Как отстранить управляющую компанию от; обслуживания дома

Как отстранить управляющую компанию от обслуживания дома

С 2015 года российские управляющие компании по обслуживанию многоквартирных домов проходят обязательное лицензирование. Но работа отдельных из них остается неудовлетворительной: в местах общественного пользования не делается регулярная уборка, лифты не работают, периодический ремонт здания не производится. А так как все жильцы ежемесячно платят за обслуживание дома и придомовой территории, они имеют право поменять управляющую компанию.

Отстранить управляющую компанию можно в тех случаях, если она не выполняет условия, указанные в договоре, или же работает некачественно. Есть строгий порядок действий для отстранения управляющей компании от обслуживания дома. Инициатором смены может стать любой из собственников апартаментов. Но официальное решение принимается только в ходе собрания жильцов дома. О мероприятии необходимо известить каждого из владельцев квартир за 10 дней до проведения сбора.

Важно: сменить УК можно минимум через год после заключения договора. При этом общий срок его действия может составлять от 1 до 5 лет.

Систему управления многоквартирными домами ждут перемены

Жителям многоквартирного дома (МКД), чтобы сменить управляющую компанию (УК), не придётся доказывать по судам, что их «управляйка» не выполняет условия договора. Кроме того, возможно, что скоро переговоры с УК от имени квартиросъёмщиков смогут вести профессиональные управленцы, которые сами не живут в этом доме. Как может измениться управление МКД, разбиралась «Парламентская газета».

Быстрее аннулировать у УК лицензию

Рассмотрения в Госдуме ожидают сразу несколько законопроектов, касающихся вопросов управления многоквартирными домами. Один из них, внесённый в июне группой депутатов, должен ускорить процесс аннулирования лицензий на осуществление деятельности для плохо работающих УК. Разрешения на работу им выдаёт и отзывает лицензионная комиссия, а окончательное решение принимает суд, который должен удостовериться, что в реестре не осталось домов недобросовестной компании. Камнем преткновения чаще всего оказывается последний пункт, ведь по действующим нормам, чтобы лишиться лицензии, УК формально не должна управлять никаким жильём в течение шести месяцев, а это большой срок.

«Проблема в том, что сейчас много случаев, когда управляющая организация, как только понимает, что жилинспекция собирается идти в суд, разными способами, часто незаконными, проводит собрание собственников и приносит новые документы. Таким образом, жилинспекция не имеет оснований лишать УК лицензии, и она остаётся на плаву сколь угодно долго», — рассказала «Парламентской газете» соавтор законопроекта, зампред думского Комитета по контролю и Регламенту Наталья Костенко.

Проблема, по словам депутата, остро стоит во всех регионах. Парламентарии совместно с Минстроем доработали законопроект и решили, что самое оптимальное — убрать из Жилищного кодекса требование об отсутствии в течение полугода в реестре лицензий сведений о МКД, которыми управляет компания. «Именно из-за этого требования и начались проблемы у жилинспекции», — добавила Костенко.

Быстрее сменить УК

Лишить «управляйку» лицензии — не единственный способ порвать с ней отношения. УК можно сменить, но для этого нужно доказать, что она не исполняет условия договора или дождаться окончания срока его действия. Последнее может затянуться, а правильно аргументировать неисполнение условий соглашения могут далеко не все. К тому же, компании оспаривают подобные решения в судах и часто такие дела выигрывают.

Заксобрание Красноярского края в начале июня внесло на рассмотрение Госдумы законопроект, по которому собственники смогут быстрее сменить надоевшую им УК. Согласно документу, это можно сделать, если до истечения срока действия договора общее собрание собственников приняло решение выбрать другую УК или изменить способ управления МКД. «Этим правом можно будет воспользоваться по истечении каждого последующего года со дня заключения договора с управляющей организацией», — сказано в пояснительной записке.

