Загрузка...Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома
Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома?
В соответствии с Федеральным законом «О капитальном ремонте многоквартирных домов», собственники обязаны самостоятельно оплачивать работы по капитальному ремонту всего дома. А региональные власти должны в обязательном порядке обеспечить своевременное выполнение всех предусмотренных работ.
Данным законном предусмотрены также виды ремонтных работ и перечень помещений в многоквартирном доме, в которых они должны проводиться.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Капитальный ремонт дома – это замена или восстановление конструкций дома или их элементов. То есть, в рамках капитального ремонта должны быть реконструированы или заменены на новые те участки эксплуатации, которые морально устарели или могут стать причиной разрушения здания.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома:
- Фасадные и фундаментные работы.
- Замена инженерно-технических коммуникаций.
- Ремонт лифтов.
- Кровельные и подвальные работы.
- Установка общедомовых приборов учета.
- Монтаж вентиляционных систем.
- Ремонт внутри подъезда.
Основные работы
Чтобы понять, что входит в кап. ремонт многоквартирных домов, необходимо обратиться к ФЗ под номером 271 от 25.12.2012 (именуется законом о кап. ремонте), где, в статье под номером 166, приводится перечень работ, считающихся обязательными для осуществления рег. операторами в отношении МКД для любого региона РФ.
В перечень входят:
- ремонтные процедуры в отношении внутридомовых сетей тепло-, газо-, энергокоммуникаций, а также систем, обеспечивающих снабжение дома водой и водоотведением;
- ремонтные работы в отношении лифтовых шахт и непосредственно лифтов, также подразумевается замена лифтов и их механизмов, выработавших свой эксплуатационный резерв;
- ремонтные процедуры в отношении кровли и крыши, производство работ по замене на вариант с предусмотренной вентиляцией крыши без таковой;
- ремонтные процедуры в отношении подвальных помещений;
- мероприятия по утеплению, а также ремонту в отношении фасада;
- монтирование и подключение счетчиков воды общедомового типа, а также электрических и газовых счетчиков;
- установка узлов, отвечающих за эффективную регуляцию потребления электрической энергии, ресурсов газа и воды;
- ремонтные работы в отношении фундаментов строений.
Перечень не считается полным, он включает лишь обязательные к исполнению для всех мероприятия, имеется возможность для расширения.
Расширить список работ по капремонту могут:
- Региональные власти – на уровне города, сельского поселения, района или региона могут быть приняты свои, не противоречащие законодательству дополнения к обязательной программе капитального ремонта, позволяющие внести следующие пункты:
- проведение обследования в отношении состояния МКД и подготовка сметы для обеспечения контроля и эффективности расходования ресурсов при осуществлении капремонта МКД;
- осуществление авторских и технических надзорных мероприятий за производящимися ремонтными мероприятиями;
- энергетическое обследование в отношении МКД;
- мероприятия по паспортизации и тех. инвентаризации в отношении общедомового имущества;
- другие строительно-ремонтные мероприятия, зависящие от региональных условий, имеющегося фонда, существующих инициатив и других факторов.
- Собрание жильцов – на собрании (общем), проведенном среди собственников жилплощади в МКД, существует вариант принятия решения по увеличению минимального значения взноса на производство капремонта или увеличения суммы взносов на производство капремонта, а также по принятию кредитных обязательств для осуществления комплексного ремонта общедомовой собственности, привлечения субсидий и доп. финансирования. Так, жильцы могут самостоятельно составить и согласовать с рег. оператором при посредстве ТСЖ или упр. компании перечень доп. работ по исправлению, замене и восстановлению элементов здания в общественном пользовании.
Дополнения регионального уровня
Как правило, регионы существенно более конкретно определяют, что входит в капитальный ремонт многоквартирных домов, а рег. операторы или муниципальные службы непосредственно несут обязательства по обеспечению доступа населения к документам, на местном уровне определяющим, что подлежит включению в набор ремонтных мероприятий конкретной программы капремонта.
Пример дифференцированной программы, по которой может осуществляться ремонт капитального типа:
| Категория | Тип работ |
| Инженерные системы – по отношению к ним, в зависимости от состояния сегментов, допускаются и ремонтные процедуры и замена. | |
| Хол. водоснабжение | Заменяются или подвергаются ремонтным процедурам сегменты, которые относятся к общедомовым коммуникациям. |
| Гор. водоснабжение | Аналогично хол. водоснабжению. |
| Электричество | Процедуре ремонта или замены в рамках работы с системами, обеспечивающими снабжение электричеством, подлежат групповые щиты и распределительные щиты, ГРЩ, проводка и осветительные приборы в доме, там, где они применяются для общественного пользования. |
| Газ | Ремонтные процедуры могут производиться по отношению ко всем сегментам газообеспечения, которые относятся к категории коммуникаций в общественном пользовании. |
| Отопление | Проводятся ремонтные процедуры в отношении магистралей, по которым осуществляется разводка, стояков, заменяется регулирующий и запорный типы арматуры. Меняются, по необходимости, радиаторы и иные отопительные приборы на общедомовой территории и по квартирам, где у них (приборов) не имеется механизмов отключения. |
| Подвальные помещения | |
| Стены | Проводятся ремонтные процедуры в отношении поврежденных/изношенных сегментов, обеспечиваются мероприятия по гидроизоляции и утеплению. |
| Пол | Проводятся ремонтные процедуры в отношении поврежденных/изношенных сегментов, обеспечиваются мероприятия по гидроизоляции и утеплению. |
| Перекрытия | Проводится утепление по необходимости. |
| Тех. помещения | Проводятся ремонтные процедуры, по необходимости могут быть установлены железные двери. |
| Другие элементы | Ремонтные процедуры проводятся в отношении продухов, окон подвала, дверей (наружных), прямиков, отмостки, замена или ремонт по необходимости в отношении дренажной системы. |
| Фасады – производятся ремонтные процедуры и процедуры по утеплению. | |
| Для фасадов, которые нет необходимости утеплять | Производится штукатурка с окраской, ремонт или укладка новой облицовочной плитки. Обеспечивается процедура герметизации и ремонтные процедуры для стыков зданий из крупных блоков или панелей. |
| Ограждающие стены | Подлежат процедуре ремонта. |
| Входные двери и окна | Подлежат процедуре замены, если возникает необходимость. |
| Ремонтные мероприятия в отношении фасадов, которые дополнительно должны быть утеплены | Ремонтируются и утепляются ограждающие стены (включая отделку), общие окна, также может быть произведена замена на оконные блоки, обеспечивающие энергосбережение с их последующим утеплением путем герметизации, ремонтируются и подвергаются утеплению входные двери, которые также могут быть заменены на утепленные, сберегающие энергию варианты. |
| Общие работы | Балконы ремонтируются, могут быть герметизированы, могут быть гидроизолированы, консоли могут быть заменены, на 1-м и последнем этажах зданий могут производиться процедуры по отделке и укреплению козырьков, трубы водостока, отливы окон могут идти под замену. Ремонтируется и, по необходимости, утепляется цоколь. |
| Крыша | |
| Деревянная крыша | Ремонтные процедуры или частичная замена применимы к обрешетке, стропилам, мауэрлатам, возможно производство антисептирования и утепления. |
| Железобетонная крыша | Проводится утепление, ремонтные процедуры по отношению к стропилам и настилам кровли. |
| Покрытие | Полностью может быть заменено кровельное покрытие штучного набора, из металлических материалов или листов рубероида. |
| Водоотведение | Осуществляются ремонтные процедуры или процедуры обеспечения замены поврежденных сегментов, обеспечивающих отведение воды с крыши. |
| Надкровельные сегменты | Процедура ремонта, частичная или полная замена осуществляется в отношении лазов, продухов (иных элементов системы вентиляции). Может проводиться установка новых или ремонт в отношении ограждений, расположенных на чердачной кровле. |
Ремонтные мероприятия при капитальном ремонте МКД осуществляются региональным оператором, обеспечивающим участие организаций, действующих на основании подрядного договора, от оператора зависит график и план ремонта, его составляющие.
Собрание собственников имущества в МКД может влиять на решения по срокам и элементам, по которым будет проводиться процедура капремонта посредством подачи соответствующих документов рег. оператору через ТСЖ или свою управляющую организацию.
Узнать, какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирных домов в своем регионе можно при помощи муниципальных местных порталов или при обращении к местным ответственным органам.
Видео — что входит в капитальный ремонт дома
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Работы по капитальному ремонту носят явно отличный характер от аналогичных, однако выполняемых в рамках текущего обновления общедомового имущества.
К мероприятиям, относимым к капитальной форме, можно причислить следующий перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений:
- восстановление гидроизоляционного слоя на крыше, а в местах, где этого требует текущее состояние, полная замена кровельного покрытия;
- замена всех необходимых коммуникаций, принадлежащих к общедомовым (о том, что входит, в программу капитального ремонта и входит ли капремонт в коммунальные услуги, читайте здесь);
- реконструкция фасада здания или его замена (по необходимости);
- такие же действия, но выполняемые в отношении фундамента; (в тех случаях, когда эти мероприятия оправданы с точки зрения безопасности граждан, использующих эти механизмы);
- замена оконных конструкций и дверных блоков;
- штукатурка, побелка и покраска стен и потолков подъездов, а также всех мест общего пользования, относимых к общедомовому имуществу и включённых в смету на выполнение работ.
Такие же работы приведены и в Приложении №8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2009 года №170.
Этот перечень работ исчерпывающим не является и может быть дополнен в случае, если было проведено согласование дополнительных пунктов с организацией, выполняющей работы.
Теперь, когда вы знаете, какие виды работ входят в капитальный ремонт многоквартирного дома, поговорим о том, каков перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и что в нем может быть общего с текущим.
Из чего формируется денежный фонд на капремонт
Денежный фонд, который в дальнейшем будет направлен на ремонт, формируется из взносов собственников квартир. Помимо этого на оплату работ по восстановлению здания идут проценты по вкладу (именно в таком виде перечисления от жильцов хранятся в банке, если выбран такой способ накопления). Ежегодно начисляется примерно 4-4,5%.
Сколько нужно платить ежемесячно
В квитанции по коммунальным платежам имеется специальная графа «капитальный ремонт». В ней указывается сумма необходимого отчисления. Ее размер зависит от региона проживания и площади квартиры. Например, в Москве платят 17 руб. за кв. м. в месяц.
Рис. 2. Также счет по взносам на капремонт может приходить в виде отдельной квитанции. На рисунке представлен образец бланка.
Если квартира имеет большой метраж, то сумма к оплате получается существенная. Например, в среднем двухкомнатные апартаменты бывают площадью 60 кв. м. Получается в столице за месяц нужно перечислять взносы в размере 1020 руб. В год же уже выходит 12240 руб.
Почему за капремонт должны платить собственники
С ежемесячной оплатой взносов многие собственники квартир не согласны. Они ссылаются на времена СССР, когда ремонт оплачивало государство. Следует понимать, что раньше квартиры не являлись собственностью жильцов. Они принадлежали государству или предприятиям, которые сдавали их в найм своим работникам. Соответственно, кто являлся собственником, тот и оплачивал ремонт. Сейчас же владельцами жилплощади являются граждане, с которых и взимаются взносы, но не всегда.
Зачем платить за капремонт, если он будет через 10 лет
Взносы на капремонт нужно вносить не только хозяевам домов, которым уже много лет, но и владельцам недвижимости в новостройках. Это связано с тем, что рано или поздно им тоже понадобиться восстановление, а к этому времени как раз наберется необходимая сумма.
Многие считают, что оплачивать взносы не имеет смысла, если ремонт будут делать через 10 лет. К этому времени может произойти все что угодно: собственник умрет, продаст квартиру и т.д. Однако платить все равно придется, потому что, если деньги не вносить, то будут начисляться пени, которые в скором времени увеличатся до 17% годовых. Из-за задолженности может быть наложен запрет на проведение сделок с недвижимостью. Также отключены газ, свет, вода.
Куда оплачивать взносы
Как говорилось ранее, взносы могут поступать в качестве вклада на банковский счет. В этом случае будет начисляться годовой процент. Собственники сами определяют, что включить в ремонт, когда его провести, какую компанию-подрядчика выбрать.
Хозяева квартир должны провести собрание, на котором 2/3 проголосуют за такой способ накопления денежных средств. Это должно произойти не позднее 6 месяцев после публикации региональной программы по кап ремонту. В качестве держателя счета может выступать ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор. Следует учитывать, что они не вправе заимствовать деньги со счета на другие нужды.
Также денежные средства можно сразу перечислять региональному оператору, который будет проводить работы. В этом случае взносы жильцов различных домов накапливаются у него на счете, он пускает их на оплату работ согласно очередности, прописанной в региональной программе по капремонту.
Кто платит зарплату сотрудникам организации, где хранится денежный фонд
Зарплата представителям регионального оператора, распечатка и доставка квитанций оплачивается из государственного бюджета. С собственников дополнительная плата не взимается.
Решение о способе накопления денег на собрании не было принято, почему приходят квитанции?
При оплате квитанции денежные средства автоматически перечисляются на счет регионального оператора. Однако при нежелании перечислять деньги в «общий котел», способ накопления можно сменить. Т.е. хранить средства не у регионального оператора, а на спецсчете. Для этого нужно провести собрание, на котором принять решение о смене способа накопления.
После этого составляется протокол и отправляется в офис регионального оператора. Однако следует учитывать, что изменения вступят только через 2 года после получения документов. Поэтому если приходит квитанция о взносе на кап ремонт, не нужно спешить ее оплачивать. Необходимо обратиться в управляющую компанию и попросить о проведении собрания жильцов.
Кто принимает решение о проведении капремонта
Решение о кап ремонте вправе принять сами собственники на собрании жильцов. Проведение работ предлагает и управляющая компания или региональный оператор. Если будет принято положительное решение, за полгода до предстоящего ремонта ответственная структура выдвигает предложение по срокам, перечню, стоимости.
Что может входить в ремонт
Согласно статье 166 Жилищного Кодекса РФ в капремонт входит:
- восстановление инженерных систем (электричество, водопровод, газ, водоотведение, теплоснабжение);
- ремонт лифта и шахт;
- реконструкция крыши;
- восстановление надлежащего вида подвалов, которые относятся к общему имуществу жильцов;
- реконструкция фундамента;
- ремонт фасада.
Схема, какие части здания проходят по стандартному кап ремонту.
Какие решения принимаются на общем собрании жильцов
Перечень достаточно обширный:
- каким образом хранить денежные средства;
- на кого открывать спецсчет, в каком банке;
- когда начать работы, что включить в ремонт;
- стоит ли брать кредит на проведение срочного капремонта и т.д.
Также если жильцы хотят произвести какие-то работы, которые не входят в список обязательных, они могут договориться об увеличение ежемесячного взноса или внести какую-то сумму единоразово.
УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах
УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.
Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.
Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.
Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.
Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.
Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.
Текущий и капитальный ремонт дома: в чем отличия?
Принципиально важно отличать капитальный ремонт от текущих ремонтных работ, так как от правильной квалификации проводимых работ напрямую зависят права и обязанности сторон и других участников отношений в жилищной сфере.
Например, в договорах предоставления в возмездное пользование недвижимости (аренда, наем) текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. К тому же финансирование этих видов ремонта производится из разных источников.
Особенности каждого вида ремонта основываются на различии целей, периодичности и объемов ремонтных работ.
Текущий (предупредительный) ремонт – это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.
Примерный комплекс мер, реализуемых в рамках текущего ремонта, содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), утвержденном Федеральным агентством по строительству и ЖКХ (в настоящее время – Минстрой).
Текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер. Предупредительные ремонтные работы не требуют перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт.
Зачастую грань между капитальным и текущим ремонтом является условной, так как объектами ремонтных работ выступают одни и те же конструкции и их элементы.
В ходе капремонта заменяется или подлежит восстановлению элемент, который пришел в негодность, а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальным.
Текущие работы проводятся и финансируются жилищно-эксплуатационными компаниями из поступлений квартирной платы и арендных платежей.
Капитальный ремонт в многоквартирном доме оплачивается за счет целевых платежей владельцев.
Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.
Документы для капитального ремонта дома
По регламенту, при подготовке здания к восстановлению, требуется оформить пакет проектно-сметной документации. Она оформляется на основании:
- Комиссионного обследования здания, с составлением и подписанием членами комиссии – соответствующего акта.
- Установленных требований для заказа проектной документации, соответствующей заявленным видам работ.
- Технико-экономический анализ и обоснование потребности здания в проведении обозначенных работ.
- Перечня услуг, затребованных заказчиком и утверждённых исполнителем.
В результате в пакет документов входят:
- разрешение на проведение ремонта;
- архитектурно-планировочное задание;
- разрешение отдела по охране памятников (по требованию);
- задание от служб, отвечающих за инженерную инфраструктуру;
- акт проверки технического состояния здания;
- инвентаризационная документация БТИ;
- поквартирная опись планируемых работ;
- ситуационные планы;
- геодезические материалы.
Данный перечень далеко не полон. При необходимости перекрытия движения транспорта или задействовании иных инфраструктур, требуются дополнительные разрешения.
