Имущественный вычет при продаже дома

Имущественный вычет при продаже дома

Похожие публикации

Право на налоговый вычет при продаже дома регламентировано положениями ст. 220 НК РФ. Суть его заключается в снижении величины налогооблагаемого дохода, образовавшегося в результате сделки купли-продажи. Налог взимается не со всей суммы полученных продавцом средств, а с разницы между доходом и вычетом. Ставка налогообложения составляет 13%. Налог может не удерживаться вовсе, если недвижимость находилась в собственности продающей стороны в течение минимального срока владения или дольше (в общем случае 5 лет, в некоторых ситуациях 3 года), что оговаривается в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.

Комментарии (2)

См. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П.

Имущество у вас в долевой, а не в совместной собственности, так что "договориться" не получится. Нужно было продавать по разным договорам.

По смыслу ст. 220 НК РФ, налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи доли в квартире, то есть, для того, чтобы распределить налоговый вычет не пропорционально долям в праве собственности на квартиру, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, совладельцы недвижимого имущества, должны распределить в договоре купли-продажи и доходы от продажи квартиры не пропорционально своим долям. В Вашем случае доходы распределены пропорционально долям, значит и вычет распределяется пропорционально долям.
К сожалению, позиция налоговых органов вслед за позицией Конституционного суда РФ (Постановление от 13.03.2008 №5-П) для совладельцев, владеющих долями в квартире, однозначна: если доли в квартире продаются отдельно по разным договорам, то каждый сособственник получает вычет в размере 1 000 000 рублей, а если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек, продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их долям (письмо ФНС от 25.07.2013 №ЕД-4-3/13578@, письма Минфина от 01.08.2013 № 03-04-05/30847) от 24.06.2016 №03-04-05/36856). В ситуации, когда один из совладельцев владеет долей менее трех лет, а второй – более трех лет, Минфин придерживается той же позиции — один из собственников, владеющий долей менее трех лет, имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, пропорционально его доле от 1 000 000 рублей (письма Минфина от 03.04.2013 №03-04-05/9-334, от07.04.2014 №03-04-5/15486).
Я не знаю содержания Вашего договора, но есть Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 по делу N А12-22458/2013, в котором, не смотря на то, что квартира была продана по одному договору, суд пришел к выводу о правомерности применения налогоплательщиком имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей. Суды установили, что приобретенную по договору купли-продажи от 16.05.2011 1/4 долю квартиры, право собственности на которую (долю) было зарегистрировано за налогоплательщиком 09.06.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налогоплательщик впоследствии реализовал как самостоятельный продавец 1/4 доли по договору купли-продажи квартиры от 11.10.2011 вместе с другим продавцом — собственником 3/4 долей в этой квартире путем отчуждения одному покупателю — физическому лицу. Принимая во внимание условия договора купли-продажи квартиры от 11.10.2011, согласно которым налогоплательщик выступал самостоятельным продавцом своей доли, право собственности на которую было зарегистрировано за ним в установленном порядке и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту долю, а цена договора была определена для каждого продавца в отношении принадлежащего этому продавцу объекта права (долей квартиры), суды пришли к выводу, что, несмотря на наличие одного покупателя и совпадение момента отчуждения своих долей в квартире всеми собственниками, что повлекло заключение одного договора купли-продажи, в данном случае имела место реализация каждым продавцом своего индивидуального права собственности — доли квартиры. ВС РФ ссылается на то же Постановление КС РФ 13.03.2008 №5-П и Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@.

Партнёр рубрики

Судебная практика

Как рассчитать налоговый вычет с продажи недвижимого имущества

При продаже квартиры, дома, земельного или садового участка (а также доли в них) максимальная сумма налогового вычета составляет 1 миллион рублей. При этом, если имущество было в долевой или совместной собственности, но продавалось как единый объект, то вычет делится между бывшими владельцами пропорционально их долям. Если же каждый собственник продавал свою долю по отдельному договору, то вычет они могут получить с полной максимальной суммы.

Важно! Если за один календарный год гражданин продал несколько объектов недвижимости, то максимальная сумма рассчитывается по ним совокупно, а не по отдельности. При этом, если полученная сумма меньше 1 млн., то декларацию подавать нужно, а платить налог – нет.

В каждом отдельном случае нужно просчитать, что выгоднее: получить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой недвижимости. Рассмотрим конкретный пример:

Иванов купил квартиру в 2012 г за 2,5 млн рублей и продал её в 2014 за 3 млн. Если в декларации он решит использовать имущественный вычет, то НДФЛ будет рассчитываться с суммы 2 млн (3 млн минус 1 млн – предельная сумма) и составит 260 тыс.руб. Если же Иванов решит заявить вычет в сумме документально подтверждённых расходов, то налогооблагаемый доход составит 500 тыс.руб, а НДФЛ ощутимо уменьшится до 65 тысяч.

Налоговый вычет при продаже имущества, в отличие вычета при покупке, можно применять неограниченное количество раз, главное, чтобы сумма за один календарный год не превышала максимальную.

Изменения в законодательстве

Предельный размер вычета в 1 000 000 и 125 000 рублей впервые установлен ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй НК РФ» от 07 июля 2003 года № 110-ФЗ и применяется к доходам граждан, полученным с 01 января 2003 года. К доходам за 2001 и 2002 годы применялся предельный размер вычета в 600 000 и 120 000 рублей соответственно.

Редакция Федерального закона от 20.08.2004 N 112, действующая с 1 января 2005 года, включила в перечень объектов, по которым может быть предоставлен вычет, приватизированные жилые помещения и сократила срок нахождения имущества в собственности продавца с 5 лет до 3, т.е. в отношении доходов от продажи, полученных в 2001-2004 годах, применялся не 3-летний, а 5-летний пороговый срок, влияющий на размер необлагаемого налогом дохода. А с 1 января 2007 года, с введением в действие Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ, имущественный налоговый вычет стал предоставляться и продавцам комнат.

Особенности переноса остатка налогового вычета

Если сделка купли-продажи недвижимости была оформлена до 1 января 2014 года, и при этом покупатель не использовал полную сумму вычета, он не сможет дополучить остаток при покупке другого жилья, даже если оно уже приобреталось после 2014 года. Остаток вычета в данном случае не переносится, а сгорает.

Перенос остатка возможен только если первый и второй объект недвижимости были приобретены после 1 января 2014 года. При повторном обращении налоговики проведут расчет остатка по вычету и выплатят компенсацию в оставшейся сумме.

До 2014 года не был установлен лимит на вычет с процентов по ипотеке, что позволило гражданам, совершившим покупку жилья в ипотеку до 2014 года, получить вычет с процентов в полном объеме.

Как вернуть налог, если производится покупка жилья у родственника

У многих людей возникает данный вопрос. Хотя уже давно известно мнение законодателей об этом вопросе, все равно люди часто вынуждены приобретать жилье у родных людей.

Законным способом рассчитывать на возврат не получится, причем даже в ситуации, если участники соглашения обладают разными фамилиями. Работники ФНС обязательно проведут камеральную проверку, на основании которой будут выявлены родственные связи.

Единственным выходом из такой ситуации выступает продажа жилья через третьи лица.

Можно ли получить возврат, если квартира приобретается у тещи или свекрови

Свекровь и невестка, а также зять и теща не являются родственниками, поэтому если между ними формируется договор, на основании которого продается и покупается квартира, то возврат может быть получен покупателями.

Как вернуть налоговый вычет в размере 13% при покупке квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Схема получения налогового вычета.

При этом учитываются некоторые особенности:

• между супругами имеются официальные отношения, а это приводит к тому, что независимо от того, покупается ли недвижимость мужем или женой, она принадлежит им на основании совместной собственности;
• может быть отказано по этой причине в вычете, так как свекровь состоит в близких отношениях с человеком, который станет совладельцем квартиры;
• избежать такой ситуации можно с помощью заблаговременного заключения брачного контракта, на основании которого супруг, покупающий недвижимость, получает ее в единоличное владение.

Например, муж с женой заключают соответствующий брачный контракт. Далее мать мужчины составляет договор купли-продажи с невесткой, которая может получить вычет в полном размере, так как у нее отсутствуют родственные отношения с продавцом, а также квартира становится ее личным имуществом.

Полагается ли вычет, если в договоре участвует мама или папа, сын или дочь

Под действие ст. 220 НК попадают разные сделки, связанные с покупкой жилья и осуществляемые родственниками.

Любые документы, подписываемые между вышеуказанными родственниками, обеспечивают формирование взаимозависимых сделок, поэтому по ним не предоставляется вычет.

Не относится это правило, если операция осуществляется между мачехой (отчимом) и падчерицей (пасынком).

Это обусловлено тем, что даже при официальном усыновлении (удочерении) граждане не являются родственниками.

Сделки по купле-продаже квартиры между родственниками: особенности. Смотрите в этом видео: