Загрузка...Как сдать квартиру в аренду официально и правильно оформить договор? 2022 год
Как сдать квартиру в аренду официально и правильно оформить договор? 2022 год
Финансовый институт развития в жилищной сфере
Универсальный ипотечно-строительный банк
Центр информационной поддержки ДОМ.РФ
Единая информационная система жилищного строительства.
Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости
Федеральный брокер по недвижимости
Управление жилой и коммерческой недвижимостью
Управление паевыми инвестиционными фондами
Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ
Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы
Облигации на финансирование инфраструктуры
Только подлинники
Полякова подтверждает: и в случае передачи съемной квартиры в субаренду, и в случае попытки ее продажи мошенники действуют по поддельным документам.
— Они могут поставить в паспорт фальшивую печать с регистрацией по нужному адресу или подделать копии свидетельств о праве собственности, — перечисляет она. — Арендодатель должен быть бдительным, чтобы документы ни в коем случае не попали в чужие руки. Нанимателям тоже необходимо внимательно проверять бумаги у сдающего квартиру: только подлинники, никаких копий.
Собственнику к тому же следует контролировать, действительно ли в квартире проживают арендаторы, с которыми подписан договор. Советуют это и в Росреестре — там рекомендуют проведывать квартиру по крайней мере в первые месяц-два после сдачи внаем. "Не лишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит", — рекомендуют в ведомстве.
Рынок аренды так манит мошенников, потому что сделки на нем совершаются за несколько часов. Однако даже в таких условиях можно себя обезопасить.
К примеру, проверить документы можно не только "на глазок". Вбейте серию и номер паспорта арендатора на сайте services.fms.gov.ru, и система покажет вам, не значится ли документ среди утраченных или похищенных. Кроме того, важно грамотно составить договор аренды — нужно внести туда все данные нанимателя и собственника, сведения о квартире, включая адрес владельца, площадь и т.д., прописать условия и сроки оплаты, правила расторжения и прочие нюансы. Не лишним будет проверить и соцсети арендаторов — это поможет понять, тот ли перед вами человек, за которого он себя выдает. В Росреестре добавляют, что при поиске квартирантов лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости с хорошей репутацией. Его сотрудники помогут не только оценить объект и правильно его прорекламировать, но и составить и подписать договор. Кстати, при подписании лучше использовать усложненный вариант подписи с расшифровкой ФИО. "Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки почерка и самой подписи", — отмечают в Росреестре.
Эксперты рассказали, как правильно составить договор о сдаче квартиры
По закону при сдаче квартиры граждане должны заключать договор найма (ст. 671 ГК РФ), в котором подробно описаны права и обязанности сторон. Также квартиранты могут попросить оформить им временную регистрацию по месту пребывания: она, например, может понадобиться для оформления социальных выплат, записи ребенка в детский сад или школу. Собственники часто опасаются это делать, полагая, что жильцы каким-то образом смогут претендовать на квартиру. «Газета.Ru» попросила юристов рассказать, как грамотно сдать жилплощадь.
Как грамотно составить договор
Все юристы настоятельно рекомендуют заключить договор – как с точки зрения законности, так и с точки зрения защиты своего имущества. В нем нужно максимально четко прописать условия найма жилья.
В договоре должны быть определены срок действия договора, сумма ежемесячной платы, срок и способ ее уплаты, сумма депозита, вопрос об оплате коммунальных услуг, возможность и условия досрочного расторжения договора (в том числе, если жильцы, например, не платят за квартиру, портят имущество и на них поступают жалобы от соседей) и срок для уведомления об этом второй стороны, контактные номера телефонов и адреса электронной почты.
«Это самый необходимый минимум того, что должно быть в договоре. Также отдельно рекомендую прописывать состояние сдаваемой квартиры, перечень мебели и бытовой техники, возможно даже с приложением фотографий. Это поможет вам в случае кражи или порчи вашего имущества жильцами», — посоветовала руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
Юрист обратила внимание на то, что засчитывать депозит в счет оплаты за квартиру за последний месяц «в корне неправильно».
«По большому счету, депозит – это ваш единственный аргумент в споре с жильцами, поэтому его не следует возвращать до тех пор, пока все долги не будут погашены и вы не убедитесь, что квартира возвратилась к вам в удовлетворительном состоянии.
Лучше всего предусмотреть, что депозит возвращается арендатору после возврата квартиры собственнику и при отсутствии долгов по уплате арендной платы и коммунальных платежей», — подчеркнула Колесникова.
Также в договоре можно прописать, что вы сдаете квартиру одному человеку и не хотите, чтобы в ней постоянно проживал кто-то еще. Если вы против животных – это тоже нужно прямо прописать в документе. В обязательном порядке необходимо прописывать ответственность нанимателя за возможный причиненный ущерб: залив, пожар, повреждение имущества наймодателя, соседей, общедомового имущества, добавил основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для инвестиций в недвижимость, Алексей Гальцев. На этот риск указала и Жанна Колесникова.
«По общему правилу отвечать за это перед соседями будет собственник, если не докажет, что залив или пожар произошел по вине жильцов. Так вот, зачастую доказать, что виноваты были именно жильцы, а не неисправная техника в вашей квартире, затруднительно, поэтому на этот случай я рекомендую приобретать страховку», — сказала юрист.
Что касается коммунальных услуг, то стоит отдельно прописывать плату за электроэнергию, пользование водой в соответствии с показаниями счетчиков и отдельно указывать сумму, которая идет в оплату за наем квартиры, порекомендовал Гальцев. В случае если в квартире стоит городской телефон, межгород лучше отключить. Необходимо прописывать ответственность жильца за несвоевременную оплату как коммунальных услуг, так и съема жилья. При получении оплаты наличными денежными средствами обязательно в расписке нужно указывать, по какому договору и за какой месяц получены денежные средства.
Как наказывают за сдачу квартиры по серой схеме
За нелегальную сдачу квартиры собственнику может грозить ответственность за уклонение от уплаты от налогов, пояснила директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая.
Если хозяин квартиры признал вину либо факт сдачи жилья незаконно доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причем эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придется уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%, пояснила юрист. Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительный срок.
Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 руб., максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
Кроме того, сам штраф за неуплату налога составляет 20% или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. «Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя», — отметила Майстровая.
Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки уплаты налога (сейчас ставка 6,5%). Расчет делается за период не более трех лет.
Помимо привлечения к административной или уголовной ответственности (в зависимости от суммы неуплаченного налога) за уклонение от уплаты налогов, также может грозить административная ответственность за проживание квартиросъемщика без регистрации больше 3 месяцев (в Москве, в частности, штраф от 5 до 7 тыс. руб. для собственников жилья), добавила юрист Жанна Колесникова.
Временная регистрация – опасно ли оформлять
Регистрация жильцов по месту пребывания – так называемая временная регистрация – не дает им каких-либо прав в отношении жилого помещения, кроме права временно там проживать, рассказала Жанна Колесникова из «Плешаков, Ушкалов и партнеры». При этом их права зависят от воли собственника квартиры.
«К примеру, собственник квартиры может в любой момент в одностороннем порядке снять жильцов с регистрационного учета в квартире, иными словами прекратить их временную регистрацию. Если вместе с жильцами зарегистрированы их несовершеннолетние дети (следует помнить, что ваши жильцы при наличии временной регистрации могут зарегистрировать своих несовершеннолетних детей в квартире без вашего ведома и согласия), то они выписываются автоматически вместе с родителями»,
— пояснила юрист. При рождении ребенка квартиранты также могут рассчитывать лишь на временную регистрацию для него.
Конкретные права жильцов определяются договором с собственником. Например, если договор заключен на год, то человек имеет право жить в квартире в течение этого срока, причем вне зависимости от того, есть ли у него временная регистрация. «Поэтому определяющим здесь будет все же договор, а не факт временной регистрации», — отметила Колесникова.
Иногда собственники не заключают договор, уклоняясь от налогов, но делают временную регистрацию жильцам. Это неверный шаг, предупредила юрист: временная регистрация человека, который не является членом семьи, может вызвать подозрение у государственных органов. При этом, отказываясь от письменного договора, арендодатели лишают себя возможности защитить свои права в случае кражи или порчи имущества жильцами, наличия задолженности за аренду и коммунальные услуги.
«Конечно, при наличии договора сам собственник квартиры связан его условиями и не может их произвольно менять, скажем, потребовать немедленного выселения жильцов, если такое право для него не предусмотрено договором»,
Временная регистрация как раз-таки предусмотрена для легализации проживания граждан в съемных квартирах или общежитиях свыше 90 дней, при этом наличие временной регистрации не подразумевает отсутствие или замену постоянной, подчеркнул адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Кроме того, по смыслу закона, право проживать в съемном жилье у гражданина появляется лишь после получения временной регистрации, а за ее отсутствие законодательством предусмотрена административная ответственность», — сказал юрист.
В общем случае за такое нарушение гражданам грозит штраф в размере от 2 до 3 тыс. руб., для собственников – от 2 до 5 тыс. руб. В Москве и Санкт-Петербурге штрафы выше: от 3 до 5 тыс. руб.; для собственников — от 5 до 7 тыс. руб.
А вот регистрировать жильца на постоянной основе не рекомендуется, отметил Алексей Гальцев из Realiste. В случае отказа от добровольного снятия с регистрационного учета собственнику придется обращаться в суд.
«Временная регистрация подразумевает определенный (конечный) период регистрации, максимально – пять лет. При временной регистрации наниматель автоматически теряет регистрацию по истечении срока, на который он был зарегистрирован. Но если наймодатель или наниматель расторгнет договор найма раньше срока, на который был заключен договор, а наймодатель на такой же срок регистрировал нанимателя, то снимать ранее указанного срока нанимателя с регистрационного учета наймодатель вынужден будет через суд», — уточнил эксперт.
У собственника жилого помещения могут появиться дополнительные расходы из-за новых зарегистрированных граждан, обратил внимание директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая. «Если раньше размер платы зависел от площади квартиры, то теперь в большинстве регионов сумма рассчитывается исходя из числа зарегистрированных, временно или постоянно, в жилом помещении человек», — пояснила она. Однако хозяин жилья может избавить себя от лишних расходов, прописав в договоре, что коммунальные расходы оплачивают жильцы, добавила эксперт.
Если же собственник захочет продать квартиру, временная регистрация тоже не станет проблемой: хозяин может снять своих жильцов с учета. «Вопрос досрочной выписки решается в течение нескольких дней. Конечно, нужно заранее предупредить нанимателя о том, что вы планируете продавать жилое помещение, чтобы у него было время на поиск нового жилья», — подытожила Майстровая.
Окупаемость
Решаясь на покупку жилья для сдачи в аренду в Краснодаре, обязательно посчитайте, через сколько лет ваши вложения окупятся. Например, однокомнатная квартира в среднем полностью окупается через 10-12 лет в случае долгосрочной аренды и отсутствия проблемных жильцов.
Но не забывайте, что мало просто сдать квадратные метры и получать прибыль. Вам также придется тратиться на ремонт жилья или компенсировать эти расходы квартиросъемщикам. Еще одна возможная проблема – квартира может простоять длительное время пустой, но коммуналку и прочие платежи вы будете вынуждены платить.
Если у вас нет опыта вложений в недвижимость, посоветуйтесь с профессионалами. В агентстве вам помогут и подобрать варианты выгодной покупки, и рассчитать будущую прибыль и расходы. Здесь же можно узнать о том, как правильно платить налоги на прибыль.
Развенчиваем мифы
По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.
«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.
Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.
Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.
В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.
«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».
В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.
По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.
«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно. В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности. — Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос. Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».
Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.
«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».
Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.
Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.
Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.
В казенном доме
На законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наемного жилья для граждан с невысокими доходами, указал Никита Стасишин. В частности, речь о 217-ФЗ от 21 июля 2014 года. Имеются в виду условия для создания арендных домов — социальных и коммерческих, пояснила президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.
Но сегодня в России есть только единичные примеры таких объектов, указала она. В частности, запущены пять проектов коммерческого найма от «Дом.РФ»: организация выкупила по несколько корпусов в новых ЖК у девелоперов и сдает их в аренду гражданам. В стадии реализации четыре проекта, из которых в 2021 году будут запущены два, сообщили в «Дом.РФ».
Основная проблема создания таких домов не законодательная, а финансовая, подчеркнула Надежда Косарева. Поэтому сегодня разрабатываются программы государственно-частного партнерства для привлечения инвесторов в сегмент, сказала она.
