Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью: Алгоритм продажи квартиры

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

Кто имеет право на продажу

Выступать в роли продавца квартиры или дома могут:

• непосредственно владелец недвижимости – лицо, указанное в документах как собственник жилья;
• если собственник – несовершеннолетний ребенок, с разрешения попечительных органов на продажу его квартиры от его имени выступают законные опекуны (родители или другие лица). Если ребенок достиг возраста 14 лет, с разрешения родителей он имеет право самостоятельно участвовать в сделке;
• законный представитель владельца – человек, которому собственник официально передал право выступать от его лица. Как правило, такие ситуации случаются, когда недвижимость находится в другом регионе, либо сам владелец не имеет возможности (или желания) заниматься продажей. Право представителя подтверждается доверенностью, заверенной у нотариуса.

Для того, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно заранее позаботиться о сборе необходимых для совершения сделки документов. Их перечень может варьироваться в зависимости от обстоятельств.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы

Mнoгoлeтняя пpaктикa пoкaзывaeт, чтo пoкyпaтeли лeгчe coглaшaютcя нa пoкyпкy, ecли в нaчaлe пepeгoвopoв пpoдaвeц cмoг пpeдocтaвить нeoбxoдимыe бyмaги, oфopмлeнныe дoлжным oбpaзoм. Дa и пpoцecc идeт нaмнoгo быcтpee, ecли нe нaдo пocтoяннo oтвлeкaтьcя нa cбop oчepeдныx cпpaвoк. Нa вoпpoc o тoм, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в 2021 гoдy oт coбcтвeнникa, oтвeт oднoзнaчeн:

• Дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть:
  • Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, ecли cдeлкa ocyщecтвляeтcя oт пepвoгo лицa;
  • Дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли влaдeльцy нeт 14 лeт;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии и гpaждaнcкий пacпopт, ecли лицy, ocyщecтвляющeмy cдeлкy, oт 14 дo 18 лeт;
  • Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти;или выпиcкa из EГPН

  Продажа недвижимости в официальном браке.

  Если у вас есть супруг(а), то нужно понимать, какие документы нужно будет подготовить. Первое — это его(её) разрешение на продажу жилой площади. Устная форма согласия не принимается во внимание. Второе – подтвердить, что брак официальный. Для этого берется выписка из ЗАГСа.

  Если соглашения нет, сделка считается незаконной, подлежит аннулированию. Если недвижимое имущество было вашим еще до брака, получать разрешение мужа не нужно.

  Данную справку можно получить и заверить только у Нотариуса!

  ○ Как продать квартиру самостоятельно?

  Если вы все же решили продавать квартиру самостоятельно, расскажем подробнее как это сделать, чтобы избежать проблем.

  ✔ Что нужно для подготовки квартиры к продаже?

  Необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и оценить стоимость вашей квартиры. На формирование цены влияют следующие критерии:

  1. Метраж – чем больше квартира, тем она дороже.
  2. Удобство планировки.
  3. Месторасположение дома.
  4. Наличие ремонта и отделки.
  5. Этаж – наиболее дешевыми считаются первый и последний этажи.
  6. Характеристики дома.
  7. Инфраструктура района.

  Не последнее значение также имеет юридическая чистота квартиры. Если у вас все в порядке с документами, имеются все нужные согласования и разрешения, отсутствуют обременения и долги – цена за квартиру не будет занижена.

  Среднюю стоимость по аналогичным объектам можно посмотреть в объявлениях о продаже, размещенных на различных рекламных площадках (к примеру, Avito) или в местной газете («Из рук в руки» и т.п.).

  ✔ Подготовка сопутствующей документации

  Вероятно, покупатель захочет проверить вашу квартиру на юридическую чистоту. Стоит заранее подготовить все необходимые для этого документы, чтобы не тратить на это время потом.

  Для начала закажите расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержится вся информация о недвижимости за последние 20 лет. Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ.

  Обратитесь в отделение ФМС и/или в управляющую компанию, чтобы получить выписку из домовой книги. В ней будут содержаться сведения о прописанных лицах.

  Если это необходимо посетите нотариуса/органы опеки и попечительства. Оформите все требуемые разрешения и письменные согласования. При привлечении представителя – выдайте доверенность.

