Пять вопросов о сельской ипотеке

Пять вопросов о сельской ипотеке

Правительству нужно разработать порядок субсидирования сельской ипотеки после 2025 года, когда эта программа закончится, а люди продолжат выплачивать займы. Об этом заявила зампредседателя Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Елена Зленко на совещании в палате регионов 17 февраля. Кто и на каких условиях может сегодня получить кредит на домик в деревне, что удерживает россиян от участия в программе — в материале «Парламентской газеты».

Что такое сельская ипотека?

«Сельская ипотека» — это одна из программ, которая входит в госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий». Она стартовала с 1 января прошлого года и продлится до конца 2025 года.

«Основной целью сельской ипотеки является улучшение жилищных условий граждан, которые проживают на сельских территориях, а также развитие небольших населённых пунктов, удержание семей от переездов в крупные города», — пояснила Елена Зленко.

Какое жильё можно взять?

По программе можно получить льготный кредит на покупку земельного участка, квартиры и дома в сельской местности, городских и рабочих посёлках или в городах с численностью населения до 30 тысяч человек. Программа не распространяется на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург.

Можно брать как новостройки, так и вторичку, допускается участие в долевом строительстве. Готовое жильё должно иметь все коммуникации (водопровод, канализацию, электричество и прочее). Квартиры можно покупать в домах высотой не более пяти этажей — это ограничение ввели с ноября 2020 года.

Сельскую ипотеку можно взять и на строительство частного дома со своими подрядчиками. Такой займ дадут как собственникам земли, так и арендаторам.

Учитывается размер дома или квартиры: на каждого члена семьи должно приходиться не меньше учётной нормы жилплощади. Такие нормы отличаются в разных регионах, их можно найти на сайтах местных администраций.

На каких условиях займ?

Годовая ставка кредита — в пределах от 0,1 до 3 процентов.

Первоначальный взнос — 10 процентов, его можно оплатить в том числе за счёт материнского капитала. Максимальный срок кредитования — 25 лет.

Максимальная сумма кредита — 3 миллиона рублей, а для Дальневосточного федерального округа, Ямало-Ненецкого автономного округа и Ленинградской области — 5 миллионов рублей.

В ипотечном жилье нужно обязательно оформить регистрацию по месту жительства (по старому — прописаться). В течение полугода об этом нужно сообщить банку.

Кто может оформить кредит?

Кто угодно — в программе нет ограничений по социальному статусу, возрасту или семейному положению. Нет даже привязки к месту жительства: если человек живёт в Москве, он может оформить ипотеку на домик в рязанской деревне — главное потом там прописаться.

Но банки могут выдвигать дополнительные условия, оценивая риски и платёжеспособность потенциальных заёмщиков.

Кто может это себе позволить?

Несмотря на большую популярность сельской ипотеки, пока её могут позволить себе далеко не все россияне, живущие на периферии. Об этом во время совещания в Совете Федерации сказал первый зампредседателя Российского союза сельской молодёжи Дмитрий Пекуровский.

По его словам, основные сдерживающие факторы — первоначальный взнос 10 процентов, а также сопутствующие расходы в виде оценки имущества, страховки, госпошлин и прочего — эти суммы доходят до 60 тысяч рублей. Многим не потянуть и ежемесячный платёж — около 20 тысяч рублей в месяц при кредите на 15 лет, подсчитал Пекуровский. «Вкупе — это неподъёмная сумма для широкого круга сельских жителей, которые нуждаются в жилье», — констатировал он.

По его мнению, такие проблемы можно решить, если запустить региональные программы софинансирования процентной ставки и первоначального взноса для малообеспеченных участников программы.

Возникают и другие трудности, уже организационного плана, добавила Елена Зленко. Например, кредит должны одобрять не только банки, но и Минсельхоз, что затягивает сроки. Также беспокоит сенатора, что банки вправе изменить ставки, если заёмщики нарушат условия кредитования.

Но главный вопрос — как будут субсидировать ставку сельской ипотеки после того, как завершится госпрограмма, а люди продолжат платить по договорам. Сама Зленко рассчитывает, что программу в итоге продлят ещё на пять лет, то есть до 2030 года.

