Квартира в сталинке – все особенности

Квартира в сталинке – все особенности

Дома построенные в советский период до начала эпохи массового индустриального домостроения, начавшегося с середины 50-х годов прошлого века, часто называют «сталинками».

Недвижимость в сталинках до сегодняшнего дня остается популярной благодаря многим положительным свойствам:

• Эти дома расположены недалеко от центральной части городов
• Все дома выполнены из кирпича и обладают хорошей теплоизоляцией
• Квартиры имеют комфортную высоту потолков в жилых помещениях
• Планировки многих квартир имеют просторные комнаты.
• В квартирах часто предусмотрены подсобные помещения.

Кроме того, в районах старой застройки больше возможностей для проведения досуга и преобладает устоявшийся контингент жителей.

Перепланировка в сталинских домах: возможные проблемы

При желании осуществить в сталинской квартире перепланировку, вы можете столкнуться со следующими трудностями.

Проблемы с вентиляцией

Вентиляционные каналы в сталинских квартирах очень многочисленны и проходят в самых неожидаемых местах. Отдельный стояк вентиляции может проходить в каждом внутреннем помещении квартиры. Иногда в сталинках обнаруживаются дымоходы, которые так же, как и вентканалы, демонтировать нельзя, или вентиляционный короб оказывается в стене между ванной и туалетом. В этом случае популярная в сталинке перепланировка путем объединения санузла и ванной не осуществима.

Особенности перекрытий

Перепланировка сталинки и, в частности, ее согласование зависит также и от видов перекрытий. При строительстве сталинских домов применялись деревянные либо смешанные перекрытия, а также железобетонные. Согласование перепланировок в зданиях с железобетонными перекрытиями не вызывает особых проблем. Для зданий с деревянными перекрытиями потребуется техническое заключение и разработка сложной проектной документации.

Это связано с тем, что деревянные перекрытия наверняка утратили определенную долю несущей способности, со временем они могли просесть и опираться на межкомнатные ненесущие перегородки. При демонтаже таких перегородок понадобится сложное усиление перекрытий. В то же время установка дополнительных или новых перегородок из пеноблоков или реконструкция пола с заливкой тяжелой стяжки также не допустимо, пока не будет получено заключение о состоянии дома.

То же самое можно сказать о перепланировке квартир в сталинских домах, где в ходе капитальных ремонтов осуществлялись изменения по индивидуальным проектам. Поэтому прежде чем начать перепланировку сталинки, необходимо в техническом паспорте БТИ выяснить тип перекрытий.

Примеры реализованных перепланировок сталинок, фото проектов:

1. Проект двухкомнатной сталинки с деревянными полами и переносом газовой плиты

Разработан на основании технического заключения от МосжилНИИпроекта. Согласно выводам данного ТЗК, полы на кухне имели уклоны и их рекомендовалось заменить.

Перестановка газовой плиты осуществлялась силами сотрудников ОАО Мосгаз. В перегородке между кухней и комнатой был организован дверной блок с плотно закрывающимися дверями.

2. Другая двухкомнатная сталинка

Обратите внимание на подиумы в прихожей и совмещенном санузле, а также на перенос входа в газифицированную кухню (а также самой плиты). Также интересно, что один из дверных проемов в несущей стене был заложен из-за расширения "мокрых зон".

3. Техническое заключение на перепланировку 5-комнатной сталинки с деревянными полами и разгружающими перегородками

4. Перепланировка сталинки с демонтажем ненесущих перегородок

Перепланировка проводилась в доме 1933 года постройки. Со временем часть ненесущих перегородок могла приобрести статус разгружаемых, поэтому сотрудники ГУП МосжилНИИпроект провели инженерное обследование квартиры и убедились, что планируемые мероприятия по затрагиванию ненесущих конструкций жилого помещения вполне возможны. Результаты изысканий легли в основу технического заключения.

Сделанные в ТЗК выводы были учтены при разработке проекта перепланировки сталинки, который отразил проведение следующих ремонтных работ: демонтаж встроенного шкафа, устройство совмещенного санузла и нового входа на кухню из жилой комнаты. Поскольку в помещении для приготовления пищи установлена газовая плита, на месте удаленного фрагмента межкомнатной перегородки установили раздвижную дверь с плотным притвором, как это полагается делать при объединении жилого и газифицированного помещений.

Планировки и размеры

Типовая сталинская застройка представлена в основном тремя сериями :

• 1-255 . Низкоэтажные 2-3-этажные сталинки. 3-метровые потолки, полуметровые по толщине стены, квартиры от 1 до 3 комнат. Площадь 29-75 квадратных метров.
• 1-433 . 4-этажные строения, потолки до 4 м, стены до 50 см. Площадь однокомнатной 36 кв.м., двухкомнатной — 56-72 м2, трехкомнатной — 75-83.
• 1-411 . 4-5-этажные сталинки, потолки 320 см, стены около полуметра толщиной. Площади 42-82 кв.м.

Существуют также серии II- (01, 02, 03, 04, 05, 08, 14). Годы застройки: 1952-1964. Этажность — 3-8. Отдельного внимания заслуживают многоэтажки (до 10) в сериях СМ-1, 3, 6.