  ✔ Подготовка жилища

  Потенциальный покупатель будет оценивать не только саму квартиру, но также сам дом и прилегающую территорию. Позаботьтесь о чистоте – не должно быть мусора возле подъезда и на лестничной клетке. Окажет влияние на общее впечатление также наличие освещения в лифте и подъезде.

  В квартире тоже нужно навести порядок и починить все коммуникации, если нужно. Проверьте работу выключателей, кранов, батарей и т.д. Помещение не должно выглядеть захламленным, старые вещи стоит вывезти. Так квартира будет выглядеть чище и просторнее.

  ✔ Выплата всех долгов за ЖКХ

  Необходимо погасить все задолженности по лицевым счетам, на которые перечисляется оплата за услуги ЖКХ. Узнать, есть ли долг можно, обратившись в управляющую компанию или к поставщику услуг. Получить выписку по счетам может только собственник.

  Зачем это нужно? Во-первых, отсутствие долга по ЖКХ вызовет больше доверия у потенциального покупателя, чем его наличие. Во-вторых, продавцу все равно придется заплатить долг, так как этого требует законодательство.

  Соответственно, ваши долги по квартире не касаются нового владельца. Тем не менее, наличие задолженности может в дальнейшем стать проблемой, которую придется решать в судебном порядке. А это потребует времени, сил и дополнительных затрат.

  ✔ Заключение договора купли-продажи

  Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме. По желанию сторон он может быть заверен нотариально, но это не обязательное требование. Любая иная форма договора купли-продажи является недействительной.

  Если ранее вам не приходилось составлять гражданско-правовые документы, то, скорее всего, вам будет сложно. Можно обратиться за помощью к нотариусу или юристу.

  В договоре купли-продажи должна содержаться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Стоимость квартиры.
  • Описание квартиры, по которому возможно ее идентифицировать.
  • Порядок и срок передачи средств продавцу.
  • Дата, в которую продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю.
  • Порядок распределения расходов на оформление сделки (к примеру, на услуги нотариуса).
  • Порядок оформления акта приема-передачи объекта.

  После подписания договора купли-продажи переход права собственности необходимо зарегистрировать.

  ✔ Процесс регистрации прав нового собственника

  Для прохождения процедуры государственной регистрации необходимо посетить отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения квартиры. За оказание услуги взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Необходимость регистрации установлена гражданским законодательством.

  Для регистрации потребуется предоставить паспорта участников сделки, правоустанавливающие документы на квартиру и три экземпляра договора купли-продажи. Срок процедуры 3-5 дней. По итогам заявителю будут выданы – новая выписка из ЕГРН и договоры с проставленным штампом о регистрации.

  ✔ Получение денежных средств и передача квартиры

  Заключительный шаг – передача квартиры новому владельцу и получение денег. Он оформляется подписанием акта приема-передачи в двух экземплярах. После его подписания ответственность за квартиру и ее состояние несет новый собственник.

  После этого продавец может получить денежные средства. Как правило, для этих целей арендуется банковская ячейка. При передаче денег наличными обязательно оформляется расписка.

  Регистрация прав собственности покупателя

  С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

  • участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
  • через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
  • нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

  Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

  Когда можно оформлять взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

  Чтобы воспользоваться правом не платить НДФЛ с продажи квартиры в счет имущественного вычета за покупку, обе сделки с недвижимостью должны быть заключены в один налоговый период.

  Налоговый период по НДФЛ начинается 1 января и заканчивается 31 декабря, то обе сделки вы должны совершить именно в период с 01.01. по 31.12.

  Все данные о сделках заносятся в декларацию 3-НДФЛ. При продаже жилья вы должны подать ее до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход ( п. 1 ст. 229 НК РФ ). А оплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

  То есть если вы продавали и покупали недвижимость в одном и том же году, например, 2020, то подать декларацию нужно до 30 апреля 2021, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

  Право на вычет за покупку жилья вы получаете после того, как вступаете в право собственности или подписываете акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

  Именно так и можно использовать налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году. Надеемся, наша статья была полезной и теперь вы знаете, какие налоги вы должны заплатить при продаже жилья, а также сколько денег можно сэкономить при покупке недвижимости.

  голоса

  Рейтинг статьи