Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии

Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии

Три года назад я купила на границе Московской области земельный участок и построила на нем небольшую дачу. Оформлять дом в собственность я тогда не стала, так как меня вполне устраивал статус «самостроя», за который не нужно было платить налоги и коммунальные платежи. А недавно я услышала новость о завершении «дачной амнистии» от своих соседей по даче. Соседи были «заранее» недовольны, по причине того, что, также как и я, не успели зарегистрировать свою дачу. В итоге мне пришлось самостоятельно разбираться во всех тонкостях и регистрировать свой дом по дачной амнистии. Подробнее об этом я рассказываю ниже.

Если кратко, то вам предстоит:

1. Подготовить проект и тезнический план дома;
2. Заполнить декларацию об объекте недвижимости;
3. Зарегистрировать дачу, как жилой дом в Росреестре.

Содержание

Законодательное регулирование вопроса. Последние изменения

30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93 о дачной амнистии. По закону определяется право оформлять в собственность объекты недвижимого имущества, которые находятся на территории, приватизированной и оформленной в собственность.

В 2017 году закон претерпел определенные изменения. Они обусловлены тем, что вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости». Его разработка велась еще с 2015 года. Процесс регистрации как дачных строений, так и квартир сильно упростился и полностью лишился территориальной привязанности. Хотя некоторые моменты, касаемые регистрации дачного дома, станут для владельцев обременительными.

К основным плюсам нововведений можно отнести:

1. Полностью убираются бумажные документы, свидетельства о собственности, которые можно легко подделать. Вводится базовая система регистрации, которая исключает полностью мошеннические действия с землей.
2. Получить регистрационные данные сможет только гражданин, в отношении которого оформлены права собственности. Получить их можно в форме выписки из Росреестра.
3. Огромным плюсом станет введение единой всероссийской базы. Теперь нет необходимости ехать в регион, где был зарегистрирован объект недвижимости, не нужно отправлять запросы заказным письмом. Это упрощает оформление наследства, которое было в прежних условиях очень затруднительным.

Минусом становится то, что регистрация производится теперь одновременно с кадастровым учетом. Теперь на объект необходимо вызывать кадастрового инженера для того, чтобы объект был внесен в реестр.

Это делает неудобным регистрацию домов по дачной амнистии. Ранее пройти процедуру можно было на основании подачи декларации. В соответствии с новыми положениями процедура усложнилась. Теперь регистрация проводится на основании кадастрового плана. Это положение не распространяется на сам участок. Его можно будет оформить без вызова замерщиков и проведения межевания.

Строительство дома на участках разного вида

Если чиновники не видят в вас хозяина (дома)

А теперь очень важный момент: даже если дом соответствует всем строительным нормам и законам, но владелец нарушил правила регистрации, то чиновники объявят дом самовольной постройкой. В самом «запущенном» случае дело может дойти до требования о сносе самостроя.

В принципе владелец незарегистрированного дома может дождаться, пока местные власти начнут с ним судиться, но правильнее будет обратиться в суд первым. Это ощутимо повысит вероятность хорошего (для домовладельца) исхода. Собственно сегодня стало нормальной практикой регистрировать частные постройки через суд, если по стандартной схеме сделать это не получается.

До того, как обратиться в суд, владельцу «самостроя» надо обязательно попытаться узаконить свою недвижимость в обычном порядке. Для начала – подать уведомление о начале строительства. Уже на этом этапе местные власти могут прислать частному застройщику уведомление о том, что строить на данном участке нельзя, так как здесь уже есть постройка (имеется в виду самострой, который пытается легализовать владелец). Формально ГрК РФ не предполагает такого варианта ответа, но бывает, что чиновники трактуют законы по-своему. Впрочем, частный застройщик может подать в муниципалитет уведомление о завершении строительства и ему откажут на том основании, что он не подал уведомление о начале стройки…

Ответчиком по иску указывается муниципалитет, на территории которого находится «незаконная» постройка. К исковому заявлению необходимо приложить бумаги, подтверждающие право собственности на землю, документ подтверждающий наличие на участке самовольной постройки (например, технический план), и ещё один очень важный документ – заключение экспертизы, подтверждающее, что дом в целом отвечает требованиям СНиПов, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает ничьих прав.

