Договор ипотеки земельного участка

Договор ипотеки земельного участка

Соглашение о залоге земельного участка заключается сторонами в письменной форме с последующей регистрацией договора в местных органах государственной власти, осуществляющих учет недвижимого имущества.

Для правильного оформления договора земельного участка следует приложить к нему копию кадастрового документа на землю. Помимо этого, непосредственно в тексте договора должны быть нотифицированы:

1. местоположение земельного участка;
2. стоимость по кадастровой оценке;
3. размер участка;
4. его целевое назначение;
5. кадастровый номер;
6. постройки на земельном участке;
7. любые другие данные, касающиеся участка и призванные идентифицировать его как можно более точно.

Ипотечный договор

При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:

1. Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
2. Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
3. Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
4. Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.

Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.

Документы для заключения ипотечного договора

Для того чтобы вам согласовали ипотечное кредитование на земельный участок, нужно предоставить несколько основных документов, которые мы поможем вам собрать. В любом банке вам понадобятся:

• Документ, подтверждающий наличие стабильного места работы;
• Справка об уровне дохода, соответствующего сумме займа;
• Бумаги о государственной регистрации права;
• Если продавцом является ООО или индивидуальный предприниматель, то понадобится его выписка из Единого госреестра юридических лиц.

Договор ипотеки земельного участка

Ипотека на земельный участок

Ипотекой российское законодательство называет залог земельного участка или недвижимости. Рассмотрим, что такое право залога и как оно может возникнуть.

Ипотека под земельный участок

Залог имеет обеспечительную функцию. Он появляется не сам по себе, но лишь в связи с неким иным договором, и роль залога – подстраховать ту сторону договора, которая раньше по времени выполняет свои обязательства, от невыполнения обязательства второй стороной.

Как работает эта «подстраховка»?

Обязанная сторона имеет в собственности земельный участок, дом (допустим даже вариант дома в собственности, расположенного на земле в аренде). Эти объекты по специальному договору ипотеки считаются находящимися в залоге выполнившей свое обязательство ранее стороны (кредитора). Если должник не выполняет своевременно основное обязательство, кредитор вправе взыскать у него предмет залога с тем, чтобы продать на торгах и с полученного дохода возместить свои убытки от неисполненного должником договора.

Иногда кроме договора ипотеки оформляется особый документ – закладная. Ее значение в том, что она является ценной бумагой. Кредитор может продать закладную, что вызовет переход к иному лицу права истребовать залог в случае неисполнения обязательства должником.

Ипотека с банком на покупку земельного участка

Один из распространенных случаев использования ипотеки – для приобретения земельного участка. В данном случае ипотекой купленного земельного участка будут обеспечиваться интересы банка, дающего кредит на покупку земли.

Стоит отметить сложность получения ипотеки под залог загородной земли.

Дело в том, что для банка крайне важно, чтобы

• стоимость залогового имущества (в данном случае – земли) была не ниже суммы выданного кредита,
• залоговое имущество было ликвидным.

Однако именно эти характеристики в загородных участках непросто оценить. Поэтому ипотеку под приобретаемую землю предоставляют обычно лишь самые солидные банки (Сбербанк, Россельхозбанк), да и те предусмотрительно требуют кроме залога – оформить поручительство, привлечь созаемщиков.

На сентябрь 2016 г. Сбербанк выдавал своим клиентам ипотечные кредиты на покупку земли под 13,5 %, с условием 25-процентного первого взноса. Сходные условия предлагает и Россельхозбанк. Необходимо учесть, что в данном случае рассматривается вопрос кредита на покупку земли под строительство ИЖС.

Законная ипотека

Иногда для появления права залога не требуется заключать договор ипотеки – залог возникнет в силу прямого указания закона.

• у получателя ренты, передавшего земельный участок плательщику ренты (прекращение рентных платежей дает право взыскать отданный плательщику ренты участок);
• у продавца, не получившего оплату за земельный участок до госрегистрации права собственности за покупателем (ст. 488 Гражданского кодекса РФ);
• у участника долевого строительства (на земельный участок и возводимый на нем по ДДУ жилой дом).

Ограничения прав собственника земли залогом

Предлагая ипотеку на земельный участок под строительство, банки зачастую поясняют, что покупатель земли будет собственником все годы, что выплачивает кредит, сможет свободно пользоваться участком, строиться на нем.

Однако залог накладывает на залогодателя, пользующегося землей, определенные ограничения:

• вероятно, банк захочет застраховать земельный участок от притязаний третьих лиц (на случай судебного спора) и, разумеется, за счет залогодателя;
• продать заложенный участок можно лишь с согласия банка;
• отдать участок в аренду или пользование на срок, превышающий срок ипотеки, можно лишь с согласия банка;
• невыплата кредита залогодателем дает банку право обратить взыскание на заложенный земельный участок (даже, если на таком участке уже стоит дом, являющийся единственным жильем залогодателя).

Что нужно знать о договоре ипотеки земельного участка

В заключение хочется сказать о некоторых деталях ипотеки земли, знание которых может сослужить неплохую службу должникам-залогодателям.

• если касаемо взыскания участка договор ипотеки и кредитный договор предусмотрели разные правила, применяются правила договора ипотеки;
• наличие особого пункта в договоре или оформление закладной позволяет обращать взыскание на земельный участок без суда – по исполнительной надписи нотариуса (кроме случаев залога участка под жилым домом или участка сельхозназначения без построек);
• заключение с банком мирового соглашения в суде по поводу кредита не прекращает договор ипотеки – теперь он обеспечивает обновленные мировым соглашением обязательства.

Итак, ипотека или залог земельного участка – один из способов обеспечить выполнение должником-залогодателем обязательство. Жесткое законодательство об ипотеке дает залогодержателю-кредитору право взыскать землю с залогодателя в случае его неуплаты.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Документы на землю

Что именно можно строить на том или ином земельном участке, определяется его целевым назначением (цн). Так, для строительства многоквартирного дома оптимально подходят участки со следующими цн:

• 02.02 Для коллективного жилого строительства;
• 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома;
• 02.07 Для другой жилой застройки.

Все остальное — компромисс. По хорошему, прежде чем приступать к проектированию жилой многоквартирной многоэтажки, заказчик строительства должен позаботиться о том, чтобы целевое назначение участка будущей застройки соответствовало его намерениям.

Зачастую для этого необходимо инициировать процедуру изменения цн земли. Да, это может быть долго, дорого и сложно (решение о смене участка принимают депутаты местной Рады) — но эту процедуру необходимо пройти, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами в ходе оформления разрешительной документации на строительство и в процессе принятия построенного дома в эксплуатацию.

Проверить целевое назначение земельного участка можно в Кадастровой карте — это несложно, быстро и абсолютно бесплатно.

Если целевое назначение не земли не вызывает «подозрений», можно приступать к следующему шагу проверки — выяснению кто является пользователем земельного участка. Эту информацию можно получить в Реестре прав на недвижимое имущество, сформировав Витяг по кадастровому номеру участка — в документе будет указано, кто и на основании чего выступает собственником/пользователем/арендатором земли.

Если мы говорим о столичных ЖК, то в большинстве случаев они строятся на участках, находящихся в коммунальной собственности и переданных в аренду некой компании — которая «по документам», чаще всего будет проходить как Заказчик строительства. При этом договор аренды между городом и будущим Заказчиком строительства с бухты-барахты не заключается — ему обязательно предшествует Решение Киеврады о передаче земли. Убедиться, что данное Решение существует можно на сайте КМР.

Еще один нюанс. Как правило, Заказчик строительства «лично» проектом не занимается и никаких договоров с инвесторами не заключает. То есть у инвестора может сложиться впечатление, что деньги он отдает вообще какому-то «чужому дяде». Но это, конечно, не так:)

Развеять все сомнения поможет изучение договора между Заказчиком строительства (которая имеет право на земельный участок) и той компанией, которой инвестор платит деньги. Не все девелоперы готовы давать этот договор на изучение потенциальным инвесторам — и я лично считаю, что зря: инвестировать нужно четко понимая кому, под какие гарантии и на что именно ты даешь деньги.

Но все же прояснить этот вопрос можно: в договорах, которые даются на подпись частным инвесторам (договор покупки имущественных прав, участия в ФФС, предварительный договор покупки недвижимости и т.д.), как правило содержится детальная информация о том, кто и на каком основании получил право заниматься реализацией проекта. Если такой информации в предлагаемом к подписанию договоре нет, я все же рекомендую настоять и выяснить у представителя застройщика полномочия вашего будущего контрагента.

Образец договора купли-продажи земельного участка 2017

В общем виде договор о приобретении земли можно разделить на два вида:

1. Договор купли-продажи земельного участка.
2. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

В первом случае разделы договора выглядят следующим образом.

Преамбула

В самом начале отображается название договора (по типу сделки), прописывается город или другой населенный пункт с обязательным указанием субъекта федерации и даты заключения (прописью или в обычном цифровом виде).

Покупатель имеет право потребовать у продавца предъявить паспорт, чтобы сверить персональные данные с теми, которые значатся в договоре. Во избежание возможного мошенничества проверять нужно все сведения с точностью до буквы в фамилии, имени, отчестве.

Предмет договора

Здесь отражается то, о чем именно договариваются стороны.

Важно обратить внимание на то, что договор предполагает обязательное предъявление документа о праве собственности земельного участка, в котором должны содержаться все сведения о нем:

• площадь;
• кадастровый номер;
• категория земель и разрешенное использование (хозяйственное, под индивидуальное жилое строительство);
• реквизиты документа и основание, в связи с которым продавец его получил.

Права и обязанности сторон

Фактом составления договора и своей подписью продавец гарантирует, что на участок нет требований со стороны третьих лиц, что он не находится под арестом или в залоге. Покупатель же подтверждает свое намерение и покупки. Средства должны быть переданы продавцу в полном объеме на момент подписания договора.

Прочие положения

Оставшиеся пункты регулируют порядок обжалования возможных споров, ответственность за уклонение от регистрации прав на участок. Обращается внимание, что дальнейшие расходы по оформлению участка в собственность несет только покупатель, который регистрирует объект на свою фамилию в территориальном отделении Росреестра, соответствующему местоположению земли.

Юридические тонкости — нюансы оформления сделки про продаже земельного участка с ипотекой

В отличие от стандартного кредита, ипотека предполагает переход долговых обязательств от одного собственника к другому. Если покупатель не настаивает на предварительном погашении оставшейся суммы долга, необходимо встретиться с сотрудником банка для ознакомления с размером долга. Вопрос о погашении долга можно решить совместно, встретившись с владельцем земельного участка и специалистом банка.

Продавец может прибегнуть к следующим действиям:

• Погасить задолженность самостоятельно перед совершением сделки.
• Погасить долг за счет средств покупателя, после чего стоимость договора купли-продажи уменьшиться на сумму оплаченного кредита.

В случае с ипотекой участок выступает в качестве залогового имущества. Поэтому его не получится продать законно без согласия банка. Если банк согласится, землю можно продать вместе с долговыми обязательствами. После совершения сделки в качестве собственника прописывается другой человек, а все обязательства возлагаются на него. Но на практике банки редко идут на такой шаг, требуя предварительного погашения долга.

Таким образом, вы можете продать земельный участок, даже если он обременен ипотекой. Но для этого предварительно необходимо решить вопрос с долгом. После этого можно заключить договор и продать землю.

Видео сюжет расскажет, как снять обременение с участка земли