариус вправе оформить специальный запрос в компетентный орган о предоставлении недостающей информации о неприватизированной недвижимости для целей наследования.

На приеме у нотариуса наследник напишет заявление по специальной форме об открытии наследственного дела, в рамках которого будет сформировано имущество, подлежащее передаче новому собственнику. По итогам распределения нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. Далее в зависимости от стадии приватизации:

• Если документы о приватизации лежат в муниципалитете, необходимо передать свидетельство туда. Сотрудники подготовят договор о приватизации с наследником, и далее нужно будет зарегистрировать право в ЕГРН.
• Если процесс уже на стадии регистрации в ЕГРН, то приобщить свидетельство к регистрационному делу по неприватизированной недвижимости. Для этого наследнику с паспортом, описью и свидетельством о праве на наследство нужно явиться в МФЦ, передать документы сотруднику и дождаться окончания регистрации.

В результате этих действий квартира станет приватизированной на имя наследника, получившего свидетельство у нотариуса.

Таким образом, наследник как бы подменяет собой умершего в процедуре оформления квартиры в собственность. Читайте подробнее о процедуре приватизации по договору социального найма.

Возможные проблемы

Основная сложность состоит в возможных отказах в приватизации со стороны нотариуса, местной администрации или Росреестра со ссылкой на то, что заявитель скончался. В ответ на такую аргументацию можно привести официальную судебную позицию, сформированную еще в 1993 году Пленумом Верховного Суда, который в п. 8 Постановления от 24. 08. 1993 № 8 отметил – если заявитель до момента смерти не отозвал свое намерение оформить квартиру в собственность, его наследникам нельзя отказать в передаче этой квартиры.

Если квартира не приватизирована, то права на помещение есть исключительно у граждан, которые включены в договор социального найма в качестве членов семьи. Другие лица не могут претендовать на имущество.

С момент включения жилья в состав наследства, предъявить права на имущество могут:

• обязательные наследники (ст. 1149 ГК РФ);
• наследники по завещанию (если квартира указана в волеизъявлении);
• наследники по закону (если помещение не включено в завещание).

Отдельно необходимо выделить обязательных наследников. Это особая категория правопреемников. Обязательным наследником является супруг, ребенок, родитель или другое лицо, которое находился на иждивении покойного.

Обязательные наследники претендуют на долю, не меньше чем ½ доля от имущества, положенного по закону. Если завещатель не предусмотрел долю для них в волеизъявлении, то они смогут претендовать на долю в неприватизированной квартиры, после включения ее в состав наследственной массы.

Порядок приватизации

Этапы приватизации сводятся к нескольким шагам. Начало процесса всегда происходит по желанию заинтересованного лица. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Обращение в госорганы

Если наследник уже оформил договор социального найма, он должен подать обращение в органы регистрации. Обращаться нужно в отделение, которое относится к адресу проживания заявителя.

Родственник должен внести данные в заявление, а именно:

• информация о жилом помещении;
• список лиц, проживающих в квартире;
• родственные связи проживающих;
• полные имена членов семьи.

Форма заявления предоставляется в органах регистрации. К бумаге нужно приложить список документов, подтверждающих написанное.

Перечень прилагающихся документов

Перед тем, как лично прийти в регистрационное отделение, нужно подготовить список бумаг, на основании которых гражданин будет претендовать на приватизацию жилища.

Перечень состоит из следующих документов:

1. Паспорта родственников.
2. Ордер на помещение.
3. Бумаги из БТИ.
4. Соглашение о соц-найме жилого помещения на нового нанимателя (наследника).
5. Справка с места жительства о составе семьи — сюда вписываются все лица, проживающие в квартире.

Подавать бумаги можно лично или через представителя. Во втором случае потребуется оформить нотариально заверенную доверенность на имя доверенного.

Принятие решение о приватизации

На основании поданного заявления и перечня прилагающихся бумаг, регистрационные органы принимают решение о праве гражданина получить жилье в собственность.

Сотрудники госструктуры проверяют правильность и подлинность поданных данных посредством подачи запросов в соответствующие органы.

На рассмотрение заявления отводится 2 месяца. Если проверки прошли успешно, составляется соглашение о передаче квартиры в собственность заявителя.

Чтобы обратившийся стал полноправным владельцем, договор о передаче жилья должен быть зарегистрирован в Росреестре. После регистрации наследник становится собственником квартиры.

Чем закончилось дело Саши?

Между Сашей и его бывшей женой Катей было заключено соглашение, по которому квартира снова стала собственностью Саши. Взамен этого он согласился на алименты на сына в достаточно большом размере, — и ему это было выгодно.

Это хороший итог дела?

Да, конечно, потому что обе стороны получили то, что хотели – Кате не нужна была квартира, как выяснилось, она её собиралась продавать, чтобы купить другую, то есть ей были нужны деньги, что она и получила в виде больших алиментов. А вот Саше была нужна именно его квартира, и он её вернул себе. Но такой результат вряд ли был бы возможен, если бы мы не провели подготовку.

Дарение, развод, выселение бывшего мужа или жены – эта цепочка событий вполне распространенная ситуация, и кажется, что все истории похожи. Но как показывает практика, успех в деле отмены дарения квартиры родственнику в таких обстоятельствах зависит от многих деталей – каждая ситуация в итоге оказывается уникальной.

Если с вами случилась такая история, не спешите бросаться в суд, сначала подготовьтесь, как следует.