Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Опасная сделка, или Когда лучше отказаться от покупки квартиры Бывают случаи, когда квартиру мечты >> Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде. Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

Залог при финансировании строительства

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г. по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

Комментарии (68)

Есть просто позиция, что из купли-продажи будущей вещи обязательства по переносу собственности не возникает — возникает оно лишь в момент, когда у продавца право собственности появляется.

До этого есть лишь договор с предварительным эффектом.

Принцип разделение тут не рушится. Речь идет о том, что обязательство мыслится лишь в те отдельно взятые периоды времени, когда оно реально может быть исполнено. Если в определенный момент времени исполнение не может быть получено, то самого обязательства нет.

Как я понимаю, на нашей почве сторонники этого подхода объясняют это логикой невозможности исполнения (несмотря даже на то, что первоначальную невозможность убрали из ст. 416 ГК РФ), приводя следующее: если по каким-то причинам продавец оказывается лишен исходно имеющегося у него (и обещанного покупателю) права собственности, то в таком случае наступает невозможность исполнения обязательства по переносу права собственности.
Данная ситуация тождественна той, которую мы видим при обещании будущей вещи.

Сам я данной позиции не придерживаюсь, но мне кажется, что обоснование ее возможно. Правда требует введения дополнительных условий и оговорок.

Из Вашего текста я понял, что до появления будущей вещи при «запродаже» нет обязательства: «. только при исполнении этих условий (например, создание вещи или её приобретение) она конвертируется в собственно «куплю-продажу».

В ECC же, кстати, вроде купля-продажа сформулирована как «передает или обязуется передать».

И даже у нас в ГК (ст. 1234) есть «реальная купля».

The terms “sale” and “agreement to sell” are defined as follows by s.2 of the Sale of Goods Act 1979:
“(1)A contract of sale of goods is a contract by which the seller transfers or agrees to
transfer the property103 in goods to the buyer for a money consideration, called the price.
(2)There may be a contract of sale between one part owner and another.
(3)A contract of sale may be absolute or conditional.104
(4)Where under a contract of sale the property in the goods is transferred from the seller
to the buyer the contract is called a sale.
(5)Where under a contract of sale the transfer of the property in the goods is to take place
at a future time or subject to some condition later to be fulfilled the contract is called an
agreement to sell.
(6)An agreement to sell becomes a sale when the time elapses or the conditions are
fulfilled subject to which the property in the goods is to be transferred.”

Chitty 2016 (2 книга, стр. 2095) :
It is necessary to make this distinction because a sale of goods is both a contract and a conveyance; an
agreement to sell, on the other hand, is a contract and nothing more. It follows that if one party to an
agreement to sell defaults, the other party is limited to a personal remedy. But if there has been a sale the
buyer also may have proprietary remedies in respect of the goods themselves, and the seller can sue for the
price. Further, the risk of destruction or deterioration of the goods in a business-to-business transaction
normally remains with the owner: thus it usually lies on the seller under an agreement to sell, but if there has been a sale the prima facie rule is that the buyer assumes the risk.

Не вижу разницы между нашим регулированием. A contract of sale of goods может иметь сугубо обязательственный эффект, и не обязательно речь должна быть о будущей вещи либо условии.

Оформление договора купли продажи недвижимого имущества

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Ведь, как говорится, «Болезнь легче предупредить, чем лечить».

Это правило обретает особенный смысл, когда речь идет о правовой помощи. Живя в 2021 году, в эру цифровых технологий, необходимую юридическую помощь можно получить даже не выходя из дома или офиса.

Современные правовые онлайн сервисы предлагают возможность скачать образец любого договора, в том числе и договор продажи недвижимости, получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста не только круглосуточно, но даже в праздничные и выходные дни!