Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов

Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов?

Россияне по-прежнему предпочитают не платить налоги с доходов, полученных от сдачи квартир и иных помещений в аренду. Насколько тяжело налоговикам выявлять такие ситуации? Какова вероятность быть пойманным и насколько тяжело доказать факт получения дохода? Может ли обратиться в налоговые органы недовольный жилец? Какие штрафы грозят нарушителям в самом неблагоприятном случае? На все эти вопросы в своей статье пытается ответить Estimate-Estate.ru

Какое наказание предусмотрено от уклонения от уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду

Неуплата налога при сдаче помещений в аренду является прямым нарушением закона. За это предусмотрена налоговая или даже уголовная ответственность (в зависимости от суммы неуплаты).

Уголовная ответственность возникает по статье 198 УК РФ, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 900 тысяч рублей. Это соответствует доходу от аренды около 200 тысяч рублей в месяц.

По этой статье даже предусмотрен арест на срок до одного года. Правда, гораздо чаще все ограничивается штрафом от 100 тысяч рублей и выше (а также уплатой самого налога). При этом надо понимать, что штраф накладывается в уголовном производстве, что для арендодателя означает наличие судимости и все вытекающие из нее ограничения (невозможность быть избранным, работать в полиции, главным бухгалтером, получить лицензию на оружие, лицензию кадастрового инженера, оценщика, аудитора и ещё целый ряд ощутимых неудобств). Отметим, что предусмотрен также состав по статье 198.2 УК РФ (уклонение физлицом от уплаты налога в особо крупном размере), наказание по которому ещё более жесткое. Но для мелких арендодателей все же более актуальна налоговая ответственность. В соответствии со статьей 122 НК РФ:

Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы неуплаты, также начисляются пени за каждый день просрочки (дневная ставка равна 1/300 от действующей ставки рефинансирования) и никто не отменяет обязанность уплатить сам налог.

Наказание, наложенное в налоговом производстве, считается правонарушением (а не преступлением), поэтому никаких других последствий для налогоплательщика не возникает.

Насколько активно налоговики ищут арендодателей – неплательщиков?

Объемы одного только столичного рынка аренды квартир оцениваются в 75-125 тыс. квартир, что при средней ставке аренды в 30 тысяч рублей дает около 5 миллиардов в год недополученных бюджетом налогов (на эти деньги можно построить, например, около 6 школ, 20 детских садов или 33 километра автодорог). Поэтому чиновники разных уровней время от время заявляют о начале активных кампаний по борьбе с неплательщиками. Обычно госслужащие поясняют, что налоговики будут активнее взаимодействовать с участковыми, домоуправляющими компаниями, товариществами собственников жилья, а также объявляют о создании горячих линий, куда можно сообщить информацию о злостных неплательщиках.

Но самое главное оружие в таких атаках – психологическое воздействие на арендодателя

Участковые обычно слишком загружены своей основной работой (объективно, общественная опасность от арендодателей-неплательщиков не самая высокая). Домоуправляющие компании очень часто просто не владеют информацией о фактах сдачи квартир на подведомственной им территории (лицевой счет по коммунальным услугам оформлен на собственника). У товариществ собственников жилья обычно отсутствует материальный интерес в таком сотрудничестве (они больше заинтересованы в сборе взносов с собственников и едва ли хотят искать повод, чтобы испортить отношения с кем-то из них). И даже соседи в последние десятилетия все реже знают, что происходит за пределами собственной лестничной клетки.

Но самое главное – все эти методы могут предоставить только косвенные доказательства. Обязанность уплатить налог возникает в момент передачи денежных средств (ст. 223 НК РФ) и именно факт передачи денег налоговых органам в суде необходимо будет доказать (а не факт проживания). Иногда может быть недостаточно даже договора аренды или показаний арендатора – всегда можно возразить, что деньги так и не были уплачены (а на показания арендатора заявить, что тот существенно завышает арендную ставку). На рынке аренды в России господствуют наличные расчеты – а они не оставляют за собой следов.

Ещё один важный фактор, который сильно тормозит любую активность налоговых органов – временной разрыв между выявлением факта сдачи помещения в аренду и сроками предоставления налоговой декларации.

Факт аренды может быть выявлен, допустим, в феврале текущего года, но отчитаться по полученным доходам и заплатить с них налоги необходимо будет до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года. Собственно, это останавливает и очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ФНС России – конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не уплатил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года (когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется).

По этой же причине в данной ситуации плохо работают и оперативно-розыскные мероприятия. Конечно, ничто не мешает сотрудникам налоговой обзвонить сдающиеся в аренду квартиры и определить потенциальных неплательщиков. Точно также несложно выявить собственников, имеющих более одной квартиры. Можно даже сопоставить официальные доходы и фактические расходы налогоплательщика (покупки недвижимости, автомобилей, поступления на вклады в банки – то есть все то, что проходит через доступные налоговикам источники). Но опять же, всего этого будет недостаточно для сбора доказательной базы и победы в суде. Похожая ситуация, происходит, например, в мелком бизнесе, где многие налогоплательщики до сих пор показывают официальные зарплаты своих сотрудников в районе 10-15 тысяч рублей и с них производят все отчисления. Иными словами, возникает парадоксальная ситуация, когда всем все очевидно, но четко доказать это практически невозможно.