Исследование рынка строительной экспертизы показало, что лишь очень немногие компании, предлагающие экспертные услуги, соответствуют всем официальным нормам. Правда если уж такая организация берётся за дело, то владелец самостроя получает козырного туза для противостояния с властями. Например, экспертные заключения от « Агентства Строительных Решений » позволили в одном только феврале 2019 года зарегистрировать через суд несколько частных домов, построенных в посёлке Горный щит.

Благополучный финал истории с самостроями из Горного щита обеспечило соответствие привлечённой экспертной организации всем нормативам и положениям. « Агентство Строительных Решений » имеет все необходимые допуски и аккредитации для проведения строительной экспертизы. Более того, у компании есть собственная аккредитованная лаборатория, и каждый прибор, используемый в ходе экспертизы, зарегистрирован в Госреестре средств измерений и проходит плановые поверки. Причём это касается не только тепловизоров и, например, бетоноскопов, но и обычной строительной рулетки (она тоже имеет свой реестровый номер и отметку о поверке). А в отчёте эксперта обязательно указаны номера всех использованных приборов. То есть все пункты в заключении строительной экспертизы имеют стопроцентную аргументацию и защиту от попыток их опротестовать.

Следует отметить, что участие профессионального эксперта поможет при легализации даже «сложной» (с точки зрения нормативов) постройки. В АСР рассказали такую историю: в Агентство обратился владелец самостроя, собирающийся легализовать его через суд. Обследование показало, что деревянный дом стоит слишком близко к соседским постройкам(ближе, чем диктуют противопожарные нормы). Но решение нашли. Были разработаны специальные технические условия (СТУ) и одну из сторон деревянного дома закрыли кирпичной стеной, тем самым повысив степень огнестойкости и организовав противопожарную преграду. А в экспертном заключении были приведены официальные нормы, из которых становится ясно, что модернизированный дом теперь отвечает всем требованиям. Суд принял решение в пользу владельца постройки.

Эксперты приводят ещё один случай решения проблем частного застройщика через суд. В 2017 году владелец восьми соток в южной части Екатеринбурга построил дом. Собственник попытался легализовать постройку и для начала обратился в горадминистрацию за разрешением на строительство (тогда ещё действовала система, требующая получения такого разрешения). Мэрия отказала на том основании, что земля под домом относится к территориальной зоне СХ-1 (зона сельхозназначения), на которой не предусмотрено строительство жилья. Владелец отправился в суд. В ходе процесса выяснилось, что при включении в состав Екатеринбурга новой территории (на которой находится спорная постройка), чиновники забыли внести изменения в правила землепользования, фактически же участок теперь находится на землях населённых пунктов и строительство частного дома здесь разрешается. Суд указал, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Также, основываясь на результатах строительной экспертизы, суд признал, что дом соответствует всем нормам и не нарушает ничьих прав. В итоге за владельцем было признано право собственности на дом.

Каким должен быть участок?

Чтобы дом в СНТ был зарегистрирован как жилой, нужно, чтобы участок находился на землях, относящихся к населенным пунктам. Если дом на участке, который отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, то перед тем как переоформить его в жилой, потребуется заняться переводом земли из одной категории в другую.

В некоторых случаях перевод сельскохозяйственной земли (дачной или садоводческой) в категорию ИЖС, то есть земель, где можно возводить постройки, имеющие жилое назначение, невозможен. В основном это касается участков, расположенных вне населенных пунктов, на землях сельхозназначения. Такие участки можно перевести в категорию ИЖС только в случае, если они примыкают к границам города или деревни.

Самовольно построенная недвижимость

Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).

Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.

Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.

В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.

Заключение

Чтобы зарегистрировать жилой дом В СНТ, необходимо:

1. Быть собственником участка.
2. Земельный участок должен иметь разрешенное использование «Для садоводства».
3. Заказать технический план на дом в БТИ или межевой организации, имеющей лицензию на выполнение кадастровых работ.
4. Подать заявление в МФЦ на постановку на учет жилого дома и регистрацию права на него.
5. После получения выписки из ЕГРН на дом подать заявление, также через МФЦ, на присвоение адреса жилому дому.

Расходная часть по оформлению строения в СНТ будет складываться из стоимости техплана (8-15 тыс. рублей в зависимости от региона) и государственной пошлины (350 рублей).