Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

Безопасность сделки

И продавцам, и покупателям следует обратить внимание на душевное и физическое здоровье участников сделки. Звучит цинично, но если кто-то из собственников при смерти, то это слабое звено в цепочке договоров может разомкнуться, нарушив планы остальных участников сделки.

Не стоит ввязываться в сделку и с человеком, пристрастившемуся к алкоголю. В крайнем случае, хотя бы договоритесь, что он пройдет курс лечения перед подписанием договора. У себя же храните копию справки, которая подтверждает дееспособность, дабы впоследствии сделку не аннулировали.

Особую осторожность проявите в ситуации, когда недвижимость продается по доверенности. Постарайтесь встретиться с законным владельцем, чтобы тот подтвердил свое твердое намерение продать недвижимость.

Передача денег при альтернативной сделке происходит через аккредитов (безналичный расчет) или с помощью банковской ячейки (наличными). Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти то же самое.

Чаще всего альтернативная купля-продажа происходит либо с доплатой денежных средств, либо с получением разницы. В таких случаях арендуют две банковские ячейки, одна для основной суммы, другая для разницы.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

• Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
• Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
• Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
• Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

1. Сделка с использованием сертификата на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить в новом доме каждому члену семьи по доле в праве собственности. На стороне приобретателя в договоре будет указано сразу несколько лиц — родители и дети. Такие соглашения подлежат обязательному нотариальному заверению.
2. Сделка с участием несовершеннолетнего — альтернатива с опекой. Квартира, одним из собственников которой является ребенок в возрасте до 18 лет, может быть продана только при наличии разрешения от районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставят доказательства, что новая квартира не будет ухудшать его жилищные и имущественные права.
3. Альтернативная сделка с ипотекой. Когда кто-то из участников договора покупает недвижимость в кредит под ее залог (ипотеку), право собственности регистрируется с обременением. Условие о нем удаляется из ЕГРН только в момент погашения долга перед банком. Если же покупатель по альтернативе приобретает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свое ипотечное жилье), для сделки требуется разрешение кредитора.

Виды альтернативных сделок

Существуют различные причины, по которым люди хотят совершить альтернативную сделку. В зависимости от этого выделяют следующие разновидности сделок:

Такая сделка осуществляется, если квартира меняется на аналогичную по размеру, цене и другим параметрам. Причиной такого обмена может быть получение нового места работы в другом районе города, перевод ребенка в другую школу или детский сад, просто желание перебраться в определенный район.

Собственник может поменять большую квартиру на меньшую, чтобы получить доплату. Возможен другой вариант: обмен жилья меньшей площади с доплатой на более просторную квартиру с целью улучшения жилищных условий.

Причиной размена может послужить развод супругов, переезд взрослых детей от родителей, разъезд конфликтующих между собой родственников.

Это один из наиболее сложных вариантов. Он бывает необходим, когда молодожены, заключив брак, желают объединить свои жилплощади.

Как правильно провести альтернативную сделку

Основными сложностями в проведении альтернативных сделок купли-продажи риэлторы Москвы считают:

• соблюдение обозначенных сроков;
• контроль колебаний стоимости на рынке недвижимости;
• организацию большого количества участников в единой сделке.

Альтернативная сделка с квартирой – порядок действий риэлтора по обмену

• Поиск покупателя на продаваемую недвижимость.
• Поиск альтернативной квартиры для покупки с учетом доплаты клиента.
• Согласование с контрагентами сроков и условий продажи и покупки.
• Проведение в один день передачи аванса за два объекта – продаваемый и приобретаемый
• Сбор необходимого пакета документации для продажи квартиры. Процесс затрудняется, если собственниками являются несовершеннолетние граждане.
• Проверка платежеспособности покупателя, если присутствует комбинированная форма оплаты (наличные, ипотечный кредит).
• Проведение юридической проверки покупаемой квартиры, если собственники планируют дальнейшую покупку.
• Оформление договора купли-продажи при альтернативной сделке.
• Проверка надежности договорных обязательств.
• Организация проведения сделки и взаиморасчетов с учетом всех обстоятельств и условий.
• Контроль соблюдения договорных обязательств, касающихся получения денег, снятия с регистрационного учета и физического освобождения квартиры.

Такая трудоемкая работа должна оплачиваться соответственно. Стоимость услуг риэлтора по обмену при альтернативной сделке купли-продажи квартиры выше, нежели оплата организации стандартной чистой продажи.

Более надежным вариантом считается сотрудничество с частным риэлтором. При этом риски, связанные с альтернативной сделкой, сведены к минимуму. Ведь независимые специалисты отличаются индивидуальным подходом, более внимательным отношением к обстоятельствам клиента, объективностью при выборе альтернативных объектов и «прозрачной» оплатой услуг.