Плюс к этому издержки борьбы с неплательщиками зачастую превышают возможные выгоды. Мелких арендодателей много, потенциальные поступления с них небольшие, а работа по доказательству – немалая, требуется выезд на место, общение со свидетелями, самими арендаторами (налоговый инспектор или участковый имеют в теории возможность опросить их), анализ банковских выписок и многое другое, то есть потратить большое количество времени сотрудников налоговых органов. Чтобы эффективно всем этим заниматься, штат ФНС России, возможно, нужно будет удвоить – никто не будет это делать без гарантии результата. Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Так каким образом налоговики все же могут выявить подобные нарушения?

Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду. В рамках изучения судебной практики по теме статьи удалось найти ещё ряд похожих дел (например, решение Хамовнического суда Москвы от 28.02.2012 в отношении Бахаревой Н.В. и решение Бийского районного суда республики Башкортостан по делу 2-151/11 от 01.06.2011 в отношении Никитиной Т.В.). Все эти дела объединяет тот факт, что

в качестве доказательной базы по делу использовались договора аренды, а также выписки с банковских счетов, на которые поступали арендные платежи

То есть свидетельские показания участкового / соседей / коммунальщиков нигде не составляли основу обвинения. В случае с Владимиром Аракчеевым катализатором ситуации стало обращение в налоговую инспекцию недовольных арендаторов. Арендодатель решил поднять плату для своих жильцов, в противном случае пригрозив их выселить с квартиры. В ответ на это последние настучали предоставили в налоговую службу договор аренды и все подтверждающие оплату документы. Важно добавить, что данные лица арендовали квартиру уже более двух лет, а значит, у налоговых органов была возможность отследить факт незадекларированного дохода у владельца квартиры за прошлые периоды.

В двух других случаях в качестве арендаторов выступали юридические лица или индивидуальные предприниматели. Так как такие арендаторы обычно вычитают понесенные расходы для нужд сокращения собственной налоговой базы (и предоставляют подтверждающие документы в налоговые органы в случае камеральной проверки), то у налоговых органов появляется отличная возможность для перекрестной проверки контрагентов, которые получили доход от данного налогоплательщика.

Именно недовольные жильцы и арендаторы — юрлица на сегодняшний день – главная угроза быть пойманным при неуплате налога при сдаче жилья в аренду.

И, безусловно, мы не упомянули о долгосрочных договорах аренды (заключаемых на срок более года), которые в соответствии с действующим законодательством требуют государственной регистрации. В этом случае уплаты налога тоже никак не избежать – так как сам факт аренды уже раскрыт государственным органам, налоговая получает эти данные по каналам межведомственного взаимодействия.

Так стоит ли платить налоги и что ожидать в будущем?

Метод «кнута» для арендодателей на сегодняшний день вряд ли кардинально повысит эффективность собираемости налогов. Могут помочь выборочные обходы участковых с настойчивым опросом арендаторов, с последующим доведением дел до суда и активной пиар-поддержкой подобных случаев в средствах массовой информации. Также могут изменить ситуацию совсем уж кардинальные меры – например, обязательная регистрация в государственных органах всех договоров аренды либо обязанность риэлторов информировать налоговую службу обо всех арендных сделках с их участием. Но у таких мер существуют свои немалые побочные эффекты – рост забюрократизированности сферы аренды при том, что проблему до конца не решит, скорее всего, даже это.

Поэтому государство все чаще идет по пути пряника, предлагая налогоплательщикам новые методы и системы налогообложения, иногда даже радикально снижая уровень налоговой нагрузки. Наиболее существенное решение по этому направлению – введение патентной системы налогообложения (например, в Москве в большинстве районов арендодатели должны заплатить в бюджет не более 18 тысяч рублей в год). Конечно, это больше, чем ничего, но все равно уже не так много при средней арендной ставки в столице от 30 тысяч рублей в месяц (правда, потребуется также зарегистрироваться в качестве ИП и платить социальные взносы в бюджет). Подробный сравнительный анализ всех вариантов налогообложения для арендодателя можно посмотреть здесь, а с помощью этого калькулятора можно подобрать подходящую схему налогообложения для своей ситуации.

Плюс никогда не стоит забывать, что официальные отношения между арендатором и арендодателем несут и определенные выгоды для владельца недвижимости. Например, арендодателю будет легче истребовать все причитающиеся в его пользу платежи и не подвергнуться потенциальному «налоговому шантажу» со стороны жильца. Безусловно, выбор для себя каждый делает самостоятельно, но на наш взгляд, платить налоги все же стоит, воспользовавшись сперва доступными методами легальной налоговой оптимизации.

Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие — вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашим группам ВКонтакте и Facebook, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Обязанности налогоплательщиков

Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

Физические лица

Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.

Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.

Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.

Право на такие вычеты имеют граждане:

1. Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
2. Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
3. Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
4. Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
5. Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).

Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:

• При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
• Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Организации

Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.

При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

• Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;
• Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

• Денежном штрафе;
• Принудительных работах;
• Аресте;
• Лишении свободы.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. III квартал 2021

Жилищное строительство — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Что грозит владельцу за сдачу жилья в аренду

При сдаче жилья в аренду собственник получает доход. С этого дохода необходимо заплатить НДФЛ по ставке 13%.

Уплачивать налог или нет – каждый владелец выбирает сам. Но нужно иметь в виду, что налоговики могут пригласить вас на воспитательную беседу, прийти с проверкой или оштрафовать.

Откуда чиновники могут получить информацию?

У налоговых органов есть несколько источников информации.

1. Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета иностранец должен подать заявление о регистрации по месту пребывания или о съемной квартире.
2. Федеральная регистрационная служба. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается.
3. Военные части. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и при этом требует копию договора аренды.
4. Риелторы. При поиске жилья с помощью риелторов заключаются договоры с собственником о найме жилья и с риелтором об оказании услуг. Налоговая может обнаружить такой договор во время проверки риелтора.
5. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
6. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов.

Налоговикам сложно доказать нелегальную сдачу помещения

Налоговики имеют право вызвать к себе собственника жилья для «воспитательной беседы». В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ. Но это не значит, у налоговиков есть копия договора аренды или они располагают стопроцентными доказательствами.

Важно помнить, что договор – это только намерение сдать квартиру. Например, собственник квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а квартиросъемщики прожили месяц, передумали и съехали раньше.

База для НДФЛ – это фактически полученный доход. То есть чтобы начислить налог необходимы платежные документы (расписка, банковская выписка, платежное поручение). Обычно таких документов у налоговых органов нет. Если арендатор сам не заплатит налог, налоговики скорее всего оставят его в покое.

Как легально платить налог?

При сдаче квартиры в аренду необходимо самостоятельно задекларировать полученный доход, подав в налоговую форму 3-НДФЛ. После чего нужно самостоятельно заплатить налог. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года.

Декларация подается в инспекцию по месту жительства (регистрации) собственника.

Для подтверждения дохода могут быть предоставлены договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить у налогоплательщика и других лиц дополнительные документы и пояснения.

Булочкина Марина Витальевна в 2018 году сдавала квартиру Дурову Сергею Викторовичу за 20 000 рублей в месяц. За год Марина Витальевна получила доход в 240 000 рублей. Декларацию 3-НДФЛ нужно сдать не позднее 30 апреля 2019 года, налог в размере 31 200 рублей (240 000 руб. х 13 %) нужно уплатить до 15.07.2019 года.

Как сдавать квартиру и не платить налоги

Получение наибольшего уровня прибыли при полноценном соблюдении законов и грамотной, своевременной подачи деклараций, возможно. В отношении налоговых отчислений на доход от аренды квартиры можно применить принцип налогового вычета.

Суть инструмента: налоговый вычет при сдаче имущества в аренду состоит в том, что для определенных категорий налогоплательщиков действуют корректирующие коэффициенты, уменьшающие сумму взноса, и, в итоге, платить получается меньше. Под категорию таких граждан подпадают лица:

• занимающиеся благотворительной деятельностью;
• отчисляющих суммы на собственное или детское образование;
• оплачивающие дорогостоящие медицинские процедуры и препараты;
• отчисляющие дополнительные суммы в счет пенсионной страховки;
• недавно приобретшие или построившие жилье.

Итоговая сумма, которую составит налоговый вычет из подоходного налога за аренду, не может полностью погасить сумму платежа. Как правило, его размер не превышает четверти от общей цифры необходимого отчисления. Другими словами, налог от доходов со сдачи квартиры в аренду платить придется, но в существенно меньшем объеме.

Оплачивать налог на доход, получаемый при сдаче квартиры, является законодательно установленной обязанностью налогоплательщика. Наличие всевозможных льгот способно снизить процент ставки, но ответ на вопрос «нужно ли платить налоги при сдаче недвижимости», будет положительным. Это значит, что попытки сокрытия поступлений (без декларирования дохода) или пропущенная оплата налога за аренду считаются нарушением закона.

Даже длительная сдача квартиры в аренду, игнорируя налог, не сможет окупить суммы штрафа и возместить потери от уголовного наказания за сокрытие доходов. Потому, вместо поисков путей, как сдать жилье и не платить в бюджет, лучше корректно оформить все документы по сделке изначально и пополнять бюджет постепенно, чем надеяться на удачу и в итоге лишиться всего.