Загрузка...Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Приобретая недвижимость, всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки. Для того чтобы его минимизировать или вовсе исключить, необходимо тщательно проверить чистоту документов. «Крыша» узнала у юристов, как правильно это сделать.
Итак, на что следует обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы долгожданное событие в итоге не привело к потерям?
Какое имущество подлежит изъятию при банкротстве?
При подготовке документов для процедуры банкротства должник составляет список имущества, которое находится у него в собственности. Недвижимость, автомобили и другие ценные вещи подлежат изъятию и реализации на аукционе по банкротству. Вырученные средства поступают на счета кредиторов в счет погашения части долга. Факт того, что это имущество действительно является собственностью должника, должен быть подтвержден документально. Если в перечне указано жилье, то необходимо приложить копию свидетельства о праве собственности на эту недвижимость.
Но это правило распространяется далеко не на все, что принадлежит банкроту. Личные вещи и предметы, необходимые в быту, не заберут. Зная нюансы процедуры, можно заранее подготовиться к банкротству с тем, чтобы в ходе реализации не забрали вещи, принадлежащие проживающим в одной квартире с вами родственникам. Достаточно предоставить чеки и другие документы, подтверждающие их право собственности на это ценное имущество.
Отнимут ли при банкротстве физических лиц жилье, если оно является единственным?
Согласно ст. 446 ГПК РФ, на единственное жилье не может быть обращено взыскание, если квартира не заложена. Иными словами, если при получении кредита вы не предоставили залог в виде квартиры или иной недвижимости, то есть все шансы ее сохранить при банкротстве при условии, что это единственное жилье.
Если же вы предоставляли сведения о находящейся в вашей собственности квартире при получении займа, то и в этом случае не стоит поддаваться панике. Факт указания в кредитном договоре сведений о наличии жилья вовсе не означает ее залог. Хуже обстоит дело, если вы подписывали договор залога, который был зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре. Тогда квартира будет считаться предметом залога и подлежит реализации в счет погашения долга.
Если ни Вы, ни кто-либо из ваших доверенных лиц не подписывал договор о залоге квартиры с банком, а сама недвижимость при этом является единственным жильем, вам не о чем беспокоиться. После банкротства квартира останется у вас.
Учитывая, имеющуюся в нашей стране судебную практику, мы рекомендуем иметь постоянную регистрацию в единственном жилье, принадлежащем Вам на праве собственности. В России есть единичные судебные акты, в которых суд «разрешал» реализацию единственной квартиры в случае, если гражданин был зарегистрирован по другому адресу.
Много шума наделал активно обсуждавшийся в СМИ законопроект, по которому предполагалось лишать должников единственного жилья, если его площадь превышает определенные законодательством нормы. Дело в том, что некоторые должники продолжают жить в огромных квартирах или домах при том, что у них есть крупные долги перед банками. И несмотря на то, что это жилье является для них единственным, его площадь в расчете на одного человека в разы превышает необходимые нормы. Нередки случаи, когда человек, избегающий ответственности по своим финансовым обязательствам перед банками, проживает в роскошном коттедже, находящемся в черте города.
Минюст посчитал несправедливым оставлять такую собственность людям, не желающим платить по кредитам. Было предложено изымать излишки жилья, если его площадь в 2 раза превышает законодательно установленные нормы из расчета на одного члена семьи. По задумке министерства, на аукцион по банкротству может быть также выставлена квартира, рыночная цена которой значительно превышает среднюю стоимость аналогичного жилья в регионе.
Но сейчас это только проект не вступившего в силу закона. Пока он не вступит в силу, единственное жилье, сколько бы оно ни стоило и какой бы площади оно ни было, в любом случае останется после банкротства в собственности гражданина. А до вступления в силу проекта закона проходит большое количество времени, в течение которого его текст может претерпеть существенные изменения. В настоящее время единственное жилье у банкротов никто отнимать не будет. Это распространяется и на тех граждан, которые только собираются проходить процедуру.
А что будет при банкротстве физических лиц с квартирой в ипотеке?
Гораздо все сложнее обстоит с ипотечным жильем, которое обычно является предметом залога и подлежит изъятию при просрочке платежей сроком в 3 месяца, даже если там прописан несовершеннолетний ребенок. К сожалению, в этом случае даже тот факт, что людям больше негде жить, не спасет квартиру от продажи в счет погашения долга.
Но в ряде случаев, даже с учетом этого негативного момента, ипотечникам все же выгодно решить финансовую проблему с помощью банкротства. В частности, их может заинтересовать вариант с сохранением жилья и реструктуризацией долга. Подробнее о этом и других нюансах банкротства с ипотекой в статье.
Таким образом, если квартира не является предметом ипотеки (не заложена) и является для вас единственным пригодным жильем, то бояться за нее в ходе банкротства нечего. Даже если площадь квартиры слишком большая из расчета на количество проживающих в ней человек, или ее стоимость значительно превышает среднерыночную, по закону никто не имеет право у вас ее взыскать. Однако мы рекомендуем прописаться в квартире, чтобы у суда не возникало вопросов, есть ли у вас где жить.
А жилье ипотечников продадут с торгов?
Исключение из описанного выше правила – ипотека. Залоговую недвижимость продадут с торгов, а вас выселят. Даже проживание там детей, стариков или инвалидов не спасет.
Однако 25 декабря 2018 г. Пленум Верховного Суда РФ утвердил Постановление № 48, благодаря которому у ипотечников появился шанс (подробнее о постановлении – в новости «ВС дал разъяснения о формировании конкурсной массы при банкротстве граждан»).
Должнику оставят единственное жилье, обремененное залогом, если:
- кредитор, у которого в залоге это жилье, не предъявил требование к должнику в процедуре банкротства в установленный срок*, а суд отказался этот срок восстановить;
- при этом должник освобожден от дальнейшего исполнения обязательств.
* Кредитор должен обратиться с требованием в течение двух месяцев с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сведений о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества. Если этот срок пропущен, суд может его восстановить.
После завершения процедуры залог прекращается. Кредитор не вправе удовлетворять свои требования за счет такого жилья вне рамок дела о банкротстве.
№4. Способы приобретения залогового жилья
Есть три основных способа покупки недвижимости, служащей залоговым обеспечением:
- Аукционы банков, когда они выставляют на торги квартиры своих заёмщиков, если те серьёзно нарушают обязательства по возврату кредитов. Продав квартиру, банк возмещает ущерб, нанесённый заёмщиком.
- Напрямую у владельца. Здесь у покупателя два варианта. Можно помочь хозяевам снять обременение, дав им требуемую сумму в качестве задатка, после этого переоформить квартиру (уже не залоговую) на себя либо купить заложенный объект, то есть фактически принять статус должника и за него погашать кредит. Во втором случае решение о возможности сделки принимает банк-залогодержатель.
- Через риэлтора. Представитель агентства недвижимости берёт на себя обязательства по полному ведению сделки. В этом случае уровень надёжности сделки повышается, так как риэлтор проводит доскональную проверку со всех сторон, но при этом увеличатся и общие затраты со стороны покупателя.
Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.
ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.
Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран
Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.
Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. III квартал 2021
Жилищное строительство — 2021 г.
Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):
На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.
На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.
Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
5. Кредит за автомобиль выплачен, а в реестре он все еще числится. Что делать?
Не редки ситуации, когда человек выплатил долг по кредиту, а банк по каким-то причинам не направил сведения об исключении имущества из реестра уведомлений о залоге движимого имущества. Еще более типична такая ситуация для случаев, когда залогодержателем выступает не банк, а частное лицо, выдававшее заем под залог имущества. Задержка в направлении актуальных сведений об исключении залога может, к примеру, помешать владельцу срочно продать автомобиль — потенциальные покупатели усомнятся в покупке, если найдут транспортное средство в онлайн-сервисе ФНП.
Заемщики, которые вовремя погасили кредит, могут потребовать исключения записи в суде. Соответствующее решение суда может служить законным основанием для удаления неактуальных сведений о залоге. Это решение можно предъявить любому нотариусу вместе с уведомлением об исключении сведений о залоге, после чего запись из реестра будет удалена.
Подводные камни
Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?
Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты. Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.