На площадках обычно располагалось 2-3 квартиры. Однокомнатных меньше, чем 2-3 комнатных.

В номенклатурных домах на центральных улицах квартиры обычно 4-комнатные (реже трешки), по 2 на этаж. Площадь около 85-90 квадратов, раздельный санузел, потолки 3-4 метра.

Купить квартиру в «сталинке» — минусы

Главный недостаток сталинских домов — их возраст. Даже учитывая высокое качество строительства, невозможно закрыть глаза на износ коммуникаций. Это значительно повышает стоимость ремонта квартиры. Особенно это касается домов, где не проводился капитальный ремонт. Если перекрытия в доме деревянные, может понадобиться стяжка полов.

В отличие от толстых, в 4 кирпича, наружных стен, межкомнатные перегородки нередко возводились из пары слоев деревянной сетки и насыпанного между ними слоя керамзита или даже строительного мусора. Это может стать причиной запаха и вызвать аллергию. Кроме того малая прочность таких конструкций не позволит повесить на них, например, полки или телевизор.

При покупке квартиры в сталинке, скорее всего, потребуется замена всех труб — отопления, водопровода, канализации. Кроме этого, старая электропроводка не рассчитана на современные приборы, поэтому ее тоже лучше заменить с установкой новых автоматов. Еще одна статья расходов — штукатурные работы: для выравнивания стен и потолков потребуется большое количество стройматериалов.

Нередко в сталинках мусоропровод выходит прямо на кухню квартиры, что может стать причиной появления в доме не только неприятных запахов, но и насекомых, и грызунов. Поэтому большинство владельцев таких квартир мусоропровод закладывают.

Для многих неудобством является система планировок: длинный узкий коридор, в который выходят двери всех комнат. Чаще всего именно коридор подвергается перепланировке.

Также покупатель квартиры может столкнуться с проблемой водоснабжения. Это объясняется тем, что разбор воды в большинстве сталинок идет снизу, и на верхних этажах напор может быть недостаточным.

Не стоит сбрасывать со счетов и социум: если в новостройках он однородный, то в сталинках можно встретить как старых хозяев, так и новых владельцев, которым квартиры перешли по наследству.

Впрочем, сталинка после капремонта продолжает оставаться качественным жильем в районе с хорошей инфраструктурой.

Преимущества и недостатки

Сталинские дома являются достаточно престижным жильем. Прежде всего, это объясняется высокой стойкостью построек — прочностью стен и перекрытий, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир. Сталинки часто располагаются в центральных и прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением.

Недостатками сталинок являются износ зданий (прежде всего, коммуникаций), отсутствие современной инфраструктуры (в частности, подземных гаражей). Деревянные перекрытия тоже являются недостатком — они подвержены гниению и пожароопасны. Кроме того, в сталинках разнороден социальный состав жителей и нередко встречаются коммунальные квартиры.

В 1990-е спрос на сталинки был чрезвычайно высоким — это было лучшее жилье постройки советского периода. Позднее, с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность сталинских домов упала. Однако и сейчас номенклатурные и рядовые «сталинки» остаются достаточно дорогим и престижным жильём.

Классификация домов

Сталинские здания делили на номенклатурные, директорские, рядовые и типовые.

Номенклатурные дома ещё назывались ведомственными («ведомки»). Их проектировали для высших слоёв советского общества: партийных руководителей, военных, работников силовых структур, научной интеллигенции. На этаже были две или четыре квартиры, каждую квартиру занимала одна семья. Все комнаты были изолированными: от 15 до 30 кв.м. В квартире было три или четыре комнаты, и владельцы отводили помещения под библиотеки, кабинеты и игровые комнаты. Ведомки строили на главных улицах города, проспектах и площадях.

Высота потолка в сталинке не менее трёх метров, в этом номенклатурном доме даже больше

Как номенклатурный дом может выглядеть внутри

Коричневый сервант и стул Cross, которые неплохо бы смотрелись в ведомке.

В директорских домах на этаже было по две квартиры, иногда вообще всего лишь одна. Комнат в квартирах было от трёх до пяти. Предназначалось это жильё для крупных начальников.

Рядовые дома были чуть меньше, в них располагались общежития. Лепного декора на рядовых сталинках не было, но на стенах могла быть рустовка (облицовка внешних стен здания четырёхугольными камнями). Ванной комнаты в рядовых домах не было: только туалет и умывальник.

Малоэтажные дома (1-3 этажа) строились после войны. Их строили вплоть до 1960 года. Такую застройку вели малоквалифицированные рабочие (в том числе и военнопленные немцы и заключённые) и для неё не требовалось дефицитной техники. В малоэтажных домах жили рабочие при предприятиях.

Типовые сталинки стали строить в конце 1940 годов, чтобы обеспечить как можно большее количество людей жильём. В отличие от номенклатурных домов, которые проектировались по индивидуальным проектам, типовые сталинки сделаны попроще. Некоторые комнаты у них были смежными. В типовых домах обычно располагались общежития.

Высота потолков в типовых сталинских домах не менее трёх метров: хотя комнаты были не очень большими (по сравнению с номенклатурными зданиями), у жильцов должно было быть определённое количество воздуха, поэтому и для общежитий делали высокие потолки