Договор аренды (найма) квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru.

Многие из вас хоть раз в жизни снимали (или сдавали) квартиру или дом для посуточного или долговременного проживания.

И, конечно, не всегда оформляли это документально.

Но в некоторых случаях документ, подтверждающий факт сделки сдачи жилого помещения, бывает просто необходим:

съемщику:
1. для подтверждения расходов на оплату съемного жилья,
2. для временной регистрации,
3. для подтверждения правомерности нахождения в снятом помещении;
1. для возможности правомерного предъявления претензий съемщику, если возникнет такая необходимость.
В этой статье рассмотрим, как правильно составлять договор аренды (ДА) и договор найма (ДН), чем эти документы отличаются друг от друга, и что является существенными условиями этих договоров.
Договор аренды квартиры: регулирование и законы
В целом, вопросы аренды жилья и заключения соответствующих договоров регулируются в России положениями Гражданского кодекса. Следует отметить, что сдача жилья по договору допускается в двух возможных форматах. Таковыми способами передачи жилого помещения, будь это дом или квартира, являются договор аренды или договор найма жилого помещения. Несмотря на их схожесть, они имеют целый ряд существенных отличий.
Так, правовое регулирование вопросов аренды, в том числе и недвижимости, обеспечивается положениями статей 606-625 ГК РФ. Договор же найма жилого помещения регулируется статьями 671-688 ГК РФ. Между физическими лицами в отношении квартир или жилых домов допускается заключение как договора аренды, так и договора найма без каких-либо ограничений.
В целом, отличия найма от аренды можно назвать следующими:
- Законодательное регулирование договора найма строго фиксирует обязанности и права сторон, в частности – по вопросам продления действия данного договора или обеспечения сохранности помещения и порядка заселения в него третьих лиц. В случае с арендой положения договора могут отменять данные нормы.
- Максимальные сроки договора аренды могут быть неограниченными, длительность же договора найма жилья может составлять не более пяти лет.
- Договор найма жилья предусматривает предоставление цельного, обособленного жилого помещения, например – дома, отдельной части дома или квартиры. Сдавать комнату можно только в формате договора аренды.
- Порядок заключения договора аренды или найма жилья предусматривает использование простой письменной формы без установленных образцов. Исключение может составлять наем помещения с размером оплаты менее 10 тыс. рублей.
С учетом действующих рыночных цен на аренду недвижимости и законодательных нормативов, регулирующих регистрацию данных договоров, практически всегда, как с арендой недвижимости, так и при найме, необходима регистрация данного договора в Росреестре, если он заключается на срок более одного года.
Учитывая более удобную форму и более простое законодательное регулирование положений, а также минимальное количество отличий, далее в статье будет рассматриваться непосредственно договор найма квартиры, который чаще всего на практике именуют договором аренды. Все нормативы договора найма могут также использоваться и при договоре аренды, однако в случае с наймом – они не могут исключаться из правоотношений. Если же таковые исключения будут предусмотрены текстом договора найма, то они всё равно будут считаться ничтожными в случае последующих споров между сторонами.
Какие юридические тонкости нужно знать по договору найма жилого помещения?
Если возникают какие-то сомнения в плане оформления документа, то желательно сразу обращаться за помощью к юристам. Ведь они не только проконсультируют, но и позволят защитить себя от тех «подводных камней», которыми отличаются подобные документы.
Договор принято составлять исключительно на бумажном носителе, естественно он должен будет включать в себя важную информацию о планируемой заключаемой сделке. Как только все это будет сделано, то документ подписывается участниками сделки, где каждый участник несет ответственность.
Важно добавить, что документ станет иметь юридическую силу лишь тогда, когда в него будет включен пункт «условия о предмете договора», о чем стороны не должны забывать. Здесь потребуется указать жилое помещение, которое и передается в аренду.
Как выглядит договор аренды квартиры 2018?
Как выглядит договор безвозмездного пользования квартирой, смотрите тут.
В договоре должна присутствовать такая информация, как:
- адресные, так и контактные данные участников сделки;
- информация об арендуемом помещении, его адрес, площадь;
- количество комнат и состояние недвижимости в целом.
Конечно, если стороны не достигли обоюдного взаимопонимания, и кто-то из сторон не желает вписывать в договор те или иные условия, то документ расторгается. Естественно в данном случае, он не может иметь никакой юридической силы.
Особенности оплаты найма и способы расчета
Рассматриваемый договор должен включать в части оплаты не только сведения о стоимости аренды, но и порядок аренды, крайний срок оплаты, возможность начисления пени и так далее. Сумма аренды может отражаться либо в виде общей стоимости аренды всего помещения, либо в размере за один кв.м.
Подобные договоры могут отражать условия снижения арендной платы, например, при ухудшении условий проживания, если таковые не зависели от нанимателя. Или когда арендатор не платит установленную договором сумму хотя бы два месяца, то наймодатель вправе прекратить все отношения, разорвав соглашение досрочно. Конкретные условия такой возможности также отражаются договором.
Нередко соглашение предполагает предоплату, которая дает гарантии того, что наниматель серьезно настроен на сделку и будет следовать договору. Предоплата вносится не больше, чем за один месяц.
При этом варианты оплаты аренды могут быть различны. Допускается платить за жилье услугами, вещами, передаваемыми во временное пользование, деньгами. Кроме того, допускается даже осуществление улучшения жилья в период проживания, которое по итогу может засчитываться в счет оплаты аренды.
Посмотрите видео. Договор найма квартиры между физическими лицами:
Расторжение договора найма жилого помещения
Порядок расторжения регламентируется ст. 61 Жилищного кодекса. Собственник (арендодатель) вправе сделать это, если наниматель нарушает правила пользования жильем, портит имущество, ведет асоциальный образ жизни, мешает проживающим по соседству людям и т.д. Но в любом случае владелец жилья должен уведомить о своем решении нанимателя не позже, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Арендатор также может расторгнуть соглашение только после исполнения всех обязательств перед собственником.
Автор: Алексей Гладкий
Документальное оформление аренды жилого помещения: общие принципы
Чтобы правильно составить договор аренды жилого помещения, нужно понимать юридический смысл соответствующей сделки. Её суть заключается в следующем – арендодатель (наймодатель) передает личную жилплощадь арендатору (нанимателю) во временное пользование на конкретный срок за определенную плату. Арендатор, в свою очередь, использует данную недвижимость для целей проживания в ней на протяжении оговоренного срока и своевременно вносит необходимую плату арендодателю. Когда установленный срок аренды (найма) истечет, наниматель вернет помещение законному собственнику.
Предоставление жилья во временное пользование оформляется договором аренды. Факт подписания этого документа обеими сторонами говорит о том, что участники такой сделки согласовали условия её заключения и достигли необходимых договоренностей. Арендное соглашение устанавливает обязанности и права для каждой из его сторон, а также определяет ключевые параметры самой сделки (арендуемая квартира, сроки, размер платы).
Договор аренды жилплощади не нуждается в обязательном заверении у нотариуса. Однако нотариальное удостоверение такого документа может быть проведено сторонами добровольно. Для соглашения найма жилья письменная форма заключения предписывается пунктом 1 статьи 674 ГК. Если такое соглашение заключается на один год и более, соответствующее обременение права собственности регистрируется через Росреестр, что предусмотрено пунктом 2 статьи 674 ГК. Для подобных соглашений, заключаемых на срок менее 1 (одного) года, госрегистрация не предусматривается.
Следует понимать, что взаимоотношения сторон длятся длительный период, поэтому могут произойти изменения в личной жизни участников. Например, если квартирантам была оформлена временная регистрация по условиям соглашения, у них рождается ребенок, то он автоматически прописывается в квартиру. Такая ситуация может иметь отражение в официальном документе, поскольку согласие собственника для прописки младенца не потребуется.
Другим возможным осложнением может служить конфликт с соседями из-за аварии по вине жильцов. Это нередкая ситуация и она должна быть четко прописана в документе. По правилам, претензии предъявляются владельцу, а он уже взыскивает ущерб со своих жильцов. Если отсутствует упоминание о подобной ситуации, то виновный может уйти от ответственности и нанести значительный материальный урон хозяину недвижимости.
Порой неподобающее поведение нанимателей может вызвать обращение соседей к участковому уполномоченному. Отвечать опять же придется собственнику, обязательно будут подняты вопросы о регистрации и проживании посторонних лиц. Чтобы не доводить дело до конфликта с представителями закона и соседями, следует внимательно относиться к личностям своих квартирантов и грамотно составлять договор о найме жилого помещения.
Вы можете воспользоваться актуальным образцом договора, представленным на нашем сайте.
При возникновении вопросов и сомнений в правильности заполнения, рекомендуем проконсультироваться у наших юристов. Это не займет много времени, но значительно снизит возможные риски при сделках с недвижимостью.
голоса
Рейтинг статьи
Читайте так же:
Ответственность за поддельные права