Дома под реновацию

Суть программы реновации

В Москве сносятся пятиэтажки, построенные в 1950-е – 1970-е годы прошлого века. Логика сносов заключается в том, что ремонт «хрущёвок» стоит дороже, чем возведение новых объектов. Жители зданий, которые вошли в программу реновации, получают квартиры в новостройках. Далеко переезжать им не приходится. Жильё предоставляется в этом же районе столицы. Обязательным условием стало наличие инфраструктурных объектов и благоустройство придомовой территории.

Важно! Список объектов, которые готовятся к сносу, находятся в общем доступе. На сайте московского правительства вы можете ознакомиться с ним. Открыт также перечень стартовых площадей для строительства новых домов.

✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.

Выход из программы – это еще не конец

Руководитель движения "Москвичи против сноса" Кэрри Гуггенбергер не позволила включить свой дом в программу, но, несмотря на это, она считает, что успокаиваться еще нельзя. Те, кто не оказался в программе, но потенциально могут в нее попасть, сейчас стараются приватизировать землю под домом. Это одна из гарантий того, что никакой застройщик не сможет так легко построить что-то на этой земле.

– Это документально подтверждает, что земля под нашим домом является нашей собственностью, – говорит Кэри. – И застройщик, который будет смотреть площадки, скорее всего, обойдет нас стороной, потому что с нами придется договариваться. Это для него лишние проблемы.

Сейчас некоторые представители протестного движения пытаются достичь компромисса с властями – с общественным штабом, который контролирует реализацию программы. Домов, которые не хотят быть в программе, по-прежнему немало, и им всем нужна помощь.

– В каждом доме есть люди, которые за реновацию и которые против, – говорит Кэри. – Мы предлагаем штабу сделать базу для обмена людей. Те, кто хотят жить в пятиэтажке, смогли бы переехать в спасенные дома и получить компенсацию за ремонт. А те, кто за снос, могут переехать в сносимые дома. И другой вариант – собрать базу людей, которым нужна достойная компенсация. Если в доме на 80 квартир два человека против, неужели им нельзя выделить деньги на нормальную компенсацию?

А пока диалог с властями только начинается, противники программы постепенно ломают основной принцип реновации – снос кварталами. Выводя дома по одному, они делают невозможным планирование новых кварталов таким образом, как это задумывалось. Например, в Черемушкинском районе сделали планировку квартала еще до того, как часть домов вышла из программы, поэтому этот проект уже невозможно реализовать.

– Очевидно, что закон уже не отменят, – говорит Кэри. – Единственное, что мы можем сделать, – это потихонечку отбивать дом за домом. Им выгодно сносить кварталами, а теперь сделать это по принципу "обводим и сносим" уже не получится. И самое важное на данный момент – это наладить диалог с властью. Будем реалистами. Мне кажется, что власть не изменится. А когда дело доходит до моего дома, я готова хоть с чертом сотрудничать.

Принципы ESG

Предложенная программа основана на принципах ESG: экологии, социальном благополучии и управлении. По таким принципам строятся современные успешные районы в Амстердаме, Берлине или Париже. КБ «Стрелка» предлагает реализовать подобное в наших городах.

Экология

Сокращение углеродного следа — это основной принцип ESG. Здания не нужно сносить, а на их месте ничего не нужно строить. Важно использовать строительную технику (1 на рисунке 1 ниже), которая работает на электроэнергии, применять «сухие» строительные технологии (2), экологичные материалы (3) и спланированные ранее сборные конструкции (4).

Рисунок 1. Источник: КБ «Стрелка»

По данным КБ «Стрелка», такой подход снизит углеродный след в среднем на 55 %.

Повышение эффективности энергопотребления зданий — второй важный постулат, связанный с экологией. Он заключается в использовании эффективной теплоизоляции (1 на рисунке 2 ниже) и климатического буфера (2). Это позволяет сократить расходы на отопление зимой и охлаждение дома летом. Благодаря автоматической регулировке отопления и кондиционирования (3) не будет ситуаций, когда осенью в доме даже голым ходить жарко, а зимой не хочется вылезать из-под одеяла. КБ «Стрелка» предлагает использовать «зелёные крыши» (4). Зелёные насаждения также позволяют снизить затраты на теплообмен.

Рисунок 2. Источник: КБ «Стрелка»

Использование доступных ресурсов — третий постулат. На крыше, помимо зелёных насаждений, можно установить солнечные батареи (1 на рисунке 3 ниже). Туда же можно поставить солнечные коллекторы (2), которые будут нагревать воду для отопления. Важно собирать дождевую воду (3). Её можно очищать и использовать для удовлетворения нужд жителей в пресной воде.

Рисунок 3. Источник: КБ «Стрелка»

Жизнестойкость и климатическая адаптивность — ещё один важный принцип, который нужно учитывать при строительстве домов. При реновации не придётся губить десятилетние деревья (1 на рисунке 4 ниже). Важно использовать биодренажные системы (2). Благодаря им можно использовать дождевую воду для полива локальных растений во дворе. КБ «Стрелка» предлагает смотреть на дома как на место обитания не только людей, но и животных. Например, на крышах и фасадах можно установить насаждения для птиц (3). Если озеленять стены домов, то затраты на теплообмен существенно снизятся (4).

Рисунок 4. Источник: КБ «Стрелка

«Ноль отходов» — последний экологический постулат. Важно использовать системный подход при строительстве, чтобы снизить количество строительных отходов и использовать их повторно (1 на рисунке 5 ниже). Новейшие системы фильтрации позволят повторно использовать воду (2). Благодаря модульным строительным системам можно снизить количество отходов (3). Важно использовать и современные системы утилизации отходов (4).

Рисунок 5. Источник: КБ «Стрелка»

Социальное благополучие

Функциональное разнообразие — первый постулат социального благополучия. Это означает, что дома и районы вокруг выполняют различные функции. Например, первые этажи могут переоборудовать в пространства совместного отдыха (1 на рисунке 6 ниже) или отдать под коммерческие сервисы (2). Последнее развивает общественную жизнь, для этого необходимо активно заниматься дворами домов и прифасадных территорий (3). В домах появятся помещения для бытового обслуживания (4).

Рисунок 6. Источник: КБ «Стрелка»

Социальное разнообразие — второй постулат. Он заключается в различных размерах квартир (1 на рисунке 7 ниже), а также гибком плане этажей (2) и квартир. Благодаря этому жильцы смогут выбрать подходящую для их семьи или образа жизни планировку.

Рисунок 7. Источник: КБ «Стрелка»

Инклюзивная и здоровая среда — третий постулат социального благополучия. Дома и территории вокруг будут удобны для всех, в том числе и для маломобильных лиц. Дома получат лифты, а этажные пространства — обновлённые и удобные для перемещения материалы (1 на рисунке 8 ниже), появятся пандусы под нужды жителей на колясках и с колясками (2). Дворы также очень важны — их правильная планировка положительно влияет на психологическое состояние человека (3). Важны объекты инфраструктуры лёгкой мобильности. Например, общедоступная крытая велопарковка (4).

Рисунок 8. Источник: КБ «Стрелка»

Баланс общественных и жилых пространств — четвёртый постулат социального благополучия. Он влияет на социальные связи. Предполагается, что правильное соотношение — 13 : 87, где 13 % — общественные пространства, а остальное — жилые помещения. Это означает, что в домах нужно оформить места совместного использования, где приятно проводить время (1 на рисунке 9 ниже). Тут можно оборудовать места для работы удалёнщиков (2). Как вы заметили, крышам в этом проекте реновации уделяется много внимания, хотя у нас в стране крыши обычно не являются общественным пространством. КБ «Стрелка» предлагает избавиться от этого стереотипа (3).

Рисунок 9. Источник: КБ «Стрелка»

Локальность — последний постулат социального благополучия. Важно давать выбор жителям района, попадающего под реновацию: переехать в новые здания или вернуться в прежние дома после их обновления (1 на рисунке 10 ниже). КБ «Стрелка» предлагает обращать внимание на общественные инициативы при реализации реновации (2) и развивать локальную идентичность района. Это поможет принять решение вернуться в район, к которому привыкли жители (3).

Управление

Запуск реновации. Без этого реализовать управление невозможно. Нужно документальное сопровождение, межевание территории, онлайн-поддержка и финансовая помощь.

Вовлечение жителей в процесс реновации. Оно предполагает совместное планирование и стратегию инклюзивности, которую необходимо реализовать при реновации, а также открытые дискуссии.

Стимулировать жителей участвовать в реновации. Ведь реновацию проводит не только застройщик, но и жители. Например, можно предоставить налоговые льготы, гранты или возможности энергосбережения.

Финансирование. EGS-реновация — дорогостоящий проект. Важно, чтобы он был реализован качественно. Поэтому в финансировании предполагается участие трёх сторон: жителей, власти и банков.

Стимулирование местной экономики. Важно проработать стратегию развития микроэкономики, проводить обучение, организовать хобби-классы и продумать налоговые льготы для местного бизнеса. Например, после реализации подобного проекта в районе Varbergparken Estate датского города Хадерслев появилось триста рабочих мест в новых коммерческих пространствах.

Как узнать о включении дома в КРТ?

Проект решения о КРТ публикуется в порядке, предусмотренном для обнародования правовых актов и другой официальной информации. Согласованный мастер-план о комплексном развитии территории размещается на сайте регионального Минграда. Ознакомиться с проектом реновации также можно на платформе государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

В течение трех дней после этого региональное правительство, орган местного самоуправления или инвестор направляет ДУКам и ТСЖ письменное уведомление. Собственникам жилых помещений предлагается организовать внеочередное собрание, чтобы обсудить включение дома в проект реновации. Стоит отметить, что предложение касается только зданий, не признанных аварийными и подлежащими сносу. Провести собрание жильцов необходимо в течение 45 дней после опубликования проекта решения о комплексном развитии территории.

Инициатор собрания должен уведомить о его проведении всех владельцев квартир не позднее чем за 10 дней. Чтобы многоквартирный дом включили в проект решения о КРТ, за это должны проголосовать не менее 2/3 собственников. По итогам обсуждений оформляется протокол решения общего собрания собственников. Копию документа в течение пяти дней следует направить в администрацию района, в котором планируется проведение реновации. В следующие три дня ее перенаправят в правительство Нижегородской области.

Источник: Gipernn.ru

Гарантии программы реновации

Хотя девятиэтажки в программе реновации изначально не были учтены, жильцы некоторых из них все же решились принять участие в проекте. Жителей этих домов, равно как и тех, что проживают в пятиэтажных «хрущёвках», волнует вопрос о том, какие гарантии есть у этого проекта. Важно знать, что право граждан на получение равнозначных квартир в рамках проекта реновации жилья закреплено на законодательном уровне.

Реновация девятиэтажных домов – полностью добровольная программа, при этом граждане вправе обжаловать в судебном порядке решение о реновации дома, равноценность возмещения, равнозначность предоставляемого жилья, а также иные вопросы.

Стоит отметить, что девятиэтажки в Москве под снос имеют возможность отказаться от своего участия в реновации до тех пор, пока ни один из жильцов не подписал договор на переселение. Для этого достаточно провести общее собрание собственников квартир. За решение о выходе из программы должны проголосовать собственники более 1/3 квартир.

В рамках программы реновации жилья москвичи-очередники получат новые квартиры вне очереди и по норме предоставления жилой площади не менее чем 18 кв. м. на человека в зависимости от состава семьи. Взамен комнат в коммуналках (включая дома коридорного типа и бывшие общежития) будут предоставляться отдельные квартиры.

Список девятиэтажек под снос в Москве имеет в числе участников большое количество тех жильцов, чьи квартиры находятся в залоге у банка по ипотечному кредиту. Законодательство предусматривает автоматическую замену предмета ипотеки (старого жилья на новое) без изменения прочих условий кредитного договора. При этом размеры платежей по ипотечному кредиту остаются прежними.

Острым вопрос о том, попадают ли девятиэтажки под реновацию является и для владельцев бизнеса, чьи коммерческие помещения располагаются в сносимых домах. Для них действуют те же условия, что и для собственников квартир. Планируется, что все первые этажи новых домов будут отданы под офисы, магазины, аптеки и места общественного питания.

Законодательная база столичной программы реновации жилья:
• Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации”».
• Закон города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
• Постановление Правительства Москвы от 2 мая 2017 года № 245-ПП «Об учёте мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Автор: Анастасия Гончарова
Фото: Официальный портал Мэра и Правительства Москвы / mos.ru

Внимание! В связи с последними изменениями в программе реновации информация в данной статье могла устареть. Вместе с тем каждая проблема индивидуальна.