Grotesc.ru

Юридическая консультация онлайн
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.

Как продать ипотечную квартиру

«Пиратский» способ: продажа без согласия банка

Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг. Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту. На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем. Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

У этого способа есть ряд недостатков.

1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд. И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку. Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.

Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

Кто и на что имеет право в ипотечной квартире

Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки. В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки. Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

Читайте так же:
Командировка на неопределенный срок

После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге. Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки. По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке).

Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

Вместо эпилога

Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

Продают ли банки квартиры?

Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.

Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:

  1. Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
  2. Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
  3. Реализация происходит через аукцион.
Читайте так же:
Госпошлина за регистрацию ООО в 2022 году

Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё. Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.

В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.

Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.

При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Продажа квартиры в ипотеке пошагово

Продажа квартиры в ипотеке пошаговоПродажа недвижимости пошагово выглядит следующим образом:

  1. Поиск покупателя.
  2. Выбор способа оформления сделки.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк за получением согласия.
  5. Оформление предварительного соглашения.
  6. Заключение основного договора.
  7. Получение денег продавцом.
  8. Регистрация права перехода собственности в Росреестре.

После оформления документов продавец обязан оплатить налог.

Сбор документов

шаг 1Документы для продажи квартиры в ипотеке понадобятся следующие:

Наименование документаГде получить
Паспорта участников сделкиОтдел МВД РФ
Выписка из ЕГРНРосреестр
Технический паспорт на объект недвижимостиМФЦ или БТИ
Выписка из домовой книгиМФЦ, УК, Портал госуслуг
Справка об оценке квартирыСпециализированная компания

Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние, то понадобится взять разрешение на заключение сделки в органах опеки. Документ будет выдан, если родители (законные представители) предоставят бумаги о том, что будет заключена новая сделка и условия проживания детей не ухудшатся. Имущество, нажитое в браке, считается общим у супругов. Даже если муж и жена развелись, но не поделили квартиру, для ее продажи понадобится согласие обоих. Оно оформляется документально и регистрируется у нотариуса. Стоимость услуг должностного лица зависит от региона проживания, начинается от 1500 руб.

Оформление предварительного договора купли-продажи

шаг 2Предварительный договор заключается, если покупатель вносит задаток. Особенности оформления бумаги регулируются ст. 429 ГК РФ. В документе указываются следующие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • предмет договора;
  • существенные условия сделки;
  • расчеты сторон.

В предварительном договоре может быть указана стоимость объекта недвижимости, то это не является обязательным требованием. Стороны прописывают те условия, которые считают нужным проговорить изначально:

Заключение основного договора

шаг 3В основном договоре прописываются все существенные условия сделки. В соответствии со ст. 429 ГК РФ соглашение заключается на основе предварительного. Основной договор подписывается сторонами в установленные сроки. Если в предварительном соглашении отсутствует информация о них, то документ подписывается не позднее, чем через год. Когда контрагент уклоняется от подписи основного соглашения, его можно обязать сделать это через суд. На подачу иска дается 6 месяцев со дня неисполнения обязательств второй стороной.

Читайте так же:
Молдавское гражданство: процедура оформления

Регистрация в Росреестре

шаг 4Право перехода собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого понадобится подготовить следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • согласие банка;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • заявление о государственной регистрации.

Размер госпошлины составляет 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Длительность процедуры зависит от того, куда обращался гражданин. Если документы переданы через МФЦ, то сроки составляют до 9 рабочих дней. В Росреестре процедура длится от 7 до 10 дней.

Оплата налогов

шаг 5Если квартира в собственности менее 3 лет, то понадобится оплатить налог 13%. Продавец один раз имеет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Если объект недвижимости куплен после 2016 года, то срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Способы продажи ипотечного жилья

Ранее было сказано, что жилплощадь, взятую в кредит, в реальной жизни продать можно. Только сделать это непросто. Покупатели не слишком охотно соглашаются на приобретение обремененных чем-либо объектов.

Способы продажи ипотечного жилья

Итак, для реализации поставленной задачи, можно воспользоваться следующими приемами:

  • самостоятельно расплатиться с кредитором и провести обычную куплю-продажу жилья;
  • досрочно погасить ипотеку средствами приобретателя;
  • осуществить операцию в сопровождении банка;
  • перепродать долговые обязательства.

