Недвижимость с долгами по ЖКХ в Нижнем Новгороде

Недвижимость с долгами по ЖКХ в Нижнем Новгороде

Долги прежних владельцев квартиры, унаследованные нынешним обладателем, — случай далеко не редкий. Стоит ли проверять недвижимость перед покупкой на наличие задолженности и придется ли ее гасить из собственного кошелька, — разберемся в этой статье.

Какие бывают долги:

• неоплата услуг ЖКХ,
• задолженность по взносам на капитальный ремонт,
• продавец может оказаться банкротом, а его имущество подготовлено к торгам.

Должен ли новый владелец выплачивать долг

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, законный владелец, то есть человек, который купил и оформил на себя недвижимость, должен рассчитаться с долгами, что на ней «висят». Конечно, есть и исключения, например, если при передаче квартиры от одного владельца другому в договоре прописывался специальный пункт о том, что со своими коммунальными долгами должен разбираться старый владелец, а новый хозяин оплачивает текущие услуги.

Кстати, в список этих услуг входят:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

1. Плата за содержание помещения.

• Оплата услуг за управление многоквартирным домом;
• Оплата текущего ремонта и содержания общего имущества;
• Отведение сточных вод и не только.

1. Новый владелец оплачивает капитальный ремонт помещения.
2. Плата за получение текущих коммунальных услуг тоже лежит на плечах нового владельца:

• горячая и холодная вода;
• электроснабжение;
• газоснабжение;
• отопление.

Ст. 210 ГК РФ говорит, что человек, который только купил новую квартиру, не несет ответственности за жилищные долги старого владельца. Что касается долгов за капитальный ремонт, то этот вид долгов могут покрывать как старые, так и новые владельцы. Кроме того, существует процедура перевода долга. В таком случае все долги предыдущего владельца недвижимости переходят к новому хозяину по согласию обеих сторон. Но тогда купивший квартиру человек, как правило, получает на покупку приличную скидку в качестве компенсации неудобств. В общем, процедура не самая простая, но разобраться в нюансах можно каждому.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по квартплате можно несколькими способами:

1. Взять задаток и погасить долг.
2. Оплатить после регистрации сделки.
3. Перевести долг на покупателя.

Рассмотрим разные варианты со всеми плюсами и минусами.

Оплата долгов с задатка

Эта схема продажи квартиры с коммунальными долгами выглядит очень просто. Продавцу достаточно взять задаток у покупателя, и погасить с него задолженность. После этого необходимо получить в УК справку об отсутствии долгов и представить ее покупателю.

Возможны два варианта заключения сделки:

1. По договору задатка с последующим оформлением договора купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП заключается после закрытия долгов, и сразу подается в Росреестр.
2. По основному ДКП с задатком. Документы сразу подаются на регистрацию, в это же время продавец разбирается с долгами.

Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 руб. Из них за коммунальные услуги она должна 300 000 руб. Покупатель вносит 300 000 руб. в качестве задатка по основному ДКП, сразу документы подаются на регистрацию, продавец погашает задолженность.

Важно! В договоре обязательно указывается, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае задаток может быть потрачен им на любые другие нужды.

Оплата после сделки

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно и таким способом:

1. Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
2. Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
3. Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.

Обратите внимание! Вместо ячейки можно использовать аккредитив. Но в обоих случаях продавцу понадобятся справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, это условие обычно прописывается в трехсторонних договорах с банками.

Перевод долга на покупателя

На основании п. 1 ст. 391 ГК РФ продавец вправе перевести долг на покупателя, указав это условие в договоре. Но понадобится согласие кредитора. Без него перевод долга считается ничтожным.

Как все выглядит пошагово:

1. Продавец отправляет уведомление о переводе долга в УК.
2. Компания предоставляет заявление о согласии.
3. Продавец (должник) и покупатель (новый должник) оформляют ДКП и допсоглашение о переводе задолженности.

Крайне важно правильно составить сам договор купли-продажи. Если допустить ошибку и не отразить главную информацию, задолженность может остаться за продавцом.

Какие сведения обязательно указываются:

1. Общая стоимость квартиры за вычетом суммы долга по ЖКУ.
2. Размер долга, наименование и реквизиты УК.
3. Срок оплаты: например, до конкретной даты, в течение недели или месяца после заключения ДКП.

Можно оформить и обычный ДКП, приложив к нему соглашение о переводе долга на покупателя. Оно составляется одновременно с договором.

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Задолженность по квартплате.

Неприватизированная квартира и ЖКХ.

Как ни страшно это слышать, но жилье действительно можно потерять, причем задолженность для этого не обязана быть баснословной. Однако это касается не приватизированной жилплощади, в которой вы проживаете по ордеру, договору социального найма или на основании других муниципальных документов.
В данном случае потерять квартиру вы сможете в случае суммы задолженности свыше 50 000 рублей или неуплаты услуг ЖКХ более полугода. Конечно, не факт, что это произойдет так скоро, но по закону именно после полугодовой неуплаты коммунальные службы могут подать в суд с заявкой на ваше выселение. В суде им нужно будет доказать, что вы более чем полгода не платили за услуги и, при этом, не имели достаточных оснований для прекращения платежей. Доказать это не так просто, потому что, как правило, неплательщик действительно находится в трудном положении и может это доказать.

Приватизированная квартира и ЖКХ.

Все вышеописанное не касается приватизированного имущества. Если хозяин такой квартиры не платит за услуги ЖКХ более полугода, службы могут подать в суд, где вас обяжут судебным решением выплатить долг или возместить его своим имуществом. Но об изъятии квартиры в данном случае речи не идет.

Процедура выселения.

Процесс выселения очень длительный и в современном обществе вам будут давать еще ни один шанс, чтобы нормализовать ситуацию. Но представим, что муниципалитету, которому, по сути, принадлежит ваше жилье (как мы говорили выше) все же удалось добиться судебного решения о вашем выселении, и никакие обжалования на него не повлияли.

В таком случае, суд устанавливает сроки, в течение которых вы должны полностью освободить недвижимость, а значит: съехать, выписаться, забрать свои вещи и домашних животных. Если с первого раза вы так и не съехали, вам выпишут предупреждение и дадут трехдневный срок. После второго раза на вас наложат штраф в 500 рублей и дадут еще пять дней на выезд. После третьего раза заводят дело об административном нарушении. Если никакие меры не помогли, то вас выселят принудительно с полицией и свидетелями. Также не стоит полагать, что оставив свои вещи в квартире и скрывшись, вы избежите выселения. Вещи продадут, а деньги вернут вам. Если вы откажитесь их забирать, с течением времени они отойдут государству.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

• Данный факт зафиксирован в договоре.
• Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Кто должен оплачивать долги при продаже квартиры?

Управляющие компании сами не видят принципиальной разницы в том, кто именно решает данный вопрос. Им важно, чтобы деньги пришли.

Долг вполне могут взыскивать с новых хозяев, даже не начав поиски старого. Но такие действия являются нарушением законодательства.

Как быстро погасить кредит? О возможных вариантах досрочного погашения читайте в данном материале.

Новый владелец не имеет никакого отношения к долгам старого. Потому и не должен нести за них ответственность.

Новые владельцы лишь в некоторых случаях оплачивают услуги:

• После того, как на квартиру зарегистрировано новое право собственности.
• После того, как получают квартиру в своё полное распоряжение.

Если покупатель обратится в суд, его интересы будут защищены. Обязательства переходят к покупателям только, когда заранее известно, что приобретается объект недвижимости с обременением.

Что нужно указывать в договоре?

Как грамотно продать квартиру и может ли долг по квартплате стать помехой?

Квартиры с задолженностями продаются также, как и обычные разновидности подобной недвижимости. Особых сложностей и требований к процедуре в данном случае нет.

Перед тем как продать квартиру продавец должен предварительно собрать целый пакет документов, включающий:

• Выписку о состоянии лицевого счёта. Её получают в ЖЭКе.
• Выписку из Регистрационной Палаты. Это подтверждает постановку жилого помещения на учёт.
• Кадастровый паспорт по продаваемой недвижимости.
• Технический паспорт.
• Правоустанавливающие документы.
• Документы для подтверждения самой личности продавца.

Как снять обременение по ипотеке через Росреестр? Подробная инструкция по ссылке.

Все собственники должны присутствовать при сделке, если она находится в долевой собственности. Либо требуется письменное согласие этих же людей, с нотариальным заверением.

Какие нюансы стоит учесть?

Главное, чтобы собственники знали, что именно они могут, либо не могут делать со своей недвижимостью:

1. На нового владельца квартиры переходят долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт.
2. Долги собственников жилья не могут быть переуступлены третьим лицам. Если подобный акт совершается – есть повод для обращения в надзорные органы.
3. Если иное не предусмотрено в основном договоре, новый владелец жилья не несёт ответственности перед управляющей компанией за долги старого.
4. Нельзя проводить сделки по отчуждению с квартирами, на которые наложен арест, согласно определению суда.
5. За владельцами квартиры долг числится максимум на протяжении трёх лет. Потом всё списывается. Попытка взыскать плату за более длительные сроки незаконна.
6. Любой собственностью владельцы могут распоряжаться по своему усмотрению. Наличие долга по коммунальным платежам не может стать серьёзным ограничением.

Если покупатель согласен приобрести квартиру с долгами – нужно отдельно подписать соглашение по поводу этого вопроса.

Можно ли получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости? Ответ на этот вопрос вы найдёте в данной публикации.

Проще всего оформить предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо подробно расписать всего несколько параметров.

• Временной промежуток, за который надо составить основной договор.
• Срок, на протяжении которого требуется погасить задолженность.
• Сам размер долга в связи с услугами ЖКХ. И обязательства продавца по погашению с использованием средств задатка.
• Сумма задатка вместе с общей стоимостью квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам можно скачать здесь.

Образец договора купли-продажи квартиры.

На видео об особенностях сделки

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.