Продажа доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире

Возможность распорядиться своей недвижимостью является одним из прав собственника. Если у жилого помещения только один хозяин, то он может свободно его отчуждать. То есть продавать, дарить, менять и т.д. Иное дело, если собственников несколько. Они, прежде чем продать долю, должны выполнить ряд формальностей, чтобы права других владельцев не оказались нарушенными. Для того, чтобы сделка в дальнейшем не была подвергнута сомнению, необходимо знать, каковы требования закона и какие документы нужны для продажи доли в квартире.

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Чтобы заплатить меньше налогов, можно воспользоваться совершенно законным способом уменьшения дохода. Например, использовать налоговый вычет или уменьшить доходы на ранее произведенные расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.

Налоговый вычет

Максимальный налоговый вычет при продаже имущества составляет 1 миллион рублей. То есть вы можете уменьшить свой доход (сумму продажи) и заплатить налог на часть квартиры с оставшейся суммы.

Использование и размер налогового вычета зависит от того, как вы продаете квартиру – если по одному ДКП, то есть как один объект недвижимости, то и вычет на квартиру положен один – 1 миллион. Но если доли продаются отдельно, по отдельному ДКП, то к каждой доле можно применить вычет 1 миллион рублей.

Пример:
Петров с братом являются собственниками квартиры в равных долях. Если они будут продавать квартиру как единый объект недвижимости, например, за 2 миллиона руб., то они могут применить вычет 1 миллион, и им придется платить налог с остатка – с 1 миллиона руб. Но если они продадут свои доли по отдельности, каждый за 1 миллион руб., то оба смогут применить к своим долям вычет по 1 млн и налог платить им вообще не придется. Но декларации нужно будет подать.

Уменьшение дохода на расходы

В этом случае вы можете вместо вычета уменьшить свой доход от продажи доли на ранее понесенные расходы, если вы можете подтвердить это документально. И налог с проданной доли будет рассчитываться с разницы в сумме.

Пример:
Сидоров продал долю в квартире за 2 миллиона руб., которую приобретал ранее за 1.5 млн руб. Он может уменьшить доходы на расходы и платить налог будет с 500 000 руб. (2 000 000 – 1 500 000).

Если после уменьшения доходов на расходы 13% платить не нужно, декларация все равно подается.

Доля квартиры продана: что дальше?

А дальше, как и при реализации любого недвижимого имущества, надо озаботиться налогами. Сегодня с полученной прибыли продавцы отчисляют около тринадцати процентов. Однако вы автоматически освобождаетесь от обязательств перед ФНС, если вы были собственником доли более трех лет.

Обязательно сохраните все документы, вне зависимости от того, кому и как вы продали имущество. А если вы все еще в процесс – ищите лучших специалистов, и они помогут вам пройти все шаги, не разорвав семейные связи и не потеряв на этом пути то, что положено вам по закону!

Особые случаи продажи долевой собственности

Существует несколько ситуаций, когда продажа доли в квартире существенно усложняется, а может стать и вовсе невозможной. Один из распространенных случаев – недвижимость приобретена в ипотеку, находится в залоге у банка, а кредит до сих пор не выплачен. Такую собственность можно продать только созаемщику – вероятнее всего, им будет являться другой член семьи, который имеет в распоряжении долю. Продажа же третьим лицам невозможна: такая сделка будет признана недействительной.

Иная ситуация – доля покупалась с использованием материнского капитала, либо принадлежит ребенку. Продажа в такой ситуации возможна, однако только при наличии разрешения органов опеки – государственные служащие должны убедиться, что сделка не ухудшит материального положения и условий проживания ребенка. Порой такую справку крайне сложно получить.

Видео 2. Особые случаи продажи долевой собственности

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. III квартал 2021

Жилищное строительство — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.