Во всех перечисленных ситуациях (кроме первого случая) потребуется сходить в финкомпанию, которая выступает заемщиком, а затем попросить разрешения на сделку. Далее будет рассмотрен порядок продажи квартиры по ипотеке Сбербанка предложенными методами.

Досрочное погашение

Простейший метод – это осуществление сделки посредством досрочного погашения кредита за счет покупателя. На такие операции могут согласиться некоторые люди. Особенно если банк не взимает высокий штраф с клиентов, которые решили до истечения установленного срока разделаться с задолженностью.

Досрочное погашение

Алгоритм действий при продаже будет иметь следующий вид:

  1. Согласовать предстоящие действия с банком-кредитором.
  2. Найти потенциального потребителя.
  3. Заняться подготовкой определенных справок для подписания договора установленной формы.
  4. Заключить с клиентом соглашение о досрочном погашении ипотеки продавца.
  5. Осуществить снятие с регистрации проживающих в недвижимости людей.
  6. Внести залоговые средства в размере долга по ипотеке.
  7. Получить справку из банка о снятии обременений.
  8. Подписать соглашение установленной формы.
  9. Произвести расчеты.
  10. Выдать справку о получении денежных средств.

Заключительным этапом проведения сделки является визит в Росреестр для переоформления прав собственности на покупателя.

Перепродажа долговых обязательств

В некоторых случаях гражданину могут отказать в предоставлении ипотеки. Тогда можно воспользоваться перепродажей долговых обязательств.

Покупателю предстоит пройти тот же путь, что и при оформлении обычной ипотеки. Продавец имущества всего лишь заключает с новым заемщиком соглашение о переуступке прав на жилье.

Перепродажа долговых обязательств

Пошагово можно описать процесс так:

  1. Собрать документы, необходимые для оформления ипотеки. Этот шаг выполняется приобретателем жилья.
  2. Получить согласие банка на проведение операции.
  3. Подготовить некоторый пакет документов.
  4. Составить соглашение о переуступке прав.
  5. Заключить договор о переуступке долговых обязательств в присутствии нотариуса. Эту операцию можно проводить в МФЦ.
  6. Провести расчеты между покупателем и продавцом.

Больше ничего делать не нужно. Банк самостоятельно обратится в Росреестр и внесет туда изменения относительно заемщика.

В ходе операции права собственности и остаток задолженности по кредиту переходят к новому заемщику. Продавец после завершения процедуры утрачивает всякие права на жилье.

Читайте так же:
Что положено пенсионеру в 80 лет, ВЕТЕРАН ТРУДА, Яндекс Дзен

Самостоятельная продажа

Есть еще один вариант перепродажи ипотечной квартиры – самостоятельное проведение сделки. Главное, чтобы продавец не скрывал факт наличия на имуществе обременений. Иначе такой ход будет считаться обманом, аферой. Как продать ипотечную квартиру?

Самостоятельная продажа

В остальном никаких проблем с оформлением сделки нет. Нужно действовать так:

  1. Найти покупателя и продемонстрировать объект продажи. Важно не скрывать факт наличия обременения в виде кредита.
  2. Обратиться к кредитору с запросом об осуществлении выкупа залога. Этот шаг выполняется потенциальным покупателем.
  3. Заключить соглашение купли-продажи жил. площади предварительного типа и заверить его. Этап воплощается в жизнь тем, кто хочет приобрести жилье.
  4. Провести расчеты – часть денег кладется в одну банковскую ячейку (для кредитора), а часть – в другую (для продавца).
  5. Получить справку о снятии обременений с имущества.
  6. Подписать и зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре.

Доступ к банковским ячейкам стороны получают только после того, как произошла регистрация прав в Росреестре. Оттуда они забирают денежные средства. Сделка завершена.

Продажа квартиры с помощью банка

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да, сделать это предлагается разными методами. Последний вариант развития событий – проведение операции через финансовую организацию.

Продажа квартиры с помощью банка

Действовать необходимо также, как и при самостоятельной продаже. При подобных обстоятельствах банк является реальным участником сделки, а не сторонним наблюдателем. Финансовая организация полностью сопровождает операцию от начала до конца. Продавец всего лишь ставит свои подписи на предложенных договорах.

Расчеты производятся так: разница между тем, сколько стоит жилье и долгом по ипотеке кладется в один «ящик», остаточные денежные средства кладутся в другой. После этого с пристанища снимаются обременения.

Подобный прием считается невыгодным для заемщика. Банки не испытывают особого интереса в продаже жилья по высоким ценам. Им важно, чтобы за кредит были выплачены проценты.

Вариант №4: сделку полностью осуществляет банк

Владелец продает объект с согласия банка, полностью контролирующего сделку. Подобный вариант несет наименьшие риски, а иногда может быть даже выгоднее для покупателей. Существуют следующие виды подобных сделок.

Первый – покупатель оформляет ипотечный кредит в той же организации, что брал продавец, и выплачивает его долг. Банк наблюдает движение средств по сделке, гарантирует погашение обязательств владельца по кредиту, а также оформление перехода права владения объектом к лицу, приобретающему его.

Второй вариант – переоформление ипотеки на другое лицо – так покупатель превращается одновременно во владельца и заемщика по кредиту. Здесь будет иметь место сделка перекредитования, в которой будут задействованы банк, продавец и покупатель.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Фото: pixabay.com

Развод: раздел имущества с обременением

публикация СПИК: раздел имущества при разводе

Часто продажа кредитной недвижимости является единственным приемлемым способом разделить ипотечное яблоко раздора между супругами. Как продать ипотечную квартиру при разводе, и при этом остаться в выигрыше? Однозначно ответить на это вопрос нельзя, поскольку каждая подобная ситуация имеет целый ряд особенностей.

Если супруги достигли согласия по вопросу раздела квартиры, которая находиться в общей собственности, это намного облегчает процедуру. Если ни одна из сторон не хочет идти навстречу, а долги копятся, возможна продажа квартиры по суду с молотка, что невыгодно для всех.

Продажа ипотечной квартиры при разводе родителей, где в семье есть несовершеннолетний ребенок-собственник связана с огромными сложностями. В первую очередь с необходимостью получить разрешение от органов опеки на продажу доли ребенка, ведь ребенку нужно будет купить взамен жилье, не хуже продаваемого, а оставшейся после погашения ипотеки суммы может просто не хватить на равнозначную покупку.

Читайте так же:
Договор аренды квартиры - образец 2022 года

Но даже если ребенок является собственником, его жилищные условия не должны ухудшиться в результате сделки. В ряде случаев опека может признать жилищные условия неудовлетворительными и изъять ребенка или признать ребенка нуждающимся в опеке, тогда и сделка по продаже имущества из-под ипотеки может быть оспорена, так как нарушает права несовершеннолетнего, нуждающегося в опеке со стороны соответствующих органов.

Поэтому перед продажей самый оптимальный способ избежать эту сложность – зарегистрировать ребенка по другому адресу. В любом случае до получения средств от покупателя за проданную квартиру, Вам придется выписать всех жильцов, а чаще всего покупатель будет настаивать при продаже ипотечного жилья выписать всех жильцов перед сделкой.

Иногда банки отказывают разводящимся супругам, являющимся созаемщиками, в праве продать ипотечное жилье. Выход – воспользуйтесь продажей долговых обязательств.

Потенциальным собственником может стать человек, ищущий жилье с дисконтом и уже оформленной ипотекой. Скорее всего, потеку ему придется оформить в том же банке, где выдан ваш жилищный заем. Этот метод связан с большими финансовыми потерями, так как покупателю проценты за новый кредит придется платить из своего кармана. Для новых владельцев процедура ипотеки вполне стандартная.

Еще одним способом решения такого вопроса – погашение ипотеки потенциальным покупателем за продавца перед сделкой. Как в таком случае снизить риск того, что покупатель за продавца погасит кредит, а продавец потом свое жилье не продаст? После погашения кредита банк не сразу снимает обременение, даже предоставление закладной заемщику может занять несколько дней или недель.

Помимо того, что необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, на денежные средства нужно будет оформить заем у нотариуса или выкупить закладную у банка. В случае выкупа закладной, покупатель дает деньги в долг продавцу, но в залоге у покупателя остается квартира. Если продавец потом откажется продавать квартиру, ему нужно будет или вернуть сумму долга или передать квартиру покупателю-залогодержателю.

Для тех, кто не хочет (или наоборот, хочет) делиться ипотечным имуществом с супругом или супругой в случае развода, а также для всех, кто предпочитает подумать о последствиях заранее, существует брачный договор. Многие банки стимулируют супружеские пары к заключению такого соглашения во избежание проблем в долгосрочной перспективе.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

  • Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
  • Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
  • Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector