Загрузка...Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной. При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).
Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.
Рассмотрим в статье:
- Что значит свободная продажа квартиры?
- Тип продажи альтернатива — что это такое?
- В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?
Определения вариантов продажи квартир
Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.
Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.
Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:
- размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
- продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.
Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.
Возможные риски
При заключении сделки о продаже недвижимости, необходимо учитывать и риски, которые могут возникнуть в ряде обстоятельств.
При возникновении непредвиденным обстоятельств, покупатель столкнется с каким-либо проблемами, например:
- Потерей денежных сумм, выплаченных продавцу;
- Затратами на регистрации прав собственности, а также обращение в Росреестр;
- Потерей приобретенного имущества.
Проблемы появятся, если у недвижимости два, три владельца, и они не договаривались о том, чтобы ее продать. Покупатель чтобы обеспечить свою безопасность должен самостоятельно обратиться к каждому собственнику для подтверждения условий договора.
Сделка может быть отменена по инициативе органов опеки, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо. Органы опеки отменяют сделки тогда, когда опекуны или родители не позаботились о приобретении недвижимости в счет продажи старой для ребенка.
Избежать проблем можно только самостоятельно изучая условия договора, а также прилагаемые к нему документы.
Покупка «свободной» недвижимости в 80% случаев происходит быстро и без лишних проблем, однако для собственной безопасности покупателю необходимо проверять предоставленную продавцом информацию на правдивость. Если продавец намеренно утаил любой факт об имуществе, то сделку с нечестным собственником лучше разорвать, так как велик шанс обнаружить и другие ошибки, которые могут быть в разы серьезнее.
Сроки и процесс освобождения квартиры
Если по каким-то причинам юридическое или физическое освобождение квартиры до сделки невозможно или затруднительно для продавца, то стороны договариваются о сроках на эти действия после подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП) или после регистрации в Росреестре перехода права собственности по ДКП на покупателя. Обычно это не больше 30 календарных дней с оговоренного сторонами момента. Обязательства продавца по юридическому и физическому освобождению квартиры всегда чётко фиксируются в тексте ДКП.
Бывает, что помимо собственников жилья в квартире прописаны третьи лица. При невозможности снять их с регистрационного учёта до сделки, они делают нотариальные заявления с обязательствами по юридическому и физическому освобождению квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДКП.
Покупателям стоит заложить в отдельную ячейку некую сумму из стоимости квартиры (
50–100 тыс. руб. за каждое зарегистрированное в квартире третье лицо) под документ, подтверждающий полное юридическое освобождение квартиры. Это может быть выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учёта либо выписка о постановке на постоянный регистрационный учёт по любому адресу (адресам), отличному от адреса продаваемой квартиры.
Где хранятся ключи от банковской ячейки
Ключи от банковских ячеек хранятся до оформления на него собственности у продавца или его доверенного физического или юридического лица. Очень удобно хранить ключи в банке, где происходит закладка денежных средств. Но такая услуга предоставляется банками крайне редко.
После получения из Росреестра документов, подтверждающих факт продажи недвижимости, ключи от всех банковских ячеек меняют на расписку продавца о получении всех денег за квартиру от покупателя. Основную сумму продавец может получить сразу, а деньги из «меньшей» ячейки — по мере выполнения обязательств по перепрописке или снятию с учёта в проданной квартире всех ранее зарегистрированных.
Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?
Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:
- Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
- При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.
Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.
Альтернативная продажа чаще применяется при:
Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.
Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.
Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.
Поэтому существуют такие определения продажи квартир, как:
Прямая (или свободная) продажа квартиры — сделка, в которой только два участника: продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель.
Альтернативная продажа квартиры — сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец. Другими словами, этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки).
Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:
Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;
Продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.
Взаиморасчеты при альтернативной сделке
В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счет владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.
Как проходит альтернативная сделка купли-продажи?
Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.
При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.
Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении. Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.
Альтернативная сделка всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому мы рекомендуем при создании цепочки заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно эти специалисты отлаживают весь процесс, связанный не только с переговорами, но и документами, в которых прописываются все условия сделки. И все это делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.
Риски альтернативных сделок
Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем:
Несогласованность действий и медлительность участников, может привести к разрыву всей сделки.
Регистрация сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства, тормозящие процесс: повышает цену, отказывается от сделки или становится заложником частичной регистрации недвижимости — получения приостановки или отказа в регистрации перехода права.
Расчет по сделкам. Огромный риск при альтернативной сделке несет в себе закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.
Несовершеннолетние участники сделки. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире приобретается на него и не нарушаются ли при этом его права.
Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.
Ипотека. Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но, как показывает практика, они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. Приобретая квартиру в ипотеку, вам потребуется разрешение банка на сделку.
Альтернативная сделка с участием материнского капитала подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.
Потеря приобретенной недвижимости вследствие халатной юридической проверки квартир, а также затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.
Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.
Налогообложение в сделках с недвижимостью
С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.
С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.
Если продается не единственное жилье, минимальный срок также составит 5 лет.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.
Все эти особенности, важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, риэлтор продавца может от вас просто скрыть, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.
Где купить квартиру со свободной планировкой в Петербурге
Стать собственником квартиры со свободной планировкой в новостройке сегодня достаточно просто — благо, девелоперы не скупятся на предложения. Поэтому предлагаем ознакомиться с несколькими интересными вариантами новых жилых комплексов премиум-класса, расположенных в северной столице.
Первый на очереди — элитный комплекс «Маленькая Франция», который находится на 20-й линии Васильевского острова. Новостройка располагает двухуровневыми квартирами с собственным входом и паркингом, а также квартирами с мансардами и террасами. «Маленькая Франция» впечатляет не только своей архитектурой, но и панорамными видами города, которые доступны жителям комплекса. ЖК имеет отличное расположение — он находится в исторической части Петербурга, недалеко от сада Василеостровец и реки Большая Невка.
Жилой комплекс, выполненный в неоклассическом стиле, располагается в шаговой доступности от Успенского храма, Благовещенской церкви, Дворцового и Благовещенского мостов
«Императорский яхтъ-клуб» — еще один жилой комплекс элит-класса — расположен на Безымянном острове в Петроградском районе. В состав комплекса входят два пятиэтажных дома, в которых размещены 61 резиденция, разработанные по индивидуальному проекту известной архитектурной студии. Площади апартаментов впечатляющие — самые большие квартиры достигают 600 кв.м, а объекты на последних этажах имеют индивидуальные выходы на открытые террасы. Привлекает и отличное расположение «Императорского яхтъ-клуба» — в шаговой доступности от комплекса находится несколько зеленых массивов — ЦПКиО на Елагином острове и Приморский парк Победы.
Отличительная особенность проекта — расположенные на территории комплекса яхтенная марина, пляжная зона и вертолетная площадка
На сайте «М16-Недвижимость» можно ознакомиться с другими объектами премиум-класса, в которых доступны уникальные варианты квартир со свободной планировкой. Ведущие специалисты агентства готовы помочь вам с выбором жилья и оказать полное сопровождение на всех этапах работы с объектом — от юридической проверки квартиры до реализации эксклюзивного дизайн-проекта по ее оформлению.