«Управляйку» нужно менять, если она действительно не работает и её действия ставят под угрозу комфорт и безопасность жителей, например, ненадлежащим образом проводится подготовка к зиме. Об этом «Парламентской газете» сказала директор Национального центра общественного контроля «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева. Частая смена УК вредна и может быть опасна, поскольку существуют технологические циклы функционирования МКД, и при смене управляющей организации они могут нарушаться, объяснила эксперт.

«Один год — это оптимальный период, после которого можно думать о смене УК», — добавила Разворотнева.

Управлять большим домом должны профессиональные организации, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Выбирая УК, жители должны быть уверены в её компетентности. В некоторых регионах составляются рейтинги «управляек», эту практику можно распространить и на всю страну, сказал «Парламентской газете» депутат. Принимая решение о смене УК, стоит руководствоваться такими метриками.

Читайте также:

Назначить управдома со стороны

Работа хорошей УК — как воздух: пока не испортится, её не видно. Но, если в доме течёт крыша, грязные лестницы или не убран двор, соседи быстро вспоминают название своей «управляйки» и того, кто уполномочен от их имени с ней бодаться. Это, как правило, самый активный собственник, которого выбирают председателем совета МКД. Такие советы по закону должны быть в каждом доме. Они не являются формой правления, но призваны отстаивать интересы всех жителей в различных инстанциях и в первую очередь во взаимодействии с УК.

Возникают ситуации, когда общее собрание хочет доверить руководство домом человеку, обладающему большим опытом, подходящими качествами и доверием жителей, но не принадлежащему к числу собственников. Сейчас законом такой вариант не предусмотрен. Изменить ситуацию предложил член Комитета Госдумы по вопросам местного самоуправления Анатолий Литовченко, который в июне внёс на рассмотрение палаты соответствующий законопроект. Он предложил скорректировать Жилищный кодекс.

Должность председателя, или по-старому управдома, общественная, и если и предполагает вознаграждение, то минимальное. «Полномочий у такого главы тоже немного, а потому возникает вопрос, какому «профессиональному управленцу» такой пост может показаться желанным», — рассуждает Светлана Разворотнева.

При этом, пояснила эксперт, закон и сегодня не запрещает собственникам жилья нанимать профессиональных юристов в качестве помощников по взаимодействию с УК и платить им зарплату. Но эта практика отнюдь не является массовой.

Pазъяснения

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Инструкция

Управляющие организации следят за комфортным и безопасным проживанием в многоквартирном доме. Они отвечают за сохранность общего имущества, являются посредниками между жильцами и поставщиками коммунальных услуг — газа, воды, отопления и электроэнергии.

У них еще много других обязанностей, однако не всегда компании с ними справляются, и тогда жильцы задумываются о смене УК. Как это сделать? Рассказываем.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Всего существует три формы управления многоквартирным жилым домом: управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление собственниками квартир в доме. В Жилищном кодексе РФ отмечено, что жильцы имеют право выбрать один из них.

1. Управляющая компания — это коммерческая организация, при которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель за определенную плату ведет дела по управлению многоквартирным домом. Она выбирает поставщиков коммунальных услуг самостоятельно, при этом не учитывает, какие тарифы были бы наиболее выгодными для жильцов.
2. Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, в которой интересы жильцов представляет председатель. Собственники квартир могут сами выбирать ресурсоснабжающие организации с более выгодными тарифами. Председатель ТСЖ и его помощники — члены правления — избираются на срок до двух лет.
3. Непосредственное управление собственниками жилья. В этом случае собственники либо решают все вопросы сообща, либо делают доверенность на одного из собственников, чтобы он представлял действовал от их имени.

Основания для смены УК

Если вы недовольны качеством работы управляющей компании, то можете отказаться от ее услуг и выбрать другую или сменить форму управления. Поводом для этого могут стать следующие ситуации:

• ваша управляющая компания неверно рассчитывает платежи, завышает их;
• жалобы жильцов никто не решает, УК игнорирует существующие проблемы;
• освещение в подъезде отсутствует;
• никто не следит за чистотой в подъезде;
• зимой никто не убирает снег и не посыпает песком или реагентами гололед на тротуарах придомовой территории;
• управляющая компания систематически не доводит до вашего сведения важную информацию, например, не предупреждает об отключении воды и работах во дворе дома.

Собрание жильцов

До собрания председатель ТСЖ или старший по дому готовит перечень проблем, которые жильцы будут решать на ближайшей встрече. Уведомить о собрании жильцов необходимо не позже, чем за 10 дней до запланированной даты. В повестке могут содержаться такие вопросы:

1. проведение очно-заочного голосования, результаты которого решают, будут ли владельцы квартир менять УК;
2. расторжение договора с управляющей организацией;
3. выбор формы управления многоквартирным домом и утверждение новой УК;
4. утверждение условий договора с выбранной УК;
5. сроки передачи технической документации — за 30 дней до прекращения полномочий старой УК и в течение 2–3 дней с момента проведения общего собрания;
6. подведение результатов обсуждения и занесение итогов в протокол собрания.

После этого управляющая организация обязана оповестить жильцов о принятом решении с помощью заказного письма или лично под подпись. Если на предыдущих собраниях обговаривали, что их итоги будут размещаться на доске объявлений у подъезда или информационном стенде в самом доме, то протокол с итогами можно разместить там. Для принятия решения, за него должны проголосовать не менее половины всех собственников квартир. Съемщики жилья и родственники собственников в голосовании не участвуют.

Расторжение договора со старой УК

Попрощаться со старой УК вы сможете в одной или нескольких следующих ситуациях:

• Окончание срока действия договора управления со старой УК. Когда полномочия прежней «управляйки» закончатся, жильцы имеют право выбрать новую или сменить способ управления многоквартирным домом.
• Если старая организация не выполняет обязанности, указанные в договоре, то собственники жилья имеют право в одностороннем порядке отказаться от ее услуг.
• Если суд удовлетворил требования Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края и аннулировал лицензию УК.
• Расторжение договора по решению обеих сторон — если и собственники, и УК готовы прекратить сотрудничество.
• Смена способа управления домом. К примеру, вы и ваши соседи можете на общем собрании решить создать ТСЖ, однако позже председатель товарищества нанимает для ведения дел управляющую компанию. Если новая УК не сравится со своими обязанностями, то можно будет поменять ее на собрании правления ТСЖ. Однако такой пункт должен быть прописан в Уставе ТСЖ. Или вы можете не создавать ТСЖ и выбрать УК.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

У каждой УК есть свой сайт, на котором должна размещаться необходимая для жильцов информация: объявления о проведении работ на придомовой территории, информация о действующих тарифах ЖКХ, предупреждение об отключении воды. Обратите внимание на то, как часто обновляется сайт. Помимо этого, на сайте должны быть опубликованы лицензия от Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края на управление домом (скан или фото документа в хорошем качестве), а также ФИО директора УК, телефоны и e-mail, по которым можно связаться с ним.

Проверьте, является ли УК несостоятельной с помощью единого федерального

Если вы еще не определились с выбором, то:

• Посетите сайт краевой ИГЖН . На нем публикуются рейтинги лучших управляющих компаний Перми и Пермского края за квартал. Чтобы облегчить себе задачу, можете изучить информацию о лидерах рейтинга.
• Далее из перечня организаций выберите те, которые находятся близко к вашему дому. Это нужно, чтобы в неотложной ситуации вы могли быстро добраться до офиса компании.
• Зайдите на портал МинЖКХ. В разделе « Жилой фонд » укажите в полях поиска название одной из ближайших управляющих компаний и ваш город. На отведенной УК странице вы можете изучить отзывы собственников жилья о качестве работы организации и на их основе принимать решение.

Фото: отзывы на одну из УК Пермского края / mingkh.ru

Какая информация должна быть указана в договоре управления?

По Жилищному кодексу РФ, в договоре обязательно указывается следующая информация:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, дела которого будет вести УК. В него входят помещения дома, которыми пользуются все владельцы квартир, например, лестничные площадки и сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, коридоры, встроенные гаражи, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводы и котельные, а также инженерное оборудование.
2. Перечень работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества дома.
3. Порядок установления цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилья, а также платы за услуги ЖКХ (водоснабжение, свет, газ и другие). В тексте договора прописана информация о порядке оплаты оказываемых услуг и выполняемых работ.

Как заключить договор с новой УК?

После выбора новой управляющей компании, вам нужно расторгнуть договор со старой. Для этого нужно убедиться, что как минимум половина собственников поддерживают решение о назначении другой организации, которая будет вести дела вашего дома. После собрания вышлите копии протоколов старой и новой управляющим компаниям.

Договор управления заключается только с собственниками в двух экземплярах. Один экземпляр договора остается у директора УК, а второй — у владельца жилья. Если вдруг вы подписали документ, но потеряли его, то обратитесь за копией в УК. По закону глава компании должен ее предоставить.

Чтобы подписать договор, собственник должен собрать следующий пакет документов с копиями:

• паспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка или свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая ваши права на квартиру;
• справка о том, кто зарегистрирован в квартире, из Бюро технической инвентаризации;
• технические документы на жилье.

Управляющая компания обязана предъявить лицензию на право заниматься управлением и содержанием домов, а также свидетельство о регистрации юрлица в налоговых органах.

Как новая управляющая компания получает документы?

После подписания договора новая УК обязана в течение трех рабочих дней передать в ИГЖН Пермского края документы для внесения изменений в реестр лицензий региона, а также добавить обслуживаемый дом в список многоквартирных домов на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ и портале ГИС ЖКХ. Директор компании передает для регистрации в ИГЖН:

• копии учредительных документов юрлица, заверенные у нотариуса (если глава УК является юридическим лицом);
• копию квалификационного аттестата;
• копию приказа о назначении на должность главы УК;
• опись вышеперечисленных документов.

После этого ИГЖН включает дом в лицензию УК. Иногда ИГЖН просит директора предоставить оригиналы документов для проверки всех данных и после проверки возвращает. Затем Инспекция в течение 10 дней с момента поступления заявления УК вносит ваш многоквартирный дом в лицензию. После этого компания приступает к выполнению своих обязанностей. Если ИГЖН обнаружит, что документы не соответствуют законодательству, то организует дополнительные проверки. Тогда оформление лицензии могут приостановить на срок до 1 месяца.

Прежняя УК обязана передать всю техническую документацию. Если она утеряла какие-то документы, то директор организации обязан восстановить их за свой счет. В техническую документацию входят:

1. Документы технического учета жилфонда, в них указано, в каком состоянии находится общее имущество.
2. Документы на общедомовые счетчики, данные об их ремонте, проверках и замене.
3. Документы об индивидуальных и квартирных счетчиках.
4. Акты о приемке работ, а также документы о смете, описи по проведению текущего ремонта, услугам по содержанию общего имущества владельцев квартир.
5. Акты осмотра и испытаний инженерных сетей, приборов учета, а также механического, электрического, сантехнического оборудования, рассчитанного более чем на одно помещение в здании.
6. Документы о проверках крыш, а также объектов на придомовой территории.
7. Акты проверок готовности к отопительному сезону, паспорта готовности здания к отопительному периоду.
8. Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, если он сдан после 1 июля 2007 года.

Также новая УК получает:

• копию кадастровой карты земельного участка;
• выписку из Реестра о зарегистрированных правах на объекты общего имущества;
• копию градостроительного плана земельного участка, если она есть;
• проектные документы на дом или их копию.

Что делать, если у жильцов остались долги перед старой УК?

Если старая УК присылает квитанции и требует погасить задолженности, собственники должны проверить и сравнить тарифы и объем траты ресурсов с данными в платежных документах. Вероятно, управляющие организации подписали договор цессии. Тогда прежняя УК должна отправить жильцам квартир уведомления, что она берет долг на себя.

Если официально долги не переходят к новой УК, то она не имеет право начислять пени. Кроме того, собственники могут потребовать копии всех документов об общем имуществе. Если по запросу владельцев квартир управляющая организация их не предъявляет, то жильцы имеют право аннулировать договор цессии через суд. Это несложно сделать с помощью квалифицированного юриста.

Какие основания для смены УК существуют?

Управляющая компания работает на основании договора управления, который заключается с каждым собственником многоквартирного дома лично. Срок действия такого договора — не менее , но и не более .

По закону управляющие организации обязаны поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии и защищать права владельцев многоквартирного здания. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ указано, что УК должна обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

Соответственно, сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

• управляющая компания не имеет (лишена в процессе управления) разрешения (лицензии) на подобную работу;
• управляющая компания не выполняет свои обязательства;
• срок действия договора управления истек.

Если управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, ее можно сменить

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Основания для смены управляющей компании

Итак, на первом этапе нужно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией (УК). Окончания срока действия такого соглашения – одно из неоспоримых оснований. Но если его нужно ждать долго, основанием для расторжения договора могут стать:

1. Некачественные жилищные услуги, которые предоставляет текущая УК;
2. Недостаточное освещение мест общего пользования или его отсутствие;
3. Снег и наледь с крыш не убирается, нарушаются правила пожарной безопасности;
4. Общее имущество содержится в ненадлежащем состоянии;
5. Несвоевременное и недобросовестное реагирование на заявления, заявки и жалобы жильцов МКД;
6. Полный или частичный отказ в предоставлении по требованию собственников МКД отчета о деятельности УК.

Каждое из оснований досрочного расторжения соглашения нужно подтвердить документально. Для этого можно предварительно обратиться к контролирующим или правоохранительным органам. В случае выявления нарушений со стороны УК на нее будут наложены санкции – административное наказание и штраф.

Факт привлечения УК к ответственности и станет веским основанием для досрочного расторжения договора с ней. Таким образом вся процедура, как поменять управляющую компанию, заключается в трех этапах, а именно:

1. Документально зафиксировать основания для расторжения договора с действующей УК;
2. Непосредственно расторгнуть соглашение;
3. Подписать договор с новой УК.

Если речь идет об досрочном одностороннем отказе от договора с УК, в таком случае требуется соблюдать некоторые требования. В противном случае дальнейшие действия будут признаны незаконными.

Варианты смены управляющей компании

Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:

1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.

Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.

Не продление договора с управляющей компанией

Управляющая компания предоставляет свои услуги на основании договора, который заключается в соответствии с нормами статьи 162 ЖК РФ. Договор носит срочный характер и заключается на срок от одного до пяти лет. По окончании срока действия договора, его можно просто не продлить, и заключить с другой организацией.

Такой способ отказа от услуг УК самый простой и безболезненный. Его нельзя оспорить в суде и воспрепятствовать ему иным образом. Для того чтобы его реализовать нужно действовать по следующему алгоритму:
1. За месяц до окончания действия договора следует провести общее собрание.
2. На повестку дня вынести вопрос о не продлении договора с действующей УК, проголосовать за него.
3. По результатам голосования, при большинстве голосов «за», составить выписку из протокола собрания и передать её в правление УК.

Если не уведомить руководство о не продлении договора, то он пролонгируется на тот же срок, согласно п.6 настоящей статьи, и прекратить его действие на данном основании будет незаконно.

Досрочное расторжение договора с управляющей компанией

Согласно нормам закона, указанным в п. 8 статьи 162 УК РФ, общее собрание жильцов МКД вправе принять решение об одностороннем расторжении договора с действующей компанией, и заключении договора услуг с другой УК. Принять такое решение можно, если руководство компании допускает грубые нарушения интересов жильцов. А также, если компания допускает систематические мелкие нарушения и халатно относится к своим обязательствам, указанным в договоре.

В этом случае действовать нужно по следующему алгоритму:

1. Формируется инициативная группа из числа жильцов МКД, которые подготавливают вопрос о переходе в другую управляющую компанию.
2. Собирается общее собрание жильцов, или оно организовывается в заочной форме.
3. Инициативная группа выступает с предложением о смене УК, выдвигая аргументы в его пользу.
4. Если предложение принимается большинством голосов, подготавливается выписка из протокола с приложением отчёта счётной комиссии.
5. Документы передаются в правление УК, с этого момента договор считается расторгнутым, если решение собрания не будет оспорено в судебном порядке.

Расторжение договора предусматривает прекращение функционирования УК в трёхдневный срок. По его истечении она должна вернуть ключи от общедомового имущества и подготовить к передаче своему правопреемнику техническую и финансовую документацию.
Если руководство не имеет возражений, то лучше всего составить соглашение о расторжении договора в двустороннем порядке. В этом случае прекращается возможность предъявления претензий и взаимных требований в будущем. Оно подготавливается управляющей компанией или инициативной группой и подписывается сторонами: УК и собственниками (не менее 50%).

Изменение способа управления многоквартирным домом

Если общим собранием принято решение об изменении способа управления, то договор услуг с действующей компанией автоматически расторгается. В этом случае алгоритм действий жильцов должен соответствовать нормам п.1 ч.1 статьи 137 ЖК РФ. Он будет следующим:

1. Формируется инициативная группа, которая подготавливает вопрос о создании в доме Товарищества собственников жилья (ТСЖ).
2. Организовывается общее собрание жильцов, с повесткой дня – образование ТСЖ.
3. На собрании выступает инициативная группа, которая выносит предложение о формировании Товарищества.
4. Если жильцы проголосовали большинством голосов, подготавливается выписка из протокола с приложением акта с подсчётом голосов.
5. Организовывается ТСЖ, выбирается его правление. Оно принимает на себя полномочия в течение 3 дней.
6. О выборе новой формы правления оповещается действующая УК, которая передаёт полномочия вновь избранному органу.

По этой же схеме осуществляется обратный переход: из ТСЖ в УК. Результаты голосования требуется передать в жилищный отдел администрации населённого пункта.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой компанией было успешным, стоит отнестись к ее выбору предельно внимательно. При решении этого вопроса нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Опыт работы в области управления. Необходимо узнать, какие отношения у коммунальщиков сложились с местной администрацией, как долго она работает на рынке.
2. Численность штата и квалификация рабочих кадров.
3. Оперативность реагирования на требования жильцов и умение адекватно общаться.
4. Объем жилого фонда, который обслуживает организация. Такие данные должны быть опубликованы в открытом доступе.
5. Материально-техническая база организации.
6. Схема взаимодействия УК с поставщиками ресурсов.
7. Наличие грамотно разработанной документации. В каждой успешной компании имеются типовые договоры о предоставлении услуг владельцам квартир. В них есть перечень базовых и дополнительных услуг, оказываемых по желанию жильцов.

Конечно, перед принятием решения надо проверить наличие лицензии. Такая информация доступна на официальных ресурсах Жилнадзора. Получить ее можно и через портал «Госуслуги».

Еще один важный момент – изучение отзывов жильцов, которые уже пользовались услугами УК. Их несложно найти в социальных сетях и на местных форумах. Наличие большого количества негатива, как и сплошные хвалебные отзывы, говорит о том, что лучше поискать другой вариант. В идеале желательно сходить на разведку в те дома, которые обслуживаются компанией, и пообщаться с их жителями

Замена УК – не самая сложная процедура, но она требует соблюдения множества формальностей. Необходимо, чтобы были учтены интересы всех жильцов, да и сами управляющие компании должны быть предупреждены о переменах в надлежащем порядке. Но если коммунальщики не справляются со своими обязанностями, стоит инициировать этот процесс и найти достойную альтернативу.