Как будет работать "экономический паспорт украинца" и почему Зе о нем вспоминал сейчас

Воспользоваться ними можно будет с 18 лет, правда, речь идет только о возможности оплатить учебу или жилье.

Нечто подобное уже реализовано во многих странах мира — например, в России или ОАЭ. Но только там тратить «детские» деньги можно не дожидаясь 18 лет, а почти сразу. Поскольку жилье многим семьям с детьми нужно уже сегодня, а не через 18 лет.

Иными словами, выплаты по украинскому экономическому паспорту если и наступят, то когда-то потом — и точно не при этой власти.

Интересно, что даже в таком урезанном виде Зеленский почему-то на два с половиной года забыл о своем предвыборном обещании — ведь оно было указано еще в его президентской программе 2019 года. И вспомнил о нем лишь сейчас, когда его рейтинг начал стремительно падать.

«Паспорта» за счет олигархов к 2037 году

Экономические паспорта украинцам Зеленский обещал еще в своей предвыборной программе.

«Необходимо ввести экономический паспорт украинца. Каждый ребенок будет иметь право накапливать на своем счету часть от реализации государством природных благ (недра, земли и т.п.). После достижения совершеннолетия ребенок получит эти накопления в качестве собственного стартового капитала» — говорилось в одном из пунктов программы.

После этого, в октябре 2019 года, Зеленский рассказывал, что законопроект уже в разработке, и занимается им собственно автор этой идеи Руслан Стефанчук.

Но 16 января 2020 года подал его в Раду не вице-спикер, а нардеп-мажоритарщик Дмитрий Костюк. В законопроекте говорится, что на детей, рожденных после 1 января 2021 года, заводится счет, куда поступают средства из «Фонда будущего». А сам фонд наполняется в размере одного процента от продажи всех полезных ископаемых в стране.

С 2039 года накопленные в «Фонде» средства бы начали равномерно распределять между всеми детьми, прожившими в Украине 18 лет. Куда их тратить, юноши и девушки должны были решать сами.

Правда, непонятно было, кто данный фонд будет наполнять, о чем и заявил бюджетный комитет Рады, рассмотрев проект Костюка.

С тех пор более года об «экономическом паспорте» ничего слышно не было. Пока Зеленский не начал вводить санкции против компаний, которые ведут разработку недр. Под санкционный каток в марте 2021 года попало 19 таких компаний. А чтобы объяснить, зачем он это сделал, Зеленский объявил, что возвращается к своей предвыборной идее.

По этому паспорту «все дети, рожденные в Украине, к моменту наступления 18 лет смогут получать средства от использования и добычи недр Украины, которые будут накапливаться на их персональном депозитном счете в банке, и после достижения совершеннолетия смогут быть потрачены ими для получения высшего образования в Украине», — заявил тогда президент.

Заявил — и тут же забыл. По крайней мере никаких движений после этого не последовало.

Прошло еще более полугода, и Зеленский снова вспомнил об «экономическом паспорте». 1 декабря, выступая в Раде, он пообещал, что подаст законопроект в ближайшие десять дней.

«Вчера мы проголосовали очень важный налоговый закон 5600, который увеличивает рентную плату за использование природных ресурсов Украины. Мы направим эти средства на наших детей. Поэтому до 10 декабря этого года впервые за всю история независимости я вношу законопроект «экономический паспорт украинца». Эти средства, плата за использование наших украинских недр, будут накапливаться на персональных счетах детей граждан Украины» — заявил президент.

Он добавил, что средства от рентных платежей за использование природных ресурсов Украины будут накапливаться на персональных счетах. После достижения совершеннолетия эти средства можно будет потратить на получение образование в Украине либо на покупку жилья (как оговорился президент — «життя», то есть на покупку жизни).

«Благодаря этому закону наши олигархи станут настоящими инвесторами в будущее наших детей», — добавил Зеленский.

То есть, как и весной, заявления об «экономическом паспорте» прозвучали на фоне политических разборок с теми, кого Зеленский называет «олигархами». Второй аспект — помимо высшего образования появилась возможность купить жилье.

Как это будет работать?

Позже депутат «Слуги народа», глава Комитета по финансам, налоговой и таможенной политике Даниил Гетманцев пояснил, как это будет работать.

По его словам, дети, у которых будет такой документ, на момент достижения 18 лет, будут иметь на специальных счетах по 10 тысяч долларов — только в гривне.

«Рента распределяется между детьми, которые родились и имеют экономический паспорт украинца. Если эта сумма меньше установленной законопроектом, то разница дотируется за счет государства. Мы рассчитываем на то, что по достижении совершеннолетия ребенок должен иметь около 10 тысяч долларов в эквиваленте. Безусловно, в гривне с учетом инфляции», — сказал нардеп.

Он не исключил, что такую возможность предоставят детям, рожденным с 2019 года, то есть после победы Владимира Зеленского на выборах. Чем провинились дети, которые родились, например, годом ранее — непонятно.

Но самое главное — первые 10 тысяч долларов могут получить лишь в 2037 году, когда Зеленского при власти уже точно не будет и отвечать за выполнение этого обещания уже будет некому.

При этом так же непонятны конкретные механизмы финансирования «экономического паспорта». Президент заявил о нем после упоминания закона, который повышает ренту на добычу руды. То есть деньги на эту инициативу, по всей вероятности, хотят включить как увеличенный налог на пользование недрами.

Проще говоря, забирать этот «налог с олигархов» начнут уже сейчас. А детям платить станут когда-нибудь потом и не при этой власти. В чем, видно, и состоит главная идея законопроекта. Который позволит властям с одной стороны громко пиариться, с другой — получить новую статью дохода.

Более того, как говорят некоторые из «слуг народа», средства, которые будут аккумулироваться на счетах украинских детей до достижения ими совершеннолетия будут вкладывать в государственные ценные бумаги. То есть, это будет способ подпитки «пирамиды ОВГЗ», на которой сейчас держится наполнение бюджета.

В общем, в этой истории слишком много политики и сиюминутных соображений. Хотя в странах, которые уже реализовывали подобные механизмы, они работают несколько иначе.

Маткапитал в России и депозит в ОАЭ. Как в других странах?

Практика депозитов от государства при рождении ребенка есть и в других странах.

Например, в ОАЭ за счет доходов от нефти и газа к 18 годам у граждан накапливается порядка 100 тысяч долларов. Счет на каждого нового гражданина при рождении открывают в еще одной нефтяной стране — Кувейте.

То есть, как видим, это похоже на идею Зеленского, только суммы в десять раз выше.

Единственная страна в Евросоюзе с практикой госдепозита при рождении ребенка — Ирландия. Там речь идет о денежных выплатах в эквиваленте около 2 500 долларов, которые можно снимать частями, но всю сумму можно получить только по достижению 12 лет.

Также существуют программы, где деньги, как и в случае Украины, можно потратить только на определенные цели. Например, на жилье или лечение.

В России это называется материнским капиталом. И проходит как выплаты матери после рождения ребенка. В 2021 году речь шла о суммах 483 тысячи рублей (около 6500 долларов) за первого ребенка и 639 тысяч (порядка 8600 долларов) за второго.

Эти деньги можно потратить гораздо быстрее — когда ребенку исполнится три года. Так отсекаются те, кто рожает детей для получения денег, а потом отказываются от них.

Маткапитал предусмотрен только для оплаты определенного перечня услуг: улучшений условий жилья, получения образования или сохранения на пенсионном счету матери. Чаще всего его тратят именно на жилье. С материнским капиталом работают почти все застройщики, а также банки, выдающие ипотечные кредиты.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

В принятии решения за кредитором всегда будет последнее слово. Дело в том, что любая перепланировка провоцирует ущерб жилью и выходит за рамки естественного износа. Намеренное ухудшение состояния жилплощади противоречит ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Если вы хотите большую кухню, обговорите это с риелтором при выборе квартиры. Подыскать другой вариант жилья проще, чем согласовать перепланировку

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Совет от банка

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Совет от банка

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

Предупредите банк о желании продать квартиру. В дальнейшем ходе купли-продажи она получит статус «с обременением». Такой порядок предусмотрен ст. 346 ГК РФ.

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

Совет от банка

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Квартира – прекрасный подарок, но делать это надо грамотно

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Можно ли оформить ребенку временную регистрацию?

Представим, что семья проживает в одном городе, а прописана в другом и не имеет возможности в ближайшее время оформить постоянную регистрацию ребенка. В этом случае выручит временная регистрация по месту пребывания. Список основных документов для временной прописки ребенка в квартиру останется таким же, как и при постоянной, к нему только добавится свидетельство о временной регистрации одного из родителей.

Уже упоминалось о том, что прописка (она же постоянная регистрация), не дает каких-то особых бонусов и преимуществ своим владельцам. Временное свидетельство ничем не хуже и точно также предоставляет гражданам возможность пользоваться социальными учреждениями, получать льготы и выплаты. Его оформляют на период от одного месяца до пяти лет, и по истечении срока временную прописку ребенка в квартире просто продлевают. Кстати, именно временную регистрацию оформляют владельцы апартаментов. По законодательству апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация в них невозможна. Но зато благодаря этому их стоимость существенно ниже чем у квартир, и некоторые покупатели приобретают их для собственного проживания. С предложениями на рынке апартаментов и ценами можно ознакомиться в каталоге новостроек.

Предварительно узнайте, какие есть предложения, подходящие именно вам. Изучайте не только федеральные программы помощи гражданам, но и региональные субсидии (информацию можно получить в органах местного самоуправления).

Сама же ипотека будет оформляться стандартно, единственное, заемщику нужно предоставить документ, доказывающий право на получение льготной ипотеки, например, сертификат на материнский капитал, свидетельство участника НИС и т.д. Точный пакет необходимой документации уточняйте в банке.

Клиенты, которым положена льготная или социальная ипотека, могут пользоваться как одним предложением, так и всеми сразу. Например, можно воспользоваться программой «Семейная ипотека» и одновременно использовать материнский капитал.

В зависимости от вида субсидирования при оформлении привлекаются дополнительные структуры: ПФР при ипотеке с маткапиталом, Росвоенипотека при выдаче военной ипотеки и пр. Подробно о взаимодействии расскажут специалисты банка.

Если у вас остались вопросы по льготной ипотеке, обращайтесь на сайт сообщества «Росбанк Дом».

Эффект дальневосточной ипотеки

Дальневосточная ипотека дала толчок развитию жилищного строительства на Дальнем Востоке. Например, в регион пришел крупный российский застройщик — ГК «ПИК». По словам управляющего директора «Дом.РФ», темпы запуска новых проектов в некоторых регионах округа превышают общероссийские. «Так, в Приморском крае по итогам 2020 года объем новых проектов составил 61% от объема строительства на начало 2020 года — максимальное значение среди крупнейших регионов по объемам строительства жилья», — сказал он. Всего на 13 мая 2021 года по этой программе заключено 19,7 тыс. кредитных договоров на 72,3 млрд руб.

Программа имеет и обратную сторону — серьезное повышение стоимости жилья. На эту проблему указывал президент России Владимир Путин на мартовском совещании с членами правительства. По его словам, рост цен на новостройки (до 18%) на Дальнем Востоке обесценивает льготную ипотеку, а в регионе сохраняется серьезный дефицит первичного жилья. Президент призвал развивать комплексную застройку на Дальнем Востоке, чтобы увеличить предложение на рынке жилья.

В мае врио губернатора Хабаровского края Михаил Дегтярев назвал дальневосточную ипотеку бесполезной при отсутствии нового строящегося жилья. По его словам, после начала действия программы цены поднялись на 40% из-за высокого спроса и недостаточного предложения. В прошлом году в Хабаровском крае было введено 227 тыс. кв. м, в этом году планируется построить 370 тыс. кв. м жилья. К 2024 году в регионе планируют строить 1 млн кв. м жилья ежегодно.

Заключение

Заемщик и его семья имеют право прописаться в недвижимости, находящейся в ипотеке. При этом им необязательно получать одобрение кредитора. Но для того, чтобы прописать третьих лиц, не являющихся близкими родственниками заемщика, необходимо получить официальное разрешение. Регистрация в ипотечной квартире мало чем отличается от обычной прописки. Однако специалисты рекомендуют заемщикам заранее уведомлять кредитора о намерении прописать родных и посторонних